Nuovo condominio minimo (villa in campagna)

[Seth]

A seguito di un frazionamento e successione sta nascendo di fatto un condominio minimo, un casale plurifamiliare (tre unità, tutti parenti) in aperta campagna, seconde case, con ingressi distinti, e intorno un'area comune di verde, impianti e piccoli magazzini in proprietà indivisa.

So che gli obblighi formali sono ridotti in presenza di poche unità, ma comunque non sono nulli. Per cominciare dovremo chiedere un codice fiscale per i pagamenti sulle parti comuni, per esempio i consumi elettrici comuni per lampioni e altro.

Come conviene in pratica organizzarsi per prevenire possibili incomprensioni e derive "anarchiche"?

Come schema di regolamento preferite questo? https://www.pordenone.aterfvg.it/me...o_con_gestione_semplificata_rev01_5AoVmzZ.pdf

O questo?

https://www.arai.it/wp-content/uploads/2016/04/REGOLAMENTO-CONDOMINIO.pdf

Per autorizzare l'installazione di eventuali porticati e pergolati davanti a ciascun appartamento, in pratica al servizio individuale, ma su area comune, serve l'accordo unanime con scrittura privata?

In caso qualcuno voglia ritinteggiare la "propria" zona di facciata, conviene stabilire per semplicità che ognuno se la vedrà da solo salvo rispettare la tinta comune, o ripartire regolarmente e dunque serviranno tabelle dei millesimi?

Nominare formalmente uno di noi referente condominiale che sbrighi gli adempimenti fiscali e tenga il bilancio?

Convocare formale assemblea per il bilancio ogni anno con tanto di pec o raccomandata?


Overkill o giuste precauzioni?

 

[basty]

Non ho aperto i regolamenti postati: ma ti stai già rispondendo da solo.

Alla base del Pacifico godimento è bene concordare un regolamento che oltre alle scontate condizioni, predefinisca le scelte che riterrete più opportune. Ad es come comportarsi per eventuali interventi sulle facciate : agire sempre in comune, o ognuno sulla propria porzione (se definibile), come utilizzare la superficie comune e come autorizzare interventi. Non c’è la risposta ottima: meglio discuterne preventivamente senza l’urgenza delle costruzioni. E poi le scelte si ridpettano

 

[Seth]

Ma tu come fai o come faresti?

 

[basty]

Difficile rispondere in astratto: occorre conoscere fisicamente lo stabile.

Se lo stabile avesse una fisionomia architettonica unitaria, imporrei un vincolo di azione collettiva.
Se fosse assimilabile ad una casa a schiera, con lotti affiancati, potrebbe essere meglio lasciare liberi ognuno del proprietari, magari lasciando il vincolo di concordare scelte di base dei modelli di serramenti adottabili ecc.

Così per gli spazi indivisi: se sono fisicamente separati, tanto vale attribuire l’uso esclusivo. Se invece gli spazi in comunione sono un unico, porrei la necessità che ogni azione e destinazione sia approvata assemblearmente (a maggioranza qualificata o alla unanimità)

 

[uva]

chiedere un codice fiscale

Per chiedere l'attribuzione del codice fiscale occorre presentare all'Agenzia delle Entrate il mod. AA5/6:

Modello e istruzioni - Portale Agenzia Entrate

Modello e istruzioni AA5/6

www.agenziaentrate.gov.it

allegando copia del verbale da cui risulti la nomina del referente / legale rappresentante.

Quindi dovete per prima cosa convocare l'assemblea e

Nominare formalmente uno di noi referente

con tanto di pec o raccomandata?

Nel piccolo condominio di cui mi occupo con una mia amica (lei è il referente e io l'aiuto a svolgere le pratiche fiscali) per evitare l'invio delle raccomandate ar hanno deliberato all'unanimità che è sufficiente la mail ordinaria, siccome non tutti hanno la pec, con risposta che confermi la ricezione della convocazione.

 

[Seth]

Il referente (o il suo aiutante) deve avere competenze specifiche? Ci sono incombenze particolarmente complesse?

Nel vostro condominio minimo avete adottato un regolamento?

 

[basty]

Il referente (o il suo aiutante) deve avere competenze specifiche? Ci sono incombenze particolarmente complesse?

Se condomino interno, non sono specificati requisiti.
Le incombenze non sono complesse: ma certo bisogna restare aggiornati sulla burocrazia eventualmente richiesta : mi riferisco ad es. agli adempimenti se si vogliono detrarre le spese per lavori condominiali.
Circa l'aspetto fiscale, bisogna ad es. fare la certificazione unica ai fornitori e riportarle le operazioni sul quadro AC della propria dichiarazione redditi, se ci sono fatture con ritenuta occorre versarla con F24 , ecc.
Non ci vuole un genio: ma se il ref non si compila autonomamente nemmeno la propria dichiarazione redditi, è meglio non si imbarchi in questa attività.

 

[uva]

Il referente

E' importante utilizzare il termine esatto nella delibera di nomina.
Anche se sul mod. AA5/6 dell'Agenzia delle Entrate si scrive il codice carica 13 - Amministratore di condominio - è opportuno che il condòmino prescelto venga nominato referente; non amministratore e neppure legale rappresentante. Così ha meno responsabilità dal punto di vista legale.

deve avere competenze specifiche?

Dal punto di vista amministrativo deve essere in grado di gestire una piccola contabilità (registrare gli incassi delle quote e i pagamenti ai vari fornitori) e apra un c/c intestato al condominio su cui far transitare tutte le operazioni. Deve preparare i bilanci preventivi e consuntivi e amministrare con oculatezza, tipo precostituire appositi fondi se si devono effettuare e pagare lavori sulle parti comuni.

Ci sono incombenze particolarmente complesse?

Quelle fiscali possono essere demandate ad un commercialista che viene pagato dal condominio: compilazione dei mod. F24 per versare le ritenute dei fornitori, Certificazioni Uniche e mod. 770 sostituto d'imposta, comunicazioni all'Agenzia delle Entrate per usufruire dei bonus fiscali.

avete adottato un regolamento?

Sì, è stata la prima e più importante cosa da fare.
Se ne sono occupati, insieme alla mia amica e a me, il geometra che ha redatto le tabelle millesimali e il notaio presso il quale è stato depositato il regolamento di condominio.

Io non sono condòmina in quella palazzina, ma siccome gestisco le locazioni per conto della mia amica e dell'altra proprietaria mi avevano coinvolta nelle pratiche necessarie per "regolarizzare" il condominio quando hanno iniziato a vendere alcuni appartamenti. Così man mano che subentrano proprietari esterni alla famiglia trovano una situazione chiara e regolamentata.
Quando ci saranno più di 8 condòmini verrà scelto e nominato un amministratore professionista.

 

[Seth]

E' importante utilizzare il termine esatto nella delibera di nomina.
Anche se sul mod. AA5/6 dell'Agenzia delle Entrate si scrive il codice carica 13 - Amministratore di condominio - è opportuno che il condòmino prescelto venga nominato referente; non amministratore e neppure legale rappresentante.

La nomina del referente va formalmente riconfermata ogni anno come per l’amministratore?

Così ha meno responsabilità dal punto di vista legale.

Che responsabilità ha?

Dal punto di vista amministrativo deve essere in grado di gestire una piccola contabilità (registrare gli incassi delle quote e i pagamenti ai vari fornitori) e apra un c/c intestato al condominio su cui far transitare tutte le operazioni.

Già c’è un cc cointestato ai tre proprietari (con possibilità dispositiva autonoma per ciascuno, sulla fiducia “familiare”) utilizzato finora per spese comuni legate all’immobile e anche altro.

Deve preparare i bilanci preventivi e consuntivi e amministrare con oculatezza, tipo precostituire appositi fondi se si devono effettuare e pagare lavori sulle parti comuni.

Se pò ffa!

Quelle fiscali possono essere demandate ad un commercialista che viene pagato dal condominio: compilazione dei mod. F24 per versare le ritenute dei fornitori, Certificazioni Uniche e mod. 770 sostituto d'imposta, comunicazioni all'Agenzia delle Entrate per usufruire dei bonus fiscali.

Sai quanto prendono per la tenuta? Altrimenti il fai da te?

Sì, è stata la prima e più importante cosa da fare.
Se ne sono occupati, insieme alla mia amica e a me, il geometra che ha redatto le tabelle millesimali e il notaio presso il quale è stato depositato il regolamento di condominio.

Sai quanto hanno speso?

Ma si può evitare di calcolare le tabelle millesimali precise se c’è l’accordo di tutti su tre quote in parti uguali, che poi non è lontano dal vero, cioè sono tre proprietà di consistenza abbastanza simile, anche se non identica. Pro e contro?

Io non sono condòmina in quella palazzina, ma siccome gestisco le locazioni per conto della mia amica e dell'altra proprietaria mi avevano coinvolta nelle pratiche necessarie per "regolarizzare" il condominio quando hanno iniziato a vendere alcuni appartamenti. Così man mano che subentrano proprietari esterni alla famiglia trovano una situazione chiara e regolamentata.

Quindi, se ben capisco per un periodo, sono andate avanti senza regolamento, assemblee, bilancio formale, eccetera.
Ma per esempio, come facevano per la fornitura elettrica delle parti comuni? A chi era intestata?

Questo mi riporta alla domanda iniziale, se in una situazione all’interno di rapporti stretti siano necessarie tutte le procedure, ma forse è meglio peccare per scrupolo che trovarsi impreparati in seguito.

Quando ci saranno più di 8 condòmini verrà scelto e nominato un amministratore professionista.

Okay.

 

[Seth]

Se condomino interno, non sono specificati requisiti.
Le incombenze non sono complesse: ma certo bisogna restare aggiornati sulla burocrazia eventualmente richiesta : mi riferisco ad es. agli adempimenti se si vogliono detrarre le spese per lavori condominiali.
Circa l'aspetto fiscale, bisogna ad es. fare la certificazione unica ai fornitori e riportarle le operazioni sul quadro AC della propria dichiarazione redditi, se ci sono fatture con ritenuta occorre versarla con F24 , ecc.
Non ci vuole un genio: ma se il ref non si compila autonomamente nemmeno la propria dichiarazione redditi, è meglio non si imbarchi in questa attività.

Ma se le spese vengono sostenute dai proprietari in parti ugualii, disponendo già di un conto comune, questo potrebbe semplificare e evitare di passare tramite il condominio come soggetto pagatore?