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  1. vince

    vince Nuovo Iscritto

    Salve a tutti.Pongo alla VS attenzione questo problema:
    sono proprietario di un lastrico solare a mio uso esclusivo sotto al quale insistono due appartamenti di mia proprieta' ed un terzo di altra proprietà.Negli anni passati ho provveduto a mie spese -in assenza di condominio-alla manutenzione dello stesso mediante l'apposizione di guaine isolanti.
    Dovendo provvedere al restauro del palazzo intero,abbiamo formato legalmente un condominio.A questo punto si è posto il problema del lastrico non per la suddivisione in 1/3 e 2/3 bensi' sulla tipologia della ristrutturazione:l'assemblea nonostante le mie osservazioni -su cui tornero' a breve-ha deliberato il rifacimento esclusivamente con massetto e soprastante guaina.
    Ora io sostengo che solo con la guaina si pongono due tipi di problemi:
    a)tecnico in quanto la guaina esposta direttamente agli agenti atmosferici è meno resistente;
    b) di diritto in quanto con la sola guaina io perdo la possibilità di uso del terrazzo;
    per quanto sopra ho proposto l'apposizione di un pavimento cosa, che è stata rifiutata insieme alla coibentazione.
    Ora,io penso che il condominio non puo' rifiutarsi di adottare tutte le misure necessarie affinchè la ristrutturazione avvenga nel migliore dei modi,voi cosa ne pensate?
    Ancora se dovessimo provvedere anche alla coibentazione,i condomini possono rifiutarsi di partecipare alle spese?:^^:
    Grazie
    Vince
     
  2. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    se non esisteva un pavimento e solo la guaina la spesa di questa ulteriore copertura (anche perchè uno a questo punto potrebbe metterci quello che vuole) è a spese di chi usa il lastrico...e la manutenzione invece compete sempre (se ci sono problemi di infiltrazioni) con la spesa suddivisa per 1/3 a carico di chi fa uso del lastrico e i 2/3 a tutti quelli di sotto compresi gli utilizzatori ad uso esclusivo del lastrico...saluti!

    Aggiunto dopo 3 minuti ....

    ah!...dimenticavo...la coibentazione essendoci tu sotto serve principalmente ad isolare l'ultimo piano e dunque serve a te...secondo me possono benissimo rifiutarsi...
     
    A vince piace questo elemento.
  3. vince

    vince Nuovo Iscritto

    Devo smantellare l'atuale copertura per vedere cosa c'è sotto
    grazie
     
  4. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    il terrazzo ora ha una pavimentazione? se sì non possono gli altri condomini rifiutarsi di rifarla. Per l'isolamento termico indipendentemente dal fatto che sotto ci sei tu non si può obbligare gli altri alla spesa,se c'è un riscaldamento centralizzato il risparmio tornerebbe a vantaggio di tutti..ma non tutti ragionano allo stesso modo
     
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Per la coibentazione dipende da che tipodi materiale usi. Se invece di creare intercapedini per il massetto fai ricorso al cemento allegerito (credi ufficialmente si dica "alveolare") il lavoro rientra in quelli a carico di tutti. In particolare se ci fossero problemi di peso sul solaio che potrebbero creare rischi. Nella peggiore delle ipotesi toccherebbe a te pagare la differenza di costo tra questa soluzione e quella tradizionale (massetto massicccio).
    Per il pavimento fai una cosa semplice semplice: procurati della guaina liquida (in qualsiasi ferramenta), con un taglierino solleva un quadratino di guina esistente e guarda cosa c'è sotto. Se ci trovi un vecchio pavimento fai un paio di foto e richiudi il buco con la guaina liquida.
    In questo caso potrai sostenere che il pavimento era preesistente e che quindi la spesa per il ripristino compete anche al condomino. Aspettati però di vederti approvate le mattonelle più brutte ed economiche sul mercato...
     
  6. vince

    vince Nuovo Iscritto

    Grazie per le risposte.In questi giorni piove a diroto e quello che consiglia ergobbo non è possibile.Comunque,sotto la guaina c'è sicuramente il massetto.La guaina,piu' volte l'ho fatta stendere io e prima ancora i miei,senza richiedere contributi (naturalmente nessuno si è offerto);).
    Io sostengo questo:
    a) se rimettono solo la guaina,perdo sostanzialmente l'uso del terrazzo giacchè non è calpestabile se non a rischio di rottura;in questo caso,le spese andrebbero suddivise in millesimi;
    b) conseguentemente se io devo continuare ad usufruire dell'uso,c'è necessita' del massetto e le spese vanno divise in 1/3 e 2/3
    Per le mattonelle e la coibentazione,ho trovato dei riscontri legali che considerano ambedue i provvedimenti come finalizzati alla salvaguardia del condominio giacchè,le mattonelle favorirebbero lo scivolare dell'acqua e la coibentazione al "trattanimento" del calore per cme previsto dalla normativa vigente.
    Prevedo molte,tante discussioni...:soldi:
    Per Ergobbo: la differenza secondo me sarebbe fra il massetto alleggerito o tradizionale che sia e quello coibentato.
     
  7. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    la mia esperienza mi induce a segnalarti che come ti hanno precedentemente segnalato i nostri colleghi, se precedentemente esisteva la pavimentazione le opere di ricostruzione devono prevedere anche tali voci, non solo, se in origine erano state previste anche fioriere o impianti similari, abbastanza comuni sulle terrazze a livello ad uso esclusivo, anche tutte le opre di smantellamento e ricostruzione delle stesse rientrano nel capitolato di spesa da suddividere nella misura di 1/3 e 2/3. Per la coibentazione la suddivisione delle spese dipende dal tipo di riscaldamento, se centralizzato va dìsuddiviso anche perché il beneficio va a tutto il palazzo, se individuale e sotto ci sei sempre tu la spesa è a tuo carico.
     
  8. vince

    vince Nuovo Iscritto

    Per ergobbo: sul terrazzo c'è la pavimentazione:^^: quindi le spese vanno ripartite.Ci sono problemi di sovraccarico ed il mio ingegnere mi ha consigliato un massetto "alleggerito-alveolare" che io provvedero' a far mettere in opera.Mi dici quali sono i riferimenti sormativi che mi consentono di chiamare in causa gli altri condomini?
    grazie

    naturalmente per la coibentazione
     
  9. vince

    vince Nuovo Iscritto

    Rieccoci,come prevedevo sono sorte le prime contestazioni suffragate dal fatto che l'assemblea aveva deliberato il solo massetto perche' dall'osservazione dello stato attuale si evidenziava solo la guaina bituminosa fatta posizionare negli anni passati dai mei.Rimossa la guaina,come dicevo,è venuta fuori la pavimentazione.L'amministratore :triste: vuole riferimenti tipo sentenze o normativi chle consentano di convocare un'assemblea straordinaria ed ev. modificare il deliberato.Chi mi aiuta?
     
  10. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    entro 30 giorni devi fare impugnare la delibera assembleare, contestandola con le tue ragioni...serve andare solo dall'avvocato o pagarsi la pavimentazione...saluti!

    p.s. - non ci sono "sentenze" per indire una assemblea straordinaria...chiunque può richiederla all'amministratore basta essere in 2 che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi...ma non so' se in questo caso ci sono i presupposti...direi che si può solo impugnare la delibera...
     
  11. vince

    vince Nuovo Iscritto

    Per Paolo,non mi riferivo alle modalità per riconvocare l'assemblea ma,ad eventuali sentenze che mi permettano il rispristino dello stato precedente,grazie
     
  12. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Allora, procediamo con ordine:

    Sul diritto d'uso della proprietà esclusiva: Art. 832 CC - Contenuto del diritto -
    Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
    Qualora qualcuno dovesse sostenere che non hai diritto a calpestare il TUO lastrico...

    Per quanto riguarda la suddivisione delle spese: Art. 1126 CC - Lastrici solari di uso esclusivo - Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

    E qui finisce la parte su cui non ci sono dubbi.
    Tutto il resto, per quanto concerne i lastrici solari di proprietà esclusiva, è un vero e proprio casino, visto che ci si ritrova con un'assemblea che deve deliberare sul destino di una proprietà privata...:disappunto:

    Per quanto riguarda il tipo di intervento: Se ti procuri una perizia (meglio se giurata) del tuo ingegnere che sostiene che ci sono problemi di sovraccarico dovuti al peso del massetto che pregiudicano la sicurezza dell'edificio si apre un ampio ventaglio di possibilità (compresa quella che gli altri condomini presentino una controperizia...). In questo caso la necessità dell'uso dell'alveolare non sarebbe più legata alla sua capacità isolante, ma al suo minor peso rispetto al tradizionale. Insomma, risolve un problema di sicurezza e "solo incidentalmente" quello della coibentazione. Poiché nel tuo caso la RICOSTRUZIONE è stata deliberata, il problema sorge solo in merito al tipo di materiali da usare...

    Ora, la ricostruzione è senza alcun dubbio un atto di portata straordinaria, catalogabile tra le innovazioni trattate dall'art. 1120 CC - Innovazioni - I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
    Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino
    .
    Particolarmente interessante nel tuo caso è il primo divieto, ma prendi in considerazione anche l'ultimo. Se è vero che la norma è stata scritta nell'ottica delle parti comuni, il principio si rafforza se entrano in campo i diritti reali di un singolo.
    Il primo comma, peraltro, parla solo di "innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento". Se il pavimento era preesistente, il suo mancato ripristino non è considerabile come intervento migliorativo, ma peggiorativo.
    Non so se avete un regolamento che dica qualcos'altro, ma considera che l'art. 1120 è inderogabile!
     
  13. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    L'amministratore chiede a TE i riferimenti normativi? E lui che fa per guadagnarsi lo stipendio, paga solo le bollette?!?

    Comunque, digli che la delibera a tuo avvis (e a quello dell'avvocato che sentirai) è:
    NULLA, in quanto in assenza di perizie tecniche contrarie la definizione. del tipo di intervento necessario non rientra nelle competenze dell'assemblea;
    NULLA, in quanto contrasta la norma deliberando un intervento in grado di mettere a rischio la sicurezza dell'edificio e;
    NULLA, in quanto influisce su una proprietà privata riducendo i diritti del proprietario.

    Essendo NULLA non esiste, e quindi lui DEVE riconvocare l'assemblea.
    Qualora avesse dei dubbi, digli di andarsi a controllare la sentenza della Cassazione Civile del 7 marzo 2005 nr 4806. Dovrebbe essercene anche una simile dell'anno scorso, ma non ho i riferimenti precisi

    Se vuole, poi, può leggersi anche la sentenza della cass. Civ sez II, 30 dic. 1997 nr 13116, che dice che sono "affette da nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo" le delibere dell'esecuzioni di opere anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso.
     
  14. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...sulla rispostina di ergobbo...si da il caso che l'amministratore SIA un mero contabile e segretario...e nulla di più gli è chiesto dalle normative vigenti visto che per quello che è pagato normalmente (ad ore sprecate in inutili discussioni meno che quelle povere criste morte nel crollo del laboratorio qualche settimana fa')...il fatto che debba essere "informato" su tutto, sempre se lo fa' di "mestiere" è a suo merito...sennò deve operare con il "buonsenso del capofamiglia" anche se qualcuno si è inventato quello del "professionista"...peccato che la professione dell'amministratore viva ancora in un "limbo" ben preciso...(che non dico per amor del cielo!)...tornando alle cose serie...secondo me si è citato molto bene articoli e sentenze ma...il fondo del discorso è sul pavimento da rifare o no...e chi ne paga le spese...secondo me la pavimentazione essendo stata a suo tempo "abbandonata" non spetta al condominio...ma a chi ne vuole ripristinare l'uso...stop!...poi sulla "nullità" della delibera assembleare direi di interpellare un legale...perchè non ne sarei cosi sicuro...poi vedi un po' tu...saluti!
     
  15. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    :shock:

    Art. 1130 CC -(Attribuzioni dell' Amministratore)
    L'amministratore deve:
    1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
    2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
    3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
    4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.


    Scusa Paolo, ma a me sembra che le normative vigenti (e mi limito a un solo art. del codice civile) definiscano una figura un tantino più complessa di quella di contabile e segretario
     
  16. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...quello che cè scritto è vero...ma non è che un mero esecutore (dunque di fatto un segretario e contabile) del volere del regolamento dello stabile eo del volere dell'assemblea (condomini)...cmq sia resta il fatto che, se deve essere più informato di avvocati, geometri, architetti, idraulici, elettricisti, fiscalisti, ecc...è pagato troppo poco!!!...ma molto poco!!!...senza contare appunto "le responsabilita'" che mano a a mano la legislazione italiana gli ha caricato addosso...la mia era una "piccata" risposta al tuo "appunto"...di come si guadagnasse l'amministratore il suo compenso...be...francamente non so' quanto lo pagano ma sono pronto a scommettere che è cosi poco che, se anche gli danno il triplo...rimane uno schifo...una cena?...sarebbe ora di parlarne...ma le associazioni di categoria latitano...
     

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