Lastrico solare ad uso esclusivo : interventi

[Luca Nalin]

Ciao a tutti, sono proprietario della parte sottostante un lastrico solare ad uso esclusivo del proprietario dell'appartamento all'ultimo piano, a causa di infiltrazioni si è deciso di provvedere al rifacimento della guaina, abbiamo incontrato, nella discussione, ovviamente, alcuni problemi sulla ripartizione del preventivo in quote, infatti la copertura del lastrico solare che è adibito anche a terrazzo, è fatto di lastroni di cemento, non fissati alla struttura, i miei dubbi sono se le spese per:
- levo e posa dei quadrotti sono da ripartire o sono a carico del proprietario dell'uso esclusico del lastrico solare?
- tutte le altre opere murarie per costituire la "vasca" (taglio cappotto e rifacimento, telo in tessuto per i quadrotti, ...) son da suddividere?
- visto che la parte comune è costituita dalla struttura orrizzontale e dalla guaina, a me spetta in quota con i condomini, solo la posa della guaina, visto che tutto quanto sopra è funzionale solo al calpestio a uso da parte dell' proprietario esclusivo?
Grazie a tutti.
Luca Nalin

 

[aristideloris]

A norma dell'art. 1126 C.C. la riparazione del lastrico solare ad uso esclusivo va ripartita per 1/3 al proprietario del lastrico stesso e per i restanti 2/3 a tutti i condomini sottostanti ai quali il lastrico fa da tetto (dal p.t. all'ultimo piano).
Da quanto mi risulta, vanno ripartite tutte le spese sia quelle relative al rifacimento della guaina che quelle relative alla struttura del calpestio.
Saluti

 

[Adriano Giacomelli]

Il tuo caso, Luca, è controverso. Io sono d'accordo con te, se chi usufruisce del lastrico solare, avesse messo una pavimentazione in quadrotti di rarissima essenza di un legno esotico, non vedo perchè tu sia chiamato a pagare i quadrotti che si rovinassero per essere asportati. Di conseguenza ho dei dubbi che l'operazione di asporto sia a carico del condominio, ma piuttosto sua, proprio in considerazione che non sono opere fisse e che fanno parte del lastrico solare. Quindi sarei per il NO non sei parte solidale in queste opere, sopra elencate.
Per contro, se il lastrico si è ammalorato nel tempo, (quindi escludo che i quadrotti possano aver accelerato l'usura della guaina o altro) mi domando che colpa ha l'utilizzatore del lastrico? In fondo se per fare un intervento condominiale, si deve asportare i suoi quadrotti che ha posato con diritto, forse le spese di asporto sono da ripartire.
Quindi il tuo dubbio è anche il mio!
Tutte le altre opere murarie sono da ripartire come ben riassunto da aristideliris, qui sopra.

Il tuo caso, Luca, è controverso. Io sono d'accordo con te, se chi usufruisce del lastrico solare, avesse messo una pavimentazione in quadrotti di rarissima essenza di un legno esotico, non vedo perchè tu sia chiamato a pagare i quadrotti che si rovinassero per essere asportati. Di conseguenza ho dei dubbi che l'operazione di asporto sia a carico del condominio, ma piuttosto sua, proprio in considerazione che non sono opere fisse e che fanno parte del lastrico solare. Quindi sarei per il NO non sei parte solidale in queste opere, sopra elencate.
Per contro, se il lastrico si è ammalorato nel tempo, (quindi escludo che i quadrotti possano aver accelerato l'usura della guaina o altro) mi domando che colpa ha l'utilizzatore del lastrico? In fondo se per fare un intervento condominiale, si deve asportare i suoi quadrotti che ha posato con diritto, forse le spese di asporto sono da ripartire.
Quindi il tuo dubbio è anche il mio!
Tutte le altre opere murarie sono da ripartire come ben riassunto da aristideliris, qui sopra.

 

[Marina Bizantina]

Ciao a tutti ! La questione mi interessa perchè io son proprietaria di un lastrico solare ad uso esclusivo soprastante un portico che gira intorno a tutto l'edificio. La copertura è fatta con guaina catramata e lastre in ghiaino lavato galleggianti cioè sostenute da supporti in plastica Il mio amministratore mi dice sia giusta la ripartizione 1/3 proprietario-2/3 tutti i condomini me compreso (essendo il portico parte comune) e mi par di capire che in questo conteggio vada inclusa anche la sostituzione delle piastrelle danneggiate in quanto facenti parte del tipo di copertura esistente (avrebbero lo scopo di proteggere la guaina sottostante ed agevolare il deflusso delle acque piovane). I parapetti invece sarebbero esclusi, ma nel mio caso essendo in calcestruzzo a vista e quindi componenti essenziali della facciata del condominio rientrano nelle spese manutenzione facciata e quindi vanno divisi per millesimi.
Se ha ragione il mio amministratore credo funzioni così anche per Luca.. ma magari no?
Gli esperti siete voi !

Sentenza del 25-02-2002, n. 02726
Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l'art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini.
A tale stregua, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al su indicato art. 1126 cod. civ.

 

[Luca Nalin]

Ringrazio quanti hanno risposto e attendo magari altri pareri, comunque vorrei dare altri spunti di riflessione poichè il mio caso è esattamente quello riportato dalla Sig.ra Bizzantina:
La struttura funzionale del lastrico solare e data dal solaio e dalla guaina che lo ricopre, i lastroni non essendo parte solidale non sono necessari, flottanti sono stati messi successivamente e hanno l'esclusiva funzione di abbellimente e di agevolare il calpestio solo per il proprietario dell'uso esclusiva, (come peraltro ringhiere, parapetti) e di conseguenza non funzionale, per assurdo questi lastroni potrebbero (cosa del tutto da dimostrare) aver agevolato/contribuito al degrado della struttura o adirittura essere la causa determinate della rottura.
Aggiungo inoltre che sicuramente i lastroni non favoriscono il deflusso dell'acqua piovana non essendo impermeabili e sigillati tra loro e se pur flottanti, man mano che la pendenza aumenta fino allo scolo, l'acqua si accumula e si possono formare addirittura e come accade sulla mia proprietà, delle vere e proprie piscine.
Per quanto mi riguarda e scusate se posso essere considerato antipatico o scortese, il lastrico solare è funzionale anche senza lastroni ed è stata libera iniziativa del proprietario dell'uso esclusivo decidere di posarli, di conseguenza credo che le spese per levo e riposa debbano essere accollate a quest'ultimo.
Se qualcuno ha esperienze dirette del caso specifico magaria anche con sentenze di riferimento, mi sarebbe molto utile per capire quali sono esattamente le quote da dividere.
Grazie a tutti.
Luca

 

[aristideloris]

Concettualmente quello che dici è corretto, tuttavia se il proprietario del lastrico ha messo su di esso dei semplici piastrelloni "galleggianti" (e non un prodotto costoso o particolarmente pregiato del quale chiede il ripristino) a mio parere è da intendersi come un suo diritto/esigenza per rendere pienamente fruibile il lastrico esclusivo e quindi sia la loro rimozione che sostituzione (se si dovessero rompere) rientra nei costi totali di intervento da ripartire 2/3 e 1/3. E' facilmente immaginabile che se il calpestio avvenisse direttamente sulla guaina i guasti e le rotture accadrebbero in tempi più brevi.
Si tratta tuttalpù di accertare se quando sono stati messi i piastrelloni, il lavoro sia stato fatto male oppure si siano prodotte rotture dellla guaina; allora in tal caso nè sarebbe responsabile chi ha commissionato l'esecuzione dell'opera.

 

[Luca Nalin]

Rispondo al Sig. Aristide, che ringrazio dell'intervento, ma a mio giudizio la discriminanza sull'esistente non può essere se costa tanto o poco, ma sostanzialmente se i quadrotti sono funzionali allo scopo del lastrico solare di coprire il mio ufficio da infiltrazioni, di contro il lastrico solare è fruibile dall'usufruttuario esclusivo, anche con solo la guaina, "sperando non faccia troppo caldo" se ha posto delle migliori per rendere il tutto più bello e godibile, suo diritto/dovere come dice lei, credo rimanga solo un suo problema.
Ciao a tutti.

 

[GianfrancoElly]

Mi sembra strano che un lastrico calpestabile sia stato costruito senza una copertura della guaina, che di per se non è idonea a essere calpestabile, se non in casi saltuari.