Help contratti locazione brevi non turistici

[cec]

Salve,
con una legislazione in materia ferma ad almeno 25 anni ed esigenze completamente diverse al giorno d'oggi, un locatore che vuol pagare le tasse e fare le cose in regola si trova bloccato da assurdi meccanismi.
Il mio caso:
ho un appartamento in città che ultimamente sto locando ad inquilini che devono restare pochi mesi incontrando le loro esigenze (documentabili) e le mie (da ottobre vi abiterà mio figlio nel caso non sia riuscita a venderlo prima) ma non so mai come comportarmi con il contratto.
Il canone concordato non è applicabile (250 euro con poche agevolazioni fiscali-secondo il calcolo UPPI, contro i 650 che sono comunque al di sotto dei prezzi medi della zona).
L'ultima ragazza aveva necessità di 5 mesi, le ho stipulato un 4+4 con sua lettera di recesso ai 5 mesi – registrato Agenzia delle Entrate e tutto ok; anche se non è stato semplice farle capire che poteva realmente andarsene dopo 5 mesi, lei avrebbe preferito un contratto di 5 mesi...
A breve lo avrò disponibile per soli 2/3 mesi, c'è richiesta anche per così brevi periodi ma rifare un nuovo 4+4 con recesso dopo pochi mesi anche no!

Per caso ho seguito la locazione tramite agenzia della ragazza studentessa di mio figlio … loro hanno stipulato un “Contratto di locazione a uso abitativo di natura transitoria di porzione di appartamento ammobiliato Opzione per la cedolare secca” senza nessun riferimento all'allegato B ed alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1 e senza assistenza/firma associazioni categoria. Di sicuro il canone che pagherà non rientrerebbe nei parametri concordati - e di tanto.

Ci sono poi i contratti di affitto di breve durata non superiori a 30 giorni ma sono volti ad esigenze turistiche, contratto non registrato ma obbligo comunicazione ospiti alla questura, e meno di 30 gg mi sarebbero pochi.

Ecco, se io stipulassi un contratto transitorio ma con canone libero come quello dell'agenzia correrei il rischio che possa essere ricondotto ad un 4+4, nient'altro?
Oppure che debba applicare il canone concordato in caso di contestazioni dell'inquilino?
Grazie

 

[mapeit]

I contratti di locazione a uso abitativo di natura transitoria di porzione di appartamento ammobiliato o di intero appartamento (con o senza cedolare secca, non ha importanza) sono previsti e regolati dalla Legge 431/98 unitamente al D.M. 16-01-2017 e, in una città come Firenze, certamente dagli accordi territoriali tra le sigle sindacali più rappresentative delle associazioni di proprietari ed inquilini. Questi elencano una serie di situazioni ed esigenze di transitorietà che sono tassative per poter stipulare uno di questi contratti.
La legge è quella, per cui ci si deve attenere a dette norme per non stipulare un contratto irregolare che, se fila tutto liscio, può svolgersi e concludersi correttamente, ma che se l'inquilino volesse impugnare davanti a un giudice in caso di contenzioso, verrebbe da questi certamente ricondotto a un normale contratto di locazione di 4 + 4 anni.
E allora perché imbarcarsi in una situazione irregolare ? Come hai già fatto, se non vuoi avvalerti dei contratti ad uso transitorio che sono strettamente regolamentati, continua ad affittare con normale contratto 4 + 4 con possibilità da parte dell'inquilino di recesso in qualsiasi momento con un preavviso limitato a meno di sei mesi (due, tre ... vedi tu). Essendo questa una libera pattuizione più favorevole all'inquilino, nessuno mai ti contesterà l'irregolarità.
Concordo pienamente sul fatto che la nostra obsoleta legislazione non soddisfi le esigenze del moderno turnover abitativo, ma che ci vogliamo fare ? Finché abbiamo quella ce la teniamo e l'inerzia di tutte le forze politiche nel volerla cambiare è abbastanza significativa. Nessuno vuole smazzarsi tale rogna.

 

[cec]

E allora perché imbarcarsi in una situazione irregolare ? Come hai già fatto, se non vuoi avvalerti dei contratti ad uso transitorio che sono strettamente regolamentati, continua ad affittare con normale contratto 4 + 4 con possibilità da parte dell'inquilino di recesso in qualsiasi momento con un preavviso limitato a meno di sei mesi (due, tre ... vedi tu). Essendo questa una libera pattuizione più favorevole all'inquilino, nessuno mai ti contesterà l'irregolarità.

In questo specifico caso sarebbe contestuale il contratto con la consegna della lettera di recesso dato che la locazione avrà durata di 2/3 mesi max (pari ad un minimo preavviso). Ha senso?
Sono proprio i potenziali inquilini a non volere un 4+4...

 

[cec]

La legge è quella, per cui ci si deve attenere a dette norme per non stipulare un contratto irregolare che, se fila tutto liscio, può svolgersi e concludersi correttamente, ma che se l'inquilino volesse impugnare davanti a un giudice in caso di contenzioso, verrebbe da questi certamente ricondotto a un normale contratto di locazione di 4 + 4 anni.

Se l'inquilino volesse impugnare rischio solo la riconduzione ad un 4+4 o anche l'imposizione del prezzo del canone concordato?
Il primo è un rischio che, ipoteticamente, potrei correre, il secondo no.

 

[mapeit]

Il giudice può decidere come crede, ma in genere riconduce a un 4+4 per invalidità o mancanza delle esigenze di transitorietà. La lettera di recesso contestuale ha senso se sono proprio gli inquilini a volerlo. Magari, per sicurezza, spediscitela via raccomandata a.r. in plico a nome loro una settimana dopo l'inizio del contratto, in modo di avere una data certa e dimostrabile.

 

[sara lorenzo]

per sicurezza, spediscitela via raccomandata a.r. in plico a nome loro

ma come si fa essere sicuri che questa cosa non si ritorca contro?

Premetto, sono molto inesperta, ma ho sentito, solo dicerie, che se trovi l'inquilino "malvagio" contesta la spedizione dicendo che non l'ha fatta e querela per sostituzione di persona.

 

[uva]

Se l'inquilino volesse impugnare rischio

Non mi è chiaro come verrebbe redatto il contratto transitorio "fasullo" in quanto con canone libero.

Se segui il modello ministeriale e citi l'esigenza transitoria (tua o del conduttore) applicando un canone libero, è possibile/probabile che l'inquilino si rechi da un Sindacato e chieda il calcolo del canone concordato a cui tu ti dovresti adeguare.

Se invece stipuli un contratto libero (art. 2, c. 1 l. 431/1998) però "sbagli" la durata riducendola a 5 mesi invece di 4 anni + 4, rischi che l'inquilino chieda e ottenga di ricondurlo ad un 4 + 4.
Questo rischio è molto limitato se, come hai detto, la durata breve è richiesta espressamente dal conduttore:

L'ultima ragazza aveva necessità di 5 mesi,

Rimarrebbe l'anomalia della durata che si deve scrivere sul mod. RLI per la registrazione, ma l'Agenzia delle Entrate non si occupa delle irregolarità di natura civilistica.

 

[uva]

le ho stipulato un 4+4 con sua lettera di recesso ai 5 mesi

Questa è la soluzione migliore. A volte la seguo anch'io, scrivendo una clausola che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento senza necessità di alcuna motivazione con preavviso minimo, anche solo un mese.

E' meglio che la raccomandata ar di disdetta venga spedita dal conduttore, per evitare il rischio (secondo me limitato ma da tenere in considerazione) che ha fatto notare @sara lorenzo

Oppure orientati verso le locazioni turistiche, anche di durata superiore a 30 giorni, osservando tutti gli adempimenti del caso.

 

[cec]

E' meglio che la raccomandata ar di disdetta venga spedita dal conduttore, per evitare il rischio (secondo me limitato ma da tenere in considerazione) che ha fatto notare @sara lorenzo

Io nel contratto scrivo che la spedizione della disdetta può essere per raccomandata A.R., pec o consegnata a mano (in modo da averla alla stipula del contratto con data "congrua" di preavviso come nel caso dell'ultima ragazza).
Adesso per una locazione si soli 2/3 mesi è un pò insostenibile fare un 4+4 con disdetta praticamente immediata.

Gli affitti turistici li avrei esclusi, ci sono un sacco di adempimenti purtroppo... in Toscana credo siano anche più pesanti.

 

[uva]

nel contratto scrivo che la spedizione della disdetta può essere per raccomandata A.R., pec o consegnata a mano

Preferisco evitare la consegna con "raccomandata a mano" della disdetta, perché non avendo data certa rimane il dubbio di quando sia stata effettivamente redatta dal conduttore.
Dubbio che aumenta quando lui/lei va via dopo pochi mesi pur avendo stipulato un contratto 4 + 4.
La modalità migliore è la pec, ma non tutti gli inquilini ce l'hanno.

Gli affitti turistici li avrei esclusi, ci sono un sacco di adempimenti purtroppo

Sì, hai ragione.
Però è l'unica tipologia contrattuale che permette di scegliere liberamente la durata e il canone.

Concordo con la tua constatazione:

legislazione in materia ferma ad almeno 25 anni ed esigenze completamente diverse al giorno d'oggi

esigenze di entrambe le parti: dei locatori e anche dei conduttori che spesso cambiano casa dovendosi trasferire per motivi di lavoro, studio, familiari.