Recesso del locatore a fine periodo di locazione, quali vincoli esistono?

[GEOPI]

Salve a tutti,
pongo questo quesito soprattutto in relazione alla presenza di un conduttore che sia una persona anziana; se il locatore al termine del primo periodo di locazione (esempio 4 anni in contratto concordato 4+2) non volesse proseguire perchè volesse vendere l'immobile (o cambiare inquilino per semplice scelta), mi chiedo se potrebbe avere dei vincoli che possano ostacolare la sua volontà. C'è qualcuno che gentilmente possa informarmi in merito ed anche se esistono altri rischi a locare un immobile a persona/e di una certa età? grazie mille Geopi

 

[uva]

se il locatore al termine del primo periodo di locazione (esempio 4 anni in contratto concordato 4+2) non volesse proseguire perchè volesse vendere l'immobile (o cambiare inquilino

Il locatore può evitare il rinnovo al termine del primo periodo contrattuale solo se sussiste uno dei motivi elencati dall'art. 3, c. 1 l. 431/1998:

Art. 3​

(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione

 

[uva]

rischi a locare un immobile a persona/e di una certa età?

Quando il locatore invia legittimamente la disdetta per evitare il rinnovo del contratto, non può essere certo che il conduttore vada via spontaneamente alla scadenza.
Se rimane nell'immobile, il locatore deve iniziare la pratica di sfratto per finita locazione.
Se lo sfratto viene eseguito dall'ufficiale giudiziario è possibile che le persone anziane (come le famiglie numerose con basso reddito, o con minori, malati, disabili) ottengano un rinvio in quanto soggetti "fragili".

Un altro problema potrebbe essere la morte del conduttore.
In tal caso hanno diritto a succedergli nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi (art. 6 l. 392/1978).

 

[GEOPI]

grazie UVA della veloce ed esaustiva risposta, posso chiederti conferma del fatto che in caso di contratto con cedolare secca non si deve pagare l'imposta di registro per il garante presente nel contratto stesso?

 

[Nemesis]

in caso di contratto con cedolare secca non si deve pagare l'imposta di registro per il garante presente nel contratto stesso?

Art. 3, comma 2, ultimo periodo del D. Lgs. n. 23/2011:
Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo.

In vigore dal 29/04/2012.

 

[uva]

in caso di contratto con cedolare secca non si deve pagare l'imposta di registro per il garante presente nel contratto stesso?

Dipende da come qualifichi il "garante" e dai codici che scrivi sul mod. RLI:

codice 1 (fideiussione prestata da terzi): non si paga l'imposta

codice 2 (garanzie di terzi diverse dalla fideiussione): si paga l'imposta, anche in caso di opzione per la cedolare secca.

Quindi non deve trattarsi di "garante" bensì di "fideiussore".
Inoltre il garante generico può recedere dal suo impegno, mentre il fideiussore è più vincolato.

Ne abbiamo parlato recentemente qui:

Contratto con garante: subentro del conduttore

Per quanto riguarda i termini "garante" e fideiussore" aggiungo una precisazione. Quando si registra all'Agenzia delle Entrate il contratto di locazione con "garante" si devono scrivere nel mod. RLI i codici relativi al tipo di garanzia: codice 1 = fideiussione prestata da terzi: non si paga...

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