Reddito da locazione da imputare solo ad uno dei comproprietari. Possibili soluzioni

[Sirant]

Nel caso di comproprietà tra fratelli, in ragione del 50% cadauno, di un immobile da concedersi in locazione, i due vorrebbero, per loro accordo, che solamente ad uno di questi venga attribuito il reddito derivante dalla locazione, atteso che l'altro si trova all'estero e non vorrebbe interessarsi della questione, nemmeno dal lato del profitto a ricavarsi.
Come accontentarli, senza costituire usufrutto a favore del fratello ancora residente in Italia? Avrei pensato a due soluzioni: la prima sulla base di una procura speciale alla locazione, che contenga anche la delega all'incasso, l'autorizzazione a percepire integralmente i canoni e con la precisazione che il reddito sarà dichiarato e gestito dal fratello residente in Italia. In verità non so se questa soluzione possa creare problemi presso l'Agenzia delle Entrate.
La seconda soluzione potrebbe essere la stipula di un comodato per il 50% della quota del fratello all'estero a favore di quello in Italia, con autorizzazione alla locazione per un periodo non eccedente quello del comodato stesso, da cui, credo, deriverebbe un reddito imponibile solo per il fratello contemporaneamente proprietario e comodatario.
Che mi suggerite?

 

[basty]

Che mi suggerite?

Se ricordo bene, Agenzia delle Entrate ha abbastanza recentemente ammesso di considerare come unico percettore del reddito, il comproprietario titolare intestatario unico come locatore nel contratto di locazione. (Meglio rintracciare la circolare).
Quindi sufficiente che il contratto sia stipulato dal solo fratello residente in Italia.
Per prudenza, mi farei però sottoscrivere dal fratello escluso una scrittura privata che mi autorizza gratuitamente e senza rivalsa a tale comportamento: oggi tutti d’accordo, ma domani?

Rimangono però altri problemi: fiscalmente come dovrà dichiarare il fratello estero tale immobile? Cosa gli rimarrebbe come IRPEF? Rendita catastale? Poi resta a suo carico l’IMU: rinuncia ad un reddito ma gli rimangono comunque le stesse noie burocratiche: e allora?

 

[Seth]

Se ricordo bene, Agenzia delle Entrate ha abbastanza recentemente ammesso di considerare come unico percettore del reddito, il comproprietario titolare intestatario unico come locatore nel contratto di locazione. (Meglio rintracciare la circolare).

Però, domando, come si concilia ciò con la norma di legge secondo cui "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale..."?

 

[basty]

Però, domando, come si concilia ciò con la norma di legge secondo cui "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale..."?

Si concilia secondo una “accettazione” arbitraria della Agenzia delle Entrate, di un fatto civilistico, la cui unica giustificazione è che ad Agenzia delle Entrate importa solo che il totale venga tassato; in fondo non gli importa a chi.

 

[Seth]

Si concilia secondo una “accettazione” arbitraria della Agenzia delle Entrate, di un fatto civilistico, la cui unica giustificazione è che ad Agenzia delle Entrate importa solo che il totale venga tassato; in fondo non gli importa a chi.

Ok, ma volendo fare l'avvocato del diavolo, se un comproprietario ha altri redditi cospicui e l'altro meno, le imposte ordinarie sul reddito di locazione, al di fuori della cedolare secca, non saranno uguali.

 

[uva]

"I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale..."?

recente giurisprudenza ha stabilito il superamento dell’automatismo della tassazione dei redditi da locazione di un immobile in comproprietà in base alla percentuale di possesso e a prescindere dall'effettiva percezione del reddito.

Dal punto di vista fiscale, il reddito può essere dichiarato soltanto dal comproprietario che incassa i canoni e pagherà le relative imposte.

 

[uva]

Che mi suggerite?

Intestare il contratto di locazione ad un solo comproprietario; quello a cui verrà

attribuito il reddito derivante dalla locazione,

Registrando il contratto all'Agenzia delle Entrate

bisogna compilare la casella "locatore" nel quadro B - sez I - del mod. RLI col codice 1:
codice 1, nel caso in cui nel contratto di locazione non sono stati
indicati tutti i cointestatari dell’immobile.

 

[basty]

E secondo te @uva cosa dichiarerà l’escluso in Redditi riguardo alla sua quota di proprietà?

 

[Nemesis]

cosa dichiarerà l’escluso in Redditi riguardo alla sua quota di proprietà?

La sola rendita catastale, in proporzione alla sua percentuale di possesso.

 

[basty]

La sola rendita catastale, in proporzione alla sua percentuale di possesso.

E mi pareva!
Così il Tesoro incamera oltre al reddito da locazione intero, anche una quota di pseudo reddito, che altrimenti verrebbe assorbito.
Per consolazione di @Seth che si preoccupava del meccanismo di elusione in caso di redditi molto diversi fra i comproprietari. Scommetto che hanno fatto una analisi statistica