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ugo60

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti i partecipanti al forum, a chi può quindi contribuire a dare un consiglio magari suffragato da normative ufficiali. In pratica, abbiamo aree verdi condominiali (6 condomini in tutto) che vorremmo dividerci per utilizzarle meglio e tenerle sempre pulite. Per 3 di noi ci sarebbe quindi la possibilità di ampliare un po' il proprio giardino esclusivo mentre per altri 3 utilizzare invece un vasto cortile come posto auto. Stiamo valutando di sottoscrivere un comodato tra tutti noi, ma alcuni vorrebbero la clausola di validità annuale con tacito rinnovo annuale, mentre io con qualche altro condomino vorremmo un'accordo più duraturo perchè così possiamo spenderci qualche soldino sopra la ns parte ampliata (tipo rete recinzione). Per dare un tono di ufficialità, pensavamo di fare la trascrizione ai RR.II. (dobbiamo rivolgersi per forza ad un notaio ?) anche per rendere trasferibile, questo accordo-comodato, ad eventuali passaggi a eredi o atti di vendita (a proposito, il notaio dovrà allegare questo atto di comodato ?). Vi ringrazio ed essendo ormai prossime le festività pasquali, auguro una serena Pasqua a tutti.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Io procederei con un’assemblea che attribuisce , con votazione unanime dei condomini, l’uso esclusivo perenne delle aree comuni ai singoli, come avrete stabilito.
Provvedendo poi alla modifica del regolamento di condominio , che dovrà riportare tali accordi.
 

ugo60

Membro Junior
Proprietario Casa
Io procederei con un’assemblea che attribuisce , con votazione unanime dei condomini, l’uso esclusivo perenne delle aree comuni ai singoli, come avrete stabilito.
Provvedendo poi alla modifica del regolamento di condominio , che dovrà riportare tali accordi.
Difatti, essendo in pochi, non esiste alcun Regolamento di Condominio, nè millesimi. Abbiamo concordato delle quote con cui ci dividiamo da anni le spese ed i consumi. Quindi come si può ufficializzare, un uso o un utilizzo a postoauto perenne di aree che restano di proprietà comune ?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi come si può ufficializzare, un uso o un utilizzo a postoauto perenne ...
Seguendo quanto ti ha spiegato @Franci63.

Visto che non lo avete vi dotate di un Regolamento Condominiale, ne trovi di facsimili in rete, inserendo le opportune clausole sull'uso esclusivo (cosa, a chi) e sull'obbligo di far riportare, a chiunque successivamente vendesse, nel rogito la "accettazione" di tale Regolamento agli acquirenti.

Il voto dovrà essere unanime = tutti i proprietari devono sottoscrivere per accettazione l'originale del Regolamento da conservare con i documenti condominiali.
 

ugo60

Membro Junior
Proprietario Casa
Seguendo quanto ti ha spiegato @Franci63.

Visto che non lo avete vi dotate di un Regolamento Condominiale, ne trovi di facsimili in rete, inserendo le opportune clausole sull'uso esclusivo (cosa, a chi) e sull'obbligo di far riportare, a chiunque successivamente vendesse, nel rogito la "accettazione" di tale Regolamento agli acquirenti.

Il voto dovrà essere unanime = tutti i proprietari devono sottoscrivere per accettazione l'originale del Regolamento da conservare con i documenti condominiali.
Ringrazio intanto, non avendolo fatto prima, Franci63 per il Suo contributo. Ovviamente il ringraziamento va anche a te Dimaraz per aver aggiunto un'ulteriore tassello sul modo di definire la cosa. Credo che non si abbia intenzione di fare un Regolamento di cui al momento nessuno sente comunque la necessità, ma una scrittura privata da ufficializzare in qualche modo. Ecco perchè si pensava alla trascrizione (esiste altro modo ?) per rendere l'accordo più, come dire, valido, sostanzioso e con firme di noi tutti "ufficiali". Un'accordo, di cui ognuno avrà conservata una copia, come consigli giustamente tu, che poi il notaio dovrà in qualche modo riportare per l'accettazione nel suo atto in caso di vendita al nuovo proprietario.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
I Notai normalmente vogliono esser pagati.

Se seguite quanto spiegato non dovete pagar alcuno "compenso".

Il Regolamento (che sarebbe comunque buona norma avere) potrà essere "stringato" riportando quelle che sono le vostre consolidate "consuetudini" ivi incluso il riparto per "teste/parti uguali" piuttosto che per millesimi visto che affermi non esiste tabella millesimale di proprietà.

Ciò vi salverà da future contestazioni sia se qualcuno subentra sia se qualcuno di voi cambiasse idea.

Tieni presente che amministrare un Condominio non seguendo le normative sui riparti di spesa potrebbe essere contestato da chiunque in assenza di un Regolamento "contrattuale".
 

ugo60

Membro Junior
Proprietario Casa
I Notai normalmente vogliono esser pagati.

Se seguite quanto spiegato non dovete pagar alcuno "compenso".

Il Regolamento (che sarebbe comunque buona norma avere) potrà essere "stringato" riportando quelle che sono le vostre consolidate "consuetudini" ivi incluso il riparto per "teste/parti uguali" piuttosto che per millesimi visto che affermi non esiste tabella millesimale di proprietà.

Ciò vi salverà da future contestazioni sia se qualcuno subentra sia se qualcuno di voi cambiasse idea.

Tieni presente che amministrare un Condominio non seguendo le normative sui riparti di spesa potrebbe essere contestato da chiunque in assenza di un Regolamento "contrattuale".
Proverò a motivare, agli altri 5 condomini, le ragioni di farci comunque un Regolamento che poi, chiedo, dovrebbe essere registrato oppure sottoscritto da un notaio ? Come ufficializzarlo ? Eventualmente, questo accordo di utilizzo oppure riparto di aree di parti comuni in esclusiva, conviene farlo separatamente, allegandolo (visto che qualcuno non vuole che sia perenne, anche perchè qualcuno potrebbe cambiare idea tra qualche anno) ? Grazie eh ?!, ma voglio avere più argomenti da prospettare agli altri 5, andando incontro ad alcuni di loro proponendo più di una soluzione.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Tutte le risposte finora suggerite, presuppongono che TUTTI siano concordi nell'attribuire l'uso perenne di questi spazi comuni: cosa che non mi sembra affatto riscontrata nei fatti.

La scrittura privata che tu hai in mente, non è altro che una sorta di regolamento condominiale nel momento in cui TUTTI la sottoscrivono: poi che sia trascritta o che indichi l'impegno di essere allegata ad ogni compravendita, "poco" cambierebbe .

Con una differenza: se l'uso è transitorio, di breve durata, e richiede una sorta di rinnovo, ha poco senso trascriverla.

Se l'uso è definitivo, si configura in una cessione di diritti a tutti gli effetti: e l'unica garanzia verso terzi e per il futuro è che sia trascritta al pari di una compravendita.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se l'uso è definitivo, si configura in una cessione di diritti a tutti gli effetti: e l'unica garanzia verso terzi e per il futuro è che sia trascritta al pari di una compravendita
No.
Premesso che i "terzi" nulla centrano con quanto "contrattualizzato" in tema di "Diritti d'uso esclusivo" non è necessaria una "trascrizione".

Già una clausola che vincoli, qualunque condomino che cede tutta o parte della propria "quota", a richiamare un RdC "contrattuale" fornisce le stesse garanzie.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Hai scritto un No che sembra un SI....

Se il tutto è legato all'esistenza di una clausola che richiama un "RdC Contrattuale" si deve supporre che tale regolamento sia stato inserito in un rogito trascritto: se no non sarebbe contrattuale. (almeno credo)

Un terzo acquirente che acquistasse un appartamento a cui non venisse allegato o richiamato tale RdC, potrebbe disconoscerne successivamente i vincoli alla sua acquistata proprietà esclusiva e sulle parti comuni..

Magari il tecnicismo formale è quello che dici: ma credo sia chiaro cosa intendevo dire: se la destinazione è temporanea, tutte le soluzioni possono andar bene.
Se deve essere definitiva, meglio seguire la strada canonica.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Credi male.
Un Regolamento è contrattuale quando "imposto" dal costruttore o quando votato da tutti (da ricordare che s'impone la firma, alias sottoscrizione, quando si toccano i diritti personali).

E questo vale sia per una disposizione a termine che per una temporanea.
 

ugo60

Membro Junior
Proprietario Casa
Hai scritto un No che sembra un SI....

Se il tutto è legato all'esistenza di una clausola che richiama un "RdC Contrattuale" si deve supporre che tale regolamento sia stato inserito in un rogito trascritto: se no non sarebbe contrattuale. (almeno credo)

Un terzo acquirente che acquistasse un appartamento a cui non venisse allegato o richiamato tale RdC, potrebbe disconoscerne successivamente i vincoli alla sua acquistata proprietà esclusiva e sulle parti comuni..

Magari il tecnicismo formale è quello che dici: ma credo sia chiaro cosa intendevo dire: se la destinazione è temporanea, tutte le soluzioni possono andar bene.
Se deve essere definitiva, meglio seguire la strada canonica.
Vi seguo un po' meno se vi scrivete, sempre in proposito e vi ringrazio, con un certo tecnicismo. In pratica, non esiste un RdC e nè vorrei proporlo adesso visto che per ora tutto funziona bene; l'accordo perenne pare non sia voluto; però l'accordo vorremmo sia ufficializzato in qualche modo (trascrizione ?) per trasmetterlo in un passaggio di proprietà al nuovo acquirente (il notaio dovrà citare l'accordo) o eventuale locazione. Grazie
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
(visto che qualcuno non vuole che sia perenne, anche perchè qualcuno potrebbe cambiare idea tra qualche anno)
Se qualcuno non vuole che sia perenne, mi pare non abbia molto senso: come faresti a recintare una parte di giardino, se non hai certezze che sarà a tua esclusiva disposizione ?
Come fare , in futuro, a vendere, se non si sa cosa si vende di preciso, o perlomeno quali diritti si hanno, e per quanto ?
Forse prima dovreste approfondire il tipo di accordo che possa soddisfare tutti.
 

ugo60

Membro Junior
Proprietario Casa
Se qualcuno non vuole che sia perenne, mi pare non abbia molto senso: come faresti a recintare una parte di giardino, se non hai certezze che sarà a tua esclusiva disposizione ?
Come fare , in futuro, a vendere, se non si sa cosa si vende di preciso, o perlomeno quali diritti si hanno, e per quanto ?
Forse prima dovreste approfondire il tipo di accordo che possa soddisfare tutti.
Si, sarebbe meglio se l'accordo fosse perenne ma non vuol dire che lo diventerà, magari dopo il 1° o 2° anno o ancora dopo, nessuno ci corre dietro. L'importante è utilizzare il cortile come posti-auto ed assegnare dei pezzi di giardino comune ai proprietari già di piccolo giardino esclusivo, giusto per tenerlo pulito singolarmente come ognuno già fa col suo giardino. Insomma, non è che ci sono grandi spese di recinzione. Siamo per questo d'accordo. Invece il problema potrebbe essere mettere l'accordo su carta (scrittura privata ? Registrata e/o Trascritta, con l'aiuto di un notaio per l'autentica delle firme e la Nota ?) con piantina chiara e inequivocabile (abbiamo disegnato i posti auto e colorato l'ampliamento dei giardini), per pubblicizzare l'accordo in un atto di passaggio di proprietà e non trovarci in difficoltà o addirittura un atto notarile nullo. In fondo l'accordo verbale del comodato ora c'è, dobbiamo scriverlo per noi stessi e per terzi dopo una vendita che effettivamente potremmo avere tra 1 o 2 anni. Grazie
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In fondo l'accordo verbale del comodato ora c'è, dobbiamo scriverlo per noi stessi e per terzi dopo una vendita che effettivamente potremmo avere tra 1 o 2 anni. Grazie
Premesso che i comodati scritti (contratti) vanno obbligatoriamente registrati ...dai/date l'impressione
di non sapere o capire cosa volete.
Anche se "registrato" un comodato senza data di scadenza potrebbe essere contestato in qualsiasi momento sia da un condomino che da un terzo (nuovo acquirente).

Trovo inutile spendere per non avere nulla in cambio.

Moglie ubriaca e botte piena?
Erba voglio?
 

ugo60

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie per l'informazione che un comodato va per legge registrato. Se occorre metterci una data di scadenza, la metteremo anche perchè sembra che, con l'autentica delle firme ed una Nota di Trascrizione, la validità sia per legge 3 anni appunto dalla trascrizione. Tra noi non possiamo prima sottoscriverlo eppoi contestarlo. Ecco perchè pensiamo di tutelarci con una trascrizione, da imporre, almeno sino alla sua validità da legge o che fisseremo noi (ad esempio 5 o 10 anni), a nuovi subentranti proprietari.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mantengo alcune perplessità. Conosco un caso assimilabile: i condomini sottoscrissero una scrittura privata che assegnava pari diritti d'uso di un locale catastalmente intestato solo ad una parte di essi. Scrittura non registrata e trascritta. Tutto bene fino a che ci fu una vendita; il nuovo acquirente disconobbe la scrittura dicendo di non averla conosciuta all'acquisto. Consultatevi con un notaio
 

ugo60

Membro Junior
Proprietario Casa
Mantengo alcune perplessità. Conosco un caso assimilabile: i condomini sottoscrissero una scrittura privata che assegnava pari diritti d'uso di un locale catastalmente intestato solo ad una parte di essi. Scrittura non registrata e trascritta. Tutto bene fino a che ci fu una vendita; il nuovo acquirente disconobbe la scrittura dicendo di non averla conosciuta all'acquisto. Consultatevi con un notaio
Quindi una scrittura privata-comodato è possibile intanto trascriverla ai RR.II., senza una precedente registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Ovviamente per trascriverla si saranno rivolti, per l'autenticità delle firme e per la Nota, ad un notaio. Quello che dovremmo fare noi, così ad un prossimo passaggio di proprietà, rendiamo il contratto noto, anzi sarebbe opportuno allegarlo al nuovo atto di compravendita in modo che vi sia trasparenza e pubblicità. Da tenere presente che se ne avvantaggerebbero un po' tutt'è 5 i condomini, in questa divisione di aree condominiali (chi come utilizzo di giardino esclusivo, chi come utilizzo di posto auto). Buona Pasqua.
 

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