Meglio sfratto o disdetta contratto?

[giudicedredd]

Buonasera a tutti, vi sottopongo il seguente caso.

I miei genitori sono proprietari di una villetta indipendente a 2 piani: in un piano vivono loro, mentre l'altro l'hanno affittato ad una famiglia di 5 persone: i genitori e 3 figli, di cui 1 minorenne.

I rapporti con gli affittuari non sono mai stati particolarmente felici, a causa di comportamenti poco corretti che hanno avuto nel tempo.

In paticolare, nell'ultimo mese abbiamo scoperto che hanno effettuato dei lavori non autorizzati su una presa dell'impianto elettrico dei miei genitori (in una parte comune), causando la fusione della presa ed un corto circuito per un danno complessivo di 250 Euro, che hanno dovuto sostenere i miei genitori.

Oltre a questo, non hanno pagato (nè accennano di voler pagare) gli ultimi 2 mesi di affitto. Premetto che non conosciamo la loro situazione economica, anche se pare (non siamo certi) che il marito attualmente sia disoccupato, mentre della madre non si sa nulla.

Vorremmo quindi sapere:

- è più veloce ottenere, avviandolo adesso, uno sfratto, oppure dare la disdetta dell'attuale contratto 4+4, i cui primi 4 anni sono in scadenza a Giugno 2017?

- nel secondo caso, è necessario dimostrare la motivazione data per la disdetta all'inquilino? In particolare, dichiareremmo che i locali devono essere utilizzati da mia sorella (ha 22 anni ed attualmente abita insieme ai miei genitori) per uso abitativo

Grazie a chi mi saprà fornire indicazioni,
saluti

 

[uva]

Nel secondo caso è indispensabile che il locatore comunichi all'inquilino con lettera raccomandata a.r. la propria intenzione di disdire il contratto di locazione al termine del primo quadriennio, ai sensi dell'art. 3, c. 1 l. 431/1998; specificando il motivo (intenzione di destinare l'immobile ad uso abitativo della figlia: motivo espressamente previsto alla lettera a) del suddetto art. 3 c. 1).
Il locatore deve rispettare il termine di preavviso di sei mesi.
Inoltre deve effettivamente destinare l'immobile all'uso per il quale ha inviato la disdetta, entro 12 mesi decorrenti da quando ne ha riottenuto il possesso. In caso contrario, l'inquilino ha diritto al ripristino del contratto di locazione o ad un risarcimento (ved. c. 3 e c. 5 del suddetto art. 3).

Quindi se intendete disdire il contratto dovete essere certi che il motivo addotto sia realistico (e non solo un espediente per mandare via l'inquilino) e comunque, pur inviando ora la disdetta, aspettare la scadenza del primo quadriennio (giugno 2017). Se a fine giugno del prossimo anno l'inquilino non andrà via spontaneamente, dovrete comunque iniziare un'azione legale che comporta costi e ulteriori tempi prima che la casa sia rilasciata.
Inoltre è possibile che l'inquilino appena riceve la disdetta del contratto di locazione cessi definitivamente i pagamenti. E si rientra nel primo caso (sfratto per morosità).

A me pare possa essere più veloce la procedura di sfratto per morosità se la iniziate subito.
Ma non è possibile prevederne l'iter.
Se l'inquilino non si presenta in udienza il giudice convalida lo sfratto e, in mancanza di rilascio spontaneo, interverrà l'ufficiale giudiziario coi tempi che riterrà opportuni (concessione di proroghe, più accessi prima di eseguire lo sfratto).
Se l'inquilino si presenta può chiedere ed ottenere dal giudice il termine di grazia (90 giorni) e sanare la morosità alla seconda udienza. Oppure può pagare subito alla prima udienza. E se sana la morosità la locazione prosegue. Se invece non paga, lo sfratto viene convalidato e inizia la solita trafila per il rilascio (spontaneo oppure tramite ufficiale giudiziario).

E' una decisione difficile perché entrambe le opzioni comportano tempi lunghi!
Se ritenete che l'inquilino (disoccupato, in difficoltà finanziarie, ecc) non possa più pagare, considerate anche l'aspetto fiscale: la convalida dello sfratto da parte del giudice permette al proprietario di non pagare le imposte sul reddito da locazione non percepito.

 

[Nemesis]

il termine di grazia (90 giorni).

Il termine è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

 

[giudicedredd]

Grazie a tutti per il riscontro.
Il fatto che abbia un figlio minorenne cambia qualcosa? Potrebbe impedire o allungare i tempi dello sfratto?

 

[uva]

Il fatto che abbia un figlio minorenne cambia qualcosa?

Questo fatto in sé non è decisivo. Occorre considerare la situazione dell'intero nucleo familiare.
Se, ad esempio, si tratta di una famiglia di 5 persone monoreddito (reddito insufficiente al loro fabbisogno, o temporaneamente senza reddito perché l'inquilino è disoccupato) è quasi sicuro che il giudice concederà il termine di grazia; anche se i figli fossero tutti maggiorenni.
Se invece ci fossero due redditi congrui per il mantenimento dell'intera famiglia, potrebbe non venire concesso anche se i figli fossero tutti minorenni.
Però in alcuni Tribunali (tipo quello di Torino) i giudici tendono a concedere sempre il termine di grazia, senza stare a valutare attentamente la situazione. Il locatore, tramite il suo avvocato, si può opporre. Ma la decisione spetta appunto al giudice.

Anche l'ufficiale giudiziario che esegue lo sfratto esamina la situazione familiare complessiva dei conduttori e se necessario (persone in difficoltà economiche, senza lavoro né redditi, presenza di persone malate) interessa gli assistenti sociali.
E i tempi si allungano...

 

[giudicedredd]

Ok grazie, un'ultima domanda: per la procedura di sfratto, è necessario rivolgersi a un legale? Oppure ci sono associazioni che permettono di avviarla a prezzi ridotti, o ancora meglio avviarla in autonomia?

Grazie ancora

 

[uva]

per la procedura di sfratto, è necessario rivolgersi a un legale? Oppure ci sono associazioni che permettono di avviarla a prezzi ridotti

E' necessario rivolgersi ad un avvocato perché la procedura è complicata e richiede molti passaggi: redazione e notifica dell'intimazione e citazione all'inquilino, verificare la data in cui viene fissata l'udienza, presenziare alle udienze, notificare l'ordinanza con la quale il giudice convalida lo sfratto, il precetto, intervento dell'ufficiale giudiziario.
Non penso che una persona non esperta in materia riesca a fare tutto senza commettere errori!

Secondo la mia esperienza, rivolgersi ad un'associazione tipo l'Uppi non è utile in questo caso. Perché le informazioni generiche vengono date gratuitamente, ma quando si vuole sfrattare l'inquilino e ci si rivolge ad uno dei loro avvocati i costi sono quelli di mercato. Non vengono praticati sconti agli associati.

 

[giudicedredd]

Ti ringrazio moltissimo per tutte le informazioni che mi hai fornito, veramente molto gentile!

 

[uva]

Una cosa che possono fare i tuoi genitori come proprietari prima di affidare la pratica ad un legale: inviare all'inquilino per raccomandata a.r. una diffida in cui appunto lo si invita e diffida a sanare la morosità entro un certo termine (tipo 15 giorni dalla data della diffida). Comunicando che in mancanza di riscontro e/o pagamento si adiranno le vie legali per la risoluzione del contratto per morosità, rilascio dell'unità immobiliare e recupero coattivo del credito.

Così potrete almeno farvi un'idea di come la pensa l'inquilino!
Se proprio se ne frega e, oltre a non pagare, non ritira la raccomandata (e se non ritirerà la notifica della citazione in tribunale lo farà a suo danno perché la citazione notificata a termini di legge è comunque valida, anche se non ritirata) meglio iniziare subito lo sfratto.
Se invece riceve la vostra diffida e vi contatta, potete parlargli e capire meglio qual è la sua situazione.