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  1. fracalde

    fracalde Nuovo Iscritto

    Salve,
    secondo voi, se nel preliminare è stato pattuito quanto segue:

    Il prezzo della compravendita è così regolato:
    - qunato a euro xxx...
    - quanto a euro yyy verranno versati a saldo dell'intero prezzo al momento della stipula dell'atto definitivo di compravendita in parte tramite assegni circolari e in parte con il ricavato di un mutuo che la parte acquirente richiederà presso Istituto di sua fiducia. A tal fine la parte promittente venditrice si impegna a presentare tutti i documenti richiesti dall'istituto mutuante in tempo debito per la concessione del mutuo in favore della parte promissaria acquirente.


    vuol dire che, come venditore, ho il diritto di esigere la disponibilità del denaro al momento della stipula, e quindi richiedere che l'importo mutuato sia reso disponibile contestualmente al rogito (e non al consolidamento dell'ipoteca, che richiede 11gg lavorativi)?

    Grazie,
    Francesco
     
  2. arula

    arula Membro Attivo

    Se l'acquirente ha bisogno del mutuo temo che dovrai aspettare i fatidici 11 giorni lavorativi necessari per il consolidamento dell'ipoteca.
    Comunque risulterà tutto nell'atto e la banca, presente al rogito con un suo funzionario, ti rilascera una dichiarazione.
    Si tratta poi di pazientare qualche giorno...... ma stai tranquillo perche non corri rischio di fregature!!! :ok:
    Se vuoi stare più tranquillo vai a parlare, prima del rogito, con la banca che erogherà il mutuo e con il notaio che rogiterà. :ok:
     
  3. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    mi permetto di introdurmi anche io nella questione,anche per tranquillizzare fracaldo perchè la concessione di mutuo in occasione di una compra-venditafunziona così:
    - Prima viene stipilato l'atto di compra vendita,nel contempo i compratori devono rilasciare alla Banca od al notaio un ORDINE IRREVOCABILE di Accredito a favore del venditore per la parte ancora da incassare proveniente dalla erogazione del mutuo.
    Successivamente viene stipulato l'atto di mutuo a nome dei nuovi acquirenti
    Il notaio deve registrare tutti gli atti entro 20 giorni dalla stipula e deve poi andare a ritirare le copie con l'avvenuta registrazione e riportarle alla banca. (questi giorni sono necessari per il consolidamento della ipoteca :11gg) In tale occasione la banca svincola la somma accreditando quanto stabilito nel mandato di ordine irrevobile al venditore (meglio con bonifico perchè può richiedere come VALUTA DI ACCREDITO la data diella tipula,( la banca deve aderire a tale richiesta perchè il mutuatario paga già gli interessi a partire da questa data, peròciò comporta qualche commissione per la valuta antergata )
    Quindi non ci sono problemi di nessun genere
    Ciao
    Alberto
     
  4. mimma

    mimma Nuovo Iscritto

    Credo che sia importante sempre mettersi dall'altra parte della strada per capire i motivi, la prassi e quella spiegata dai miei colleghi, i motivi per cui questa procedura è effettuata sono semplici e se lei li analizza si rende conto da solo che sono giusti, a meno chè non si parte con l'obbiettivo di fare qualcosa di poco pulito.
    La banca iscrive ipoteca come garanzia del finanziamento erogato, e se tale garanzia viene meno? e se dopo aver erogato l'mmobile risultà ipotecato e magari il giorno di stipula era libero? negli 11 giorni menzionati tutto può accadere, e brutto a dirsi ma le persone sono più furbe di ciocchè danno a pensare,
    Se lei è una persona per bene come penso, il notaio è un pubblico ufficiale, la banca è quasi un istituzione, non vedo cosa comportano 11 giorni nella trattativa, il suo capitale è garantito, bisogna essere flessibili sulle questioni e non cercare sempre e a tutti i costi la discussione,
     
  5. fracalde

    fracalde Nuovo Iscritto

    Il problema è che io a mia volta devo rogitare per acquistare casa quindici giorni dopo, quindi temo di non avere la disponibilità di quanto il mio acquirente richiede come mutuo in tempo per il mio rogito!
    Sò che alcune banche erogano contestualmente al rogito, a condizione che il venditore sia una persona fisica, quindi mi chiedevo se, visto quanto pattuito nel preliminare, posso esigere che il mio acquirente stipuli un mutuo che venga fisicamente erogato contestualmente al rogito (credo tramite assegni circolari che il funzionario della banca dà direttamente al notaio).
     
  6. mimma

    mimma Nuovo Iscritto

    In questo caso, la contestualizzazione del pagamento deve essere concordata con delega del mutuatario, con la banca mutuante, la quale nella bozza che invierà al notaio specificherà l'erogazione contestuale e questi la inserirà nell'atto di mutuo, anche se è uscita una sentenza della cassazione in cui viene specificato che questo non è possibile e le banche si attengono.
    La contestualizzazione del pagamento al rogito, è stata approvata ma a quanto pare bocciata in cassazione.
    Con l'ordine irrevocabile di accredito e come un assegno circolare ne può parlare con il notaio con cui lei andrà a rogitare
    il suo acquisto oppure far slittare semplicemente la data di qualche giorno se necessario, magari con una banale bugia.
    Fare storie adesso per questo non mi sembra il caso visto che lei comunque a preso un altro impegno importante collegato al
    precedente.
    Non ci pensi troppo vedrà che ogni cosa andrà a posto da sola
     
  7. fracalde

    fracalde Nuovo Iscritto

    Il fatto è che io rogito la vendita della mia casa entro il 20 luglio ed ho pattuito di rogitare quella che acquisto entro il 5 agosto: nessun notaio accetterà di rogitare oltre il 5 agosto e rischio seriamente di rimanere 'appeso' con un acquirente che mi chiede la case ed un venditore che mi chiede i soldi!!!
    La mia domanda originaria era: visto quanto pattuito nel preliminare, fino a quanto posso forzare la mano del mio acquirente e pretendere la contestualizzazione del pagamento al rogito??
     
  8. arula

    arula Membro Attivo

    Puoi provare a chiedere al tuo acquirente e alla sua banca di fare un prefinanziamento di una parte della somma da mutuare, certo l'intera somma è difficile ma ho visto prefinanziare anche l'80% del totale.

    In questo caso il mutuatario dovrà pagare degli interessi sulla somma prefinanziata, ma potrebbe risolvere il tuo problema.
    altra soluzione potrebbe essere quella di anticipare il rogito della vendita della tua casa in modo da avere più giorni a disposizione per il consolidamento dell'ipoteca di cui abbiamo parlato.

    (ma le date di cui parli sono piuttosto lontane ..... e vedo che dici "entro il ...", quindi credo che avrete tempo per organizzare bene i due eventi!!). :ok:
     
  9. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Caro Fracalde,
    te dici : "La mia domanda originaria era : visto quanto pattuito nel preliminare fino a quanto posso forzare la mano del mio acquirente e pretendere la contestualizzazione del pagamento al rogito? "

    se tutto quanto detto nella mia precedente risposta non ti serve a nulla ma ti interessa solo sapere cosa puoi fare nei confronti del tuo acquirente,secondo me,non puoi fare niente perchè hai commesso il grosso errore di condizionare il rogito alla richiesta di un mutuo . Di regola i mutui vengono concessi come ho precedentemente spiegato.
    Ma non è possibile anticipare di qualche giorno la vendita? Quali problemi ci possone essere?
    Parlatene tra di voi ed anche con il notaio. Tutto è risolvibile,basta un poco di disponibilità e comprensione.
    Ciao Alberto
     
  10. Mauro Sambucini

    Mauro Sambucini Nuovo Iscritto

    Credo di aver capito cosa chiede Fracalde: indipendentemente dal fatto che tutto puo andar bene, credo che chieda fino a che punto può cercare di "obbligare" l'acquirente a pagare il tutto all'atto di compravendita, senza dover aspettare gli 11 gg Lavorativi 15 gg effettivi per il consolidamento dell'ipopteca. Mi sbaglio? A mio parere, sul Compromesso andava specificato che il pagamento doveva avvenire contemporaneamente alla stipula dell'atto e non al consolidamento dell'ipoteca; in questo modo l'acquirente è costretto a pagare il tutto contemporaneamente.
    ATTENZIONE io sto parlando al condizionale; la realtà è che se questo signore non ha i soldi, la banca non vuole darli se non al consolidamento, Lei ha fatto un compromesso e si è impegnato a sua volta e se non chiude ci rimetterà dall'altra parte. Il mio consiglio è di parlare con la banca che eroga il mutuo e con il notaio che spero che sia lo stesso che farà l'atto del suo acquisto. In Bocca Al Lupo (Poveri Lupi)
     
  11. fracalde

    fracalde Nuovo Iscritto

    Caro Alberto,
    se pongo il quesito su questo forum evidentemente il problema c'è: se potessi anticipare il rogito con il mio acquirente di certo lo farei ma, come accade nel 99,9% delle compravendite immobiliari, anche lui a sua volta vende la propria abitazione ed ha esattamente gi stessi vincoli, per cui non può anticipare il rogito.
    Inoltre, a me non sembra affatto che quanto ho riportato del mio compromesso vincoli il rogito alla richiesta di un mutuo, tutt' altro, questo a me sembra specificare che il saldo vada versato contestualmente "quanto a euro yyy verranno versati a saldo dell'intero prezzo al momento della stipula dell'atto definitivo di compravendita", e sottolineo al momento della stipula dell'atto definitivo (ovvero contestualmente) e non 15gg dopo...sbaglio?
     
  12. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Caro Fracalde,
    mi spiace di non esserti sembrato esaudiente nel rispondere alla tua domanda iniziale, ma io mi sono sentito in dovere di risponderti il più esaudiente possibile facendoti anche un iter che di regola seguono i mutui.
    io ho samplicemente risposto a questa tua richiesta iniziale che esordiva così :

    " Il prezzo della compravendita è così regolato:
    - qunato a euro xxx...
    - quanto a euro yyy verranno versati a saldo dell'intero prezzo al momento della stipula dell'atto definitivo di compravendita in parte tramite assegni circolari e in parte con il ricavato di un mutuo che la parte acquirente richiederà presso Istituto di sua fiducia. A tal fine la parte promittente venditrice si impegna a presentare tutti i documenti richiesti dall'istituto mutuante in tempo debito per la concessione del mutuo in favore della parte promissaria acquirente."
    Come vedi l'acquirente ti paga regolarmente con il retratto di un mutuo,però purtroppo questi finanziamenti devono anche seguire un preciso percorso legale.
    Per aggirare l'ostacolo puoi anche rilasciare al tuo venditore un assegno dell'importo dovuto con la data di emissione in bianco facendo presente che in pratica si tratterebbe di aspettere per incassarlo max 2/3 giorni,per consentire alla banca erogante il mutuo di svincolare la somma. (il venditore in questo caso non rischierebbe nulla perchè,sentito anche il notaio,questi ha a disposizione per registrare il tuo contratto del nuovo acquisto 20 gg ed aspettare a registrarlo quando te sei sicuro che l'assegno che ti era stato fatto è andato a buon fine.
    A conferma di quanto tu chiedi petresti andare te con il tuo venditore ed il tuo compratoren sia alla banca che concederè il mutuo manifestando le vostre necessità per avere la certezza che l'operazione si concluderà regolarmente, sia dal notaio incaricato ,quindi a questo punto basterebbe solo un poco di volontà e comprensione di tutti e tre potrete così chiudere il cerchio .
    Tieni presente che non è il primo caso,parlatene anche con il notaio il quale vi rassicurerà senz'altro.
    Ciao e .... auguri
    Alberto
     

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