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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
'importanza di avere quantomeno una prova della mancata consegna.
Secondo me la prova consiste nelle raccomandate che ti verranno restituite: quando non vengono consegnate al destinatario, per vari motivi, ritornano al mittente.
Come già detto, devi conservarle senza aprirle.

senza sua colpa o dolo.
Se la raccomandata ar è stata inviata all'indirizzo dell'immobile preso in locazione, il mittente (ossia il locatore) è in regola. Non rilevano i motivi per i quali il destinatario (il conduttore) non l'ha ritirata.
Potresti comunque fotografare il citofono e la cassetta delle lettere dell'inquilina per attestare che mancano le targhette col suo cognome. Chi e perché le ha tolte non è affar tuo, però potrebbe essere una prova della negligenza dell'inquilina e dei suoi tentativi di non farsi trovare.

l'indirizzo corretto
Allora manda un'ulteriore raccomandata all'indirizzo corretto. Non mi pare che aver scritto "palazzina X" invece di "scala X" sia un grosso problema.

C'è giurisprudenza
A questa domanda non so rispondere.
Ma è talmente normale, purtroppo, che i debitori/inquilini morosi/ecc. tolgano le targhette per "nascondersi" che le tue preoccupazioni mi sembrano eccessive.
Parlane con l'avvocato, e poi scrivi qui la sua risposta che può essere utile ad altri locatori!
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l'indirizzo corretto
Per essere ancora più tranquillo, potresti controllare sulla visura catastale dell'appartamento dato in locazione quali sono l'indirizzo e l'ubicazione esatti.
Per esempio io sono proprietaria di alcuni appartamenti in un condominio che ha due scale. Sulle visure è specificato, oltre al piano, "scala A" oppure "scala B".
 

kRel

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno . . .

per @Nemesis
nel contratto c'è l'apposito articolo della residenza fissata al fine di comunicazioni contrattuali nei locali locati, tuttavia nel contratto di affitto, ai tempi, io scrissi un'inesattezza: palazzina X anzichè scala X:
la/le raccomandata/e di disdetta sono state inviate seguendo il riportato contrattuale.
---
Oggi, ancora nei termini contrattuali di disdetta, ho inviato una terza raccomandata copiando l'indirizzo dal certificato di residenza, quindi con "scala X" con la speranza che almeno venga lasciato l'avviso di giacenza.

per @uva
purtroppo l'avvocato sembra contraddirsi (devo chiarire questo punto) quando accenna che secondo la cassazione "l'intimazione con il rispetto del termine di preavviso è da considerarsi, a tutti gli effetti, una disdetta contrattuale", mentre nel secondo paragrafo afferma di una "invalidità giuridica del semplice invio della raccomandata"....

Diversamente, secondo la tua rispettabile opinione basterebbe invece la semplice prova di aver spedito la raccomandata nei termini (all'indirizzo corretto n.d.s.s. - cosa che ho fatto).

Chi ha ragione ?
Potrebbe anche trattarsi di un avvocato che cerca più o meno correttamente di procacciarsi un incarico remunerativo. Questo io non sono in grado di verificarlo. Per questo chiedevo se eri/eravate al corrente di giurisprudenza relativa....

. . . . . . purtroppo l'unica alternativa è procedere con l'intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida....in sintesi con la causa.

La Cassazione ha precisato che l'intimazione con il rispetto del termine di preavviso è da considerarsi, a tutti gli effetti, una disdetta contrattuale.

Non ho altre opzioni, purtroppo. Quindi valuta Tu se e quando vuoi procedere.

Purtroppo il semplice invio della raccomandata non è da considerarsi giuridicamente valido.

Ci sono alcuni orientamenti giurisprudenziali che conferiscono validità ad altri mezzi scritti, come ad esempio le mail, ma se non ricordo male la Signora non la ha.

Attendo Tue.
Vi auguro un buon fine settimana . . .
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Non è detto che in catasto risultino dati esatti.
Però se i dati che risultano a Catasto coincidono con quelli di cui dispone @kRel :

l'indirizzo corretto oltre a via e civico che corrispondono - come anche risulta dal certificato di residenza - è: "s. X – i. YY"
mi sento di dire che quello è l'indirizzo corretto a cui spedire la raccomandata ar.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
ho inviato una terza raccomandata copiando l'indirizzo dal certificato di residenza, quindi con "scala X" con la speranza che almeno venga lasciato l'avviso di giacenza.
Hai fatto bene a mandare un'altra raccomandata, ma non pensi che anch'essa ti tornerà indietro con la motivazione "destinatario sconosciuto"?
Se a quel preciso indirizzo il postino non trova alcuna traccia della destinataria (non ci sono targhette né indicazioni del suo cognome) che ne sarà di questa terza raccomandata?

"invalidità giuridica del semplice invio della raccomandata"
Non mi permetto di contestare la tesi dell'avvocato. Semplicemente non capisco il motivo e le conseguenze di questa "invalidità giuridica" nel caso di disdetta inviata con raccomandata ar.

Siccome il contratto non è ancora scaduto, secondo me non ha senso parlare di sfratto per finita locazione.
Pare non si tratti neppure di uno sfratto per morosità, in quanto l'inquilina paga regolarmente i canoni, giusto?

Forse l'avvocato ti propone l'intimazione di licenza per finita locazione.
Se è questa la pratica a cui si riferisce informati sui costi.
E chiarisci definitivamente per quale motivo la disdetta inviata dal locatore con raccomandata ar osservando il preavviso potrebbe non essere valida. Indipendentemente dalla sorte della raccomandata (non ritirata dal destinatario per qualsiasi motivo).

Potrebbe anche trattarsi di un avvocato che cerca più o meno correttamente di procacciarsi un incarico remunerativo
Questo è molto probabile.
 

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