L'amministratore può sanzionare al massimo di 5 centesimi (le vecchie 100 Lire) se il condomino non rispetta il regolamento di condominio e se previsto dallo stesso regolamento, nulla di più, ovvero l'amministratore non è lo sceriffo ne il giudice del condominio e deve adeguarsi alle norme stabilite dal Codice Civile e della norme di legge;
Dis. Att. cc. - Art. 70 Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
L'art. 70 att. c.c., in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle sue disposizioni, ha carattere di norma eccezionale in quanto contempla una cosiddetta "pena privata" che ha come destinatari i condomini. Essa, pertanto non può ritenersi applicabile ai conduttori degli alloggi condominiali, i quali, ancorché si trovino a godere delle parti comuni dell'edificio in base ad un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all'organizzazione condominiale. --- Cass. Civ. 10837 , 17/10/95
La Cassazione con sentenza n. 10329 del 21/04/2008 ha ritenuto nuovamente nulla la sanzione superiore a 5 centesimi di euro (100 L.) prevista dal regolamento condominiale. (Art.70 disp.att. C.C.).
In questi termini, si era già espressa con la sentenza n. 948 del 1995: "Il regolamento di condominio non può prevedere, per l'infrazione alle sue disposizioni, sanzioni pecuniarie di importo superiore a lire cento" Cassazione, sentenza del 21/04/2008 n 10329
per quanto riguarda la telecamera, l'assemblea non ha il potere di installare telecamere, per cui solo all'unanimità (sembra) si possa fare;
Nel silenzio della Legge, il condomino non ha alcun potere di installare, per sua sola decisione, delle telecamere in ambito condominiale, idonee a riprendere spazi comuni o addirittura spazi esclusivi degli altri condomini; ma, ancora, nemmeno il Condominio ha la potestà normativa per farlo, eccezion fatta per il caso in cui la decisione sia deliberata all’unanimità dai condomini, perfezionandosi in questo caso un comune consenso idoneo a fondare effetti tipici di un negozio dispositivo dei diritti coinvolti.
Nella sentenza si legge:
Tutte le coordinate giuridiche sin qui illustrate, segnalano un vero e proprio vacuum legis in questa materia, al cospetto di diritti fondamentali presidiati dalla Costituzione, come quello alla riservatezza e alla vita privata (difeso dalla Convenzione Europea dei diritti dell’Uomo all’art. 8). Ebbene, per come si è visto, il condominio è un luogo di incontri e di vite in cui i singoli condomini non possono giammai sopportare, senza il loro consenso, una ingerenza nella loro riservatezza seppur per il fine di sicurezza di chi video-riprende. Né l’assemblea può sottoporre un condomino ad una rinuncia a spazi di riservatezza solo perché abitante del comune immobile, non avendo il condominio alcuna potestà limitativa dei diritti inviolabili della persona. Peraltro, nell’ottica del cd. balancing costituzionale, la videoripresa di sorveglianza può ben essere sostituita da altri sistemi di protezione e tutela che non compromettono i diritti degli altri condomini, offrendo quindi un baricentro in cui i contrapposti interessi possono convivere.
Le videoriprese “private” del condomino causano, in assenza di base legale, problemi di dimensioni particolarmente rilevanti (motivo per cui il Garante sollecitava l’intervento del Legislatore): 1) che utilizzo può essere fatto delle videoriprese che vengono acquisite dal singolo proprietario? 2) che garanzie spettano a chi viene ripreso anche occasionalmente dalle telecamere? 3) che limiti incontra la videoripresa rispetto ai soggetti più vulnerabili come minori e incapaci? Ebbene, sono solo alcuni dei quesiti a cui, nei settori cd. regolamentati, la normativa offre puntuale risposta ma che nell’ambito condominiale trovano un imbarazzante e pericolo silenzio.
Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, sussiste il fumus boni juris. Il periculum in mora, in conformità alla giurisprudenza del tutto prevalente, è in re ipsa, trattandosi di diritti fondamentali e della personalità che ad ogni lesione si consumano senza possibilità di ripristino dello status quo ante; ne è conferma il largo uso, in questa materia, della cd. inibitoria (v. diritto all’immagine). Peraltro, nel caso di specie, l’utilizzo delle telecamere ha causato un impoverimento delle attività quotidiane della parte ricorrente e anche stati soggettivi che militano verso la patologia. Una situazione che richiede urgente e immediata tutela. --- Tribunale di Varese - Sezione I civile - Ordinanza 16 giugno 2011 n. 1273
Mancano, disposizioni sui casi in cui la videosorveglianza condominiale è ammissibile e anche disposizioni sulla maggioranza assembleare necessaria.
L'assemblea di Condominio non può infatti validamente perseguire, con una deliberazione soggetta al suo fisionomico carattere maggioritario, quella che è la tipica finalità di sicurezza del Titolare del trattamento il quale provveda ad installare un impianto di videosorveglianza, ovvero i "fini di tutela di persone e beni rispetto a possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo, o finalità di prevenzione di incendi o di sicurezza del lavoro". L'oggetto di una siffatta deliberazione non rientra dunque nei compiti dell'assemblea condominiale. Lo scopo della tutela dell'incolumità delle persone e delle cose dei condomini, cui tende l'impianto di videosorveglianza, esula dalle attribuzioni dell'organo assembleare. L'installazione della videosorveglianza non appare di per sé prestazione finalizzata a servire i beni in comunione, né giova addurre l'innegabile maggior sicurezza che ne deriva allo stabile nel suo complesso, di fronte ad una deliberazione che coinvolge il trattamento di dati personali di cui l'assembla stessa non è affatto titolare, e che è volta ad uno scopo estraneo alle esigenze condominiali, di per sé cioè non rientrante nei poteri dell'assemblea.
L'ordinanza prende spunto dal provvedimento del garante della privacy dell'8 aprile 2010, nel quale l’ Autorità ha constatato come la disciplina codicistica dell'istituto condominiale non consenta, nemmeno per analogia, di individuare quali siano i soggetti, abitanti in un condominio di edifici, che abbiano diritto di voto per la delibera assembleare relativa all'installazione di telecamere che riprendano le aree comuni, potendo in astratto vantare una legittimazione al riguardo sia i titolari di diritti reali, sia i titolari di diritti personali concernenti le porzioni solitarie comprese nel fabbricato, sia ancora coloro che soltanto frequentano abitualmente l'edificio per vincoli familiari o per motivi di lavoro. Inoltre, la normativa non chiarisce allo stato se occorre l'unanimità dei partecipanti al condominio, o se basti una semplice maggioranza di votanti.
(Nella specie, il tribunale di Salerno, accogliendo il ricorso di un comproprietario, ha sospeso la deliberazione di un condominio nella parte riguardante l’ installazione di un impianto di videosorveglianza., a causa dell’assoluta carenza del dato normativo ad hoc. ) --- Tribunale di Salerno, sezione I Civile, ordinanza 14 dicembre 2010
Comunque, se le multe sono disposte dal Comune queste dovrebbero essere ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo non si riesca a trovare il responsabile.
