Locazione abitativa con riserva di un vano al proprietario

[Riccardo1956]

Sto per locare un appartamento di complessivi 5 vani. Vorrei comunque, d'accordo con il conduttore, tenere un vano chiuso dove lasciare alcuni mobili. Chiedo: è possibile farlo?; posso con cedolare secca?; nello stabilire il canone terrò conto di 4 vani (allegherò una piantina nel contratto dove evidenzierò il vano riservatomi e lo specificherò con un articolo), il fisco potrà contestarmi il canone non avendolo applicato sui 5 vani?; L'IMU, presumo,sarà comunque pagato per intero o no? Grazie e saluto

 

[uva]

E' certamente possibile, specificandolo sul contratto e allegando una piantina con evidenziate le stanze che concedi in locazione.

Essendo un contratto ad uso abitativo puoi optare per la cedolare secca.

Se si tratta di un contratto libero (4 anni + 4) il canone viene stabilito liberamente dalle parti.
Se fosse un contratto concordato occorre calcolare il canone in base ai parametri previsti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile. Controllando che sia prevista l'ipotesi di affitto parziale (a Torino, ad esempio, si può fare in caso di coabitazione tra proprietario e conduttori con esigenze transitorie o studenti).

Per quanto riguarda l'IMU, pare di capire che tu non abiti in quell'appartamento. Quindi la dovrai pagare.
Se invece abitassi in quella casa con residenza anagrafica conserveresti l'esenzione IMU sull'abitazione principale pur affittandone una parte.

 

[Riccardo1956]

Sarà certamente un contratto libero(4+4), ma essendo il canone sicuramente più basso da quello che potrebbe uscirne dai parametri fiscali potrei essere soggetto ad accertamento? se si basterà far recepire che i vani sono scesi a 4?

 

[Nemesis]

potrei essere soggetto ad accertamento

Solamente se il reddito del fabbricato, derivante da locazione fosse inferiore all'importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dai contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell'immobile.
Con "valore dell'immobile" s'intende la rendita catastale, moltiplicata per 1,05 e moltiplicata per 100.

 

[Riccardo1956]

Non sono molto pratico di conteggi. Fornisco i dati: rendita catastale €.486,76, per il fisco a quanto dovrei locare minimo questo appartamento?

 

[Nemesis]

rendita catastale €.486,76

Valore dell'immobile: 486,76*1,05*100 = 51.109,80 euro.
10% del valore: 5.110,98 euro.
Canone di locazione minimo (se locassi l'intero appartamento): 5.110,98/0,85 = 6.012,92 euro.

Se vuoi locare a un canone inferiore, per non essere soggetto ad accertamento, dovrai stipulare un contratto a norma degli articoli 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (quindi, non un "4+4").

 

[Riccardo1956]

Da questi conteggi a cui il fisco ci costringe, credo proprio che al giorno d'oggi non riuscirò a trovare un inquilino. Non trovo nessuno disposto ad andare oltre le 300/350 euro, ecco perchè ho provato a ridurre di un vano l'appartamento in modo da giustificare un canone più basso, ma dalle €500,00 mensili non riuscirò a giustificarne €.300,00 E' tutto molto assurdo il non poter locare liberamente il proprio appartamento. Grazie

 

[Nemesis]

Fai un contratto concordato!

 

[Riccardo1956]

Sono stato dal mio commercialista il quale, con i parametri comunali per una locazione concordata, ha sviluppato un canone non inferiore ad€.450,00...sigh!!