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  1. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    Sono rimasto di sasso, quando ho saputo che:

    > un condomino, per acquistare con "scrittura privata registrata" una quota dellà proprietà del portierato ( 40mq valore totale circa 400000) per 20/1000 offre 6000€.

    La domande sono (metto cosa ne penso io):

    1- si può ed è regolare ? ( mi pare di si, purchè una copia della scrittura sia acquisita dall'amministratore)
    2- se io fossi il venditore cosa ci guadagnerei ? ( liquidità, meno rogne, meno tasse )
    3- se io fossi l'acquirente ? ( non ne ho idea.... ma se avessi parecchi millesimi potrei pilotare affitto e prezzo...e se lo avessi, con il tempo, tutto...venderlo molto bene)

    Ma mi interessa molto le opinioni di professionisti e non...

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  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    sono ignorante ma non capisco cosa ha acquistato visto che per la proprietà serve l'atto pubblico. e poi da chi? da altro condomino? boh? aspettiamo altre più competenti risposte.
     
  3. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ...infatti chiedevo....

    ma ora mi hai messo un'altra pulce nell'orecchio : credevo che "una scrittura privata registrata" diventasse automaticamente "atto pubblico" (in questo caso, almeno ... perchè la casa del portire "comunque" rimane di proprietà condominiale.....cambiano "i soci/condomini"... che ne costituiscono l'assemblea... o sbaglio e mi complico la vita ? )
     
  4. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1- Un acquisto immobiliare, con registrazione e trascrizione normalmente è sufficiente. La copia all'amministratore pare una cortesia. La comunicazione, d'obbligo.
    2- La vendita di una quota di portierato è curiosa: mi pare strano non sussista un vincolo di pertinenza.
    3- aritmeticamente 6000 è meno del 2% del valore = 8000, non per questo mi pare un affare.
    4- La quota rappresenta 1/50 dell'immobile: raggiungere la maggioranza parrebbe un percorso ad ostacoli.
    5- La valutazione al mq lascia intendere che si tratta di una zona di pregio: bisognerebbe rapportare il reddito da locazione pro quota e confrontarne il rendimento sul capitale investito.
     
  5. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    non è "sconto" di almeno del 20% del valore ?

    io credo che "si accetti" per immediata-liquidità + .... non si paga l'IMU.... (ed il nuovo acquirente ...se riesce ad avere più quote....risca ad "infilarci" chi vuole lui )
     
  6. Giovanni de Matteis

    Giovanni de Matteis Nuovo Iscritto

    Normalmente la quota di proprietà della casa da adibire a portierato è rapportata ai millesimi di proprietà posseduti. Trattasi comunque di pertinenza vincolata all'uso iniziale. In caso di cambio di destinazione -perchè ad es. si è deciso di non usufruire più del servizio di portierato- la quota spettante può essere ceduta o venduta come qualunque bene immobile ovverossia con atto pubblico stipulato presso un notaio e regolarmente registrato. Un atto privato può solo avere valenza di compromesso o promessa a vendere.
     
  7. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1-Se il valore è 400000 , 20/1000 cioè il 2%, equivalgono a 8000: se compra a 6000 ha uno sconto del 25% sul valore stimato.
    2- Il vantaggio di chi vende è presto detto: incamera liquidità e si toglie l'IMU. Non avrà però più il beneficio delle eventuali entrate da locazione che solitamente vanno a ridurre le spese di proprietà.
    3- Chi acquista potrebbe contare sul fatto che la proprietà sia regolata dalla comunione, (cosa su cui si può discutere) dove contrariamente alle regole di condominio, conta nelle delibere la maggioranza delle sole quote, e non anche dei condomni. Sul piano finanziario bisognerebbe confrontare investimento contro beneficio, che non conosco.

    4- Circa la modalità, scrittura privata autenticata o atto pubblico, credo che a parte il tecnicismo usato, nel momento che queste vengono registrate e trascritte, hanno pari valore.
     
  8. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    da quanto ho capito, attualmente il proprietario è un altro condomino

    credo che la faccenda possa complicarsi ( o risolversi ... dipende dai punti di vista ) se qualche quota viene ascquista anche dall'attuale inquilino in affitto : sarebbe ben difficile "sfrattare" un proprietario da un suo bene (se non diventasse moroso)
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1-Interessante considerazione: però avrei dei dubbi a considerare irreversibile il cambio di destinazione, per cui rimarrebbe in piedi il vincolo di pertinenza. (ma è un dubbio che pone una domanda...)
    2- Temo invece che il discorso sulla scrittura privata, sia da precisare meglio. Una vendita immobiliare può essere trattata sia con atto pubblico, in cui è il notaio soggetto rogante, sia nella forma di scrittura privata, con firme autenticate dal notaio: il tutto registrato e trascritto; non so perchè ma c'è una piccola differenza di prezzo.... (e magari anche di minor assistenza da parte del notaio..)
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1-Interessante considerazione: però avrei dei dubbi a considerare irreversibile il cambio di destinazione, per cui rimarrebbe in piedi il vincolo di pertinenza. (ma è un dubbio che pone una domanda...)
    2- Temo invece che il discorso sulla scrittura privata, sia da precisare meglio. Una vendita immobiliare può essere trattata sia con atto pubblico, in cui è il notaio soggetto rogante, sia nella forma di scrittura privata, con firme autenticate dal notaio: il tutto registrato e trascritto; non so perchè ma c'è una piccola differenza di prezzo.... (e magari anche di minor assistenza da parte del notaio..)

    Per questo ritengo che debba esistere il vincolo di pertinenzialità, o quanto meno debba essere un condomini. Bel quesito.
     
  11. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ma in questo caso ... non mi sembra che sia "vendita immobiliare"

    sarò proprio ignoante in materia, ma non mi pare che "l'acquisto e la vendita di una multiproprietà" , la cui proprietà rimane intestata al condominio (inteso di chi hne ha le quote), si debba effettuare esclusivamente dal notaio... sbaglio alla grande ?
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho esperienze di multiproprietà in senso moderno... (es. case vacanza)
    Di fatto sono invece comproprietario assieme agli altri condòmini, di un monolocale ex-portineria: a catasto è registrato a nome dei condòmini, non del condominio. Se si vendesse a terzi, occorrerebbe un atto notarile sottoscritto dall'unanimità dei condòmini. (non ad esempio una delibera di assemblea di condominio all'unanimità). Sempre a conferma, in questi casi al contitolare fisico spetta il pagamento dell'ICI per la propria quota.

    Però mi hai messo una pulce nell'orecchio: andrò a vedere l'atto di acquisto dell'appartamento (per la cronaca nella forma di scrittura privata :affermazione: autenticata e trascritta) se e come è citata la comproprietà del locale portineria. (che non inficia però il fatto che una vendita di un immobile, anche solo per quota, comporta un atto scritto e registrato)
     
  13. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Siccome la cosa sta assumendo un'aspetto "interessante" sono andato a riprendere il "regolamento di condomino"

    art.2 - Costituiscono proprietà comune ai proprietari degli appartamenti, i locali per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per gli stenditoi e per gli altri simili servizi in comune : il locale caldaie per i riscaldamenti, le porte, le installazioni i manufatti di qualunque genere che servono all'uso comune come l'ascensore, gli impianti per il gas e simili fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

    art.3 . L'entità delle rispettive quote di comproprietà dei singoli partecipanti al condominio è espressa in millesimi nella tabella che viene allegata al presente regolamento sotto la lettera B

    ...art.4 (non interessa l'argomento )

    art.5 - il valore proporzionale dei singoli appartamenti e locali agli effetti della formazione della tabella di cui all'art.3, è determinato tenendo conto......etc. etc..... I valori espressi nella menzionata tabella B, possono essere modificati anche nell'interesse di un solo condomino, quale risulta che sono conseguenza di un errore e quando per le mutate condizioni dell'edificio è notevolmente alterato il rapporto originario dei singoli appartamenti e locali


    QUINDI : posso dedurre che è sufficiente una scrittura privata (meglio se registrata con comunicazione all'amministratore)....ma che "la persona acquirente" deve essere necessariamente GIA' un CONDOMINO ?

    ...e quindi un eventale "occupante" non condomino , non potrà mai averne la proprietà ?
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per prima osservazione occorre rilevare che detti locali sono assimilati alle parti comuni condominiali: (prima avevo ipotizzato avessero una loro identificazione, e supponevo fossero in capo ai singoli condomini. Ho verificato, anche nel mio caso sono considerate come parti comuni condominiali)

    L'alienazione totale di parti comuni del condominio comporta l'unanimità: qui si ipotizza invece l'alienazione della rispettiva quota sulle parti comuni. Ciò sembra in contrasto con l'art. 1118 e 1119 c.c., tra l'altro inderogabili.
    Art. 1118 c. 2:
    Il condòmino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

    A questo punto è meglio che sia un legale esperto di diritto condominiale a risponderti.

    Presumo infatti che la cessione della propria quota sulle parti comuni non sia lecita, tanto meno ad un estraneo al condominio. In quest'ottica diverrebbe irrilevante il tipo di scrittura necessaria.
     
    A meri56 piace questo elemento.
  15. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Io pensavo fosse tipo "una permuta/sostituzione" del diritto.... non una "rinuncia" che diventa un carico/ricarico a danno di chi-non-rinuncia (perchè si vede accollare "auromaticamente" alcune quote)..... non la vedo al pari di "distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato"

    ...ma sono concorde ad aspettare pareri più professionali... (ma vorrei arrivare all'assemblea del prossimo venerdí...piú preparato possibile)

    Inviato dal mio B63M usando Tapatalk
     
  16. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Aggiungo una "nota di colore" ... appresa stamattina intorno alle 8.30

    un nuovo condomino, che ha appreso che dovrà pagare l'IMU sul portierato, intende mandare una diffida all'amministratore in quanto (riassumo ed interpreto...perchè non mi arriverà la nota) :
    "il sottoscritto ... dichiara che con atto etc.etc. ha acquista l'immobile in data xxyyzz....ma che non intende affatto acquisire, perchè non dichiarato dal venditore, anche le quote relative a terrazzo/portierato e parti comuni che non intende comunque utilizzare e non vuole acquisire ..... ecc..ecc... e quindi diffida l'amministrazione a pagare, in sua vece, la parte che in passato venva probabilmente assegnata all'appartamento numero xxx "

    ...ma si può rigettare una cosa/diritto ( o come si vuole chiamare ) solo perchè non è presente nell'atto di compreavendita ?
     
  17. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In merito alla mia citazione dell'art. c.c. che parla di rinuncia, hai ragione a dire che la cessione è cosa diversa: lo citavo però per dire che per similitudine, sembra che il legislatore sia orientato a non permettere la cessione/rinuncia ai diritti (e doveri) sulle parti comuni, che sono intrinsecamente legati alla proprietà esclusiva condominiale.

    Quanto al tuo condòmino, forse è proprio nuovo: ma anche per l'ICI l'obbligo del pagamento pre-esisteva, ed in capo al proprietario, non all'amministratore per conto di.
    Se poi facesse quattro conti, la spesa per l'imposta relativa, se le proprietà contano mediamente per 20/1000, equivale al 2% del dovuto. Vorrei vedere la faccia e la reazione dell'amministratore...

    Quanto alla curiosa tesi, nella compravendita è sancito che si subentra nei diritti sulle parti comuni: anche se non è scritto sul rogito, è sancito ed inderogabile dal codice civile.

    E' tempo che la scuola, tra tante amenità e diversivi, cominci anche ad insegnare un pò di principi di diritto quotidiano...! :disappunto:
     
  18. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    tralascio "la novità di oggi"




    ...quindi l'unico modo di "disporre" pienamente (o in parte) di un bene che "era" comune....il primo passo è "toglierlo" dalle parti comuni (cioè venderlo con il consenso 1000/1000) : ma si può fare?

    sarebbe più facile modificare il regolamento di condominio (se si parla di "cose fittizie" forse l'assemblea vota qualcosa unanime) per ridefinire "quali sono le parti comuni" ... che modificare "immediatamente" una situazione reale .....
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non capisco più bene quale ruolo stai esercitando: ma non cambia nè la sostanza nè la risposta.

    Si può alienare una parte comune solo con unanime (di TUTTI, non a maggioranza) decisione e successiva sottoscrizione dell'atto di compravendita di TUTTI i condomini (compresi coniugi, coeredi ecc, contitolari di diritti): cosa non facile.

    L'assemblea non ha titolo nell'escludere dalle parti comuni, quelle che il codice, il titolo o il RdC contrattuale hanno definito tali.
     
  20. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    tranquillo...nessun ruolo specifico: non mi dispiace informarmi di pro/contro.... per eventualmente appoggiare (se si può ) o cassare (se non c'è base di diritto) proposte reali in assembela (che sono sempre riporti di proposte "di corridoio")

    posso essere d'accordo sulla 2° e 3° frase ... ma "singolarmente" : a me paio 2 vedute CORRETTE/GIUSTE ma totalmente contrastanti tra loro

    vedo di spiegarmi (o di complicare la vita): se l'assemblea può alienare una parte comune (con tutti i se e ma)...significa (nella vita reale) che ESCLUDE quella parte comune che ...... non potrebbe fare

    come fanno le 2 cose a coesistere senza bloccarsi a vicenda ?
     

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