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  1. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Buonasera amici del forum,
    avrei ancora bisogno di un vostro consiglio. Racconto brevemente il mio caso: nel luglio 2012 subentro in un contratto di locazione commerciale stipulato in data settembre 2007 a seguito di una cessione d'azienda. Detto contratto ha di conseguenza la prima scadenza naturale di 6 anni nel settembre del 2013. Un paio di settimane prima di tale data il locatore mi comunica un aumento consistente (piu' di euro 100,00 a parte quanto dovuto sull' aumento istat) e si accorda con me per la stipula del nuovo contratto. Ma un contratto commerciale non e' un 6+6, cioè non dura 12 anni a meno che non ci sia un recesso di almeno 12 mesi, e il primo rinnovo non e' tacito ma soprattutto alle stesse condizioni dei primi 6 anni? e' lecita la redazione di un nuovo contratto dopo i primi 6 anni con aumento del canone? Preciso che l' unica comunicazione che ho ricevuto a tal riguardo e' stata di soli 15 giorni prima della scadenza dei primi 6 anni.. Io presa alla sprovvista ho redatto il nuovo contratto e ho acconsentito all' aumento, solo da poco sono venuta a conoscenza della normativa sui contratti commerciali.
    Vi ringrazio anticipatamente
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Il canone può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale ( 6 + 6 anni, oppure 9 + 9) solo se è stata inviata regolare disdetta (rispettivamente 12, o 18 mesi prima della scadenza).
    Il canone è aggiornabile annualmente, solo se è previsto espressamente nel contratto,
    per la variazione ISTAT.
    La locazione è il contratto con cui una parte (il locatore) si obbliga a far godere alla controparte (il conduttore) un bene per un determinato periodo di tempo, verso un corrispettivo (articolo 1571 codice civile).
    Il determinato periodo è di 6+ 6.
    Per cui il locatore non si è uniformato alle disposizioni di legge.
     
  3. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    La ringrazio per la risposta. Credete quindi che potrebbe essere ipotizzabile il riscorso all'art.79 della 392/78? Potrei rendere annullabile la seconda contrattazione e ripetere le somme in esubero da me versate o il fatto di aver firmato mi vincola al nuovo accordo?
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.
    * Cass. civ., sez. III, 27 luglio 2001, n. 10286, Pantalone c.Valente, in Arch. loc. e cond. 2001, 709.
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Devo purtroppo rettificare :
    Purtroppo ( se vi è stato consenso bilaterale come sembra o se vuole come appare) è lecito interrompere consensualmente il vecchio contratto e farne uno ex novo con nuovo canone e nuove eventuali pattuizioni : talvolta è persino richiesto dal conduttore cui meno interessa il canone (ovviamente all'interno di certi limiti ) ma piu' interessa la durata ossia , "ripartire " con un nuovo 6+6 -
    Si pensi p.es. ad un bar in un centro storico che ha un buon incasso , in cui il conduttore teme , avendo ancora davanti 4 -5 anni dalla scadenza dei 12 anni , che il locatore gli darà disdetta
    preferirà la sicurezza anche pagando un poco piu' . Chi fa il mio mestiere , quando segue una cessione di azienda, consiglia (nel caso l'attività sia proficua e redditizia ) di redigere un contratto di locazione ex novo per fruire di un lasso piu' ampio (seppure probabile e non certo) anche a discapito di un ragionevole aumento del canone. Non essendo pertanto la redazione del nuovo contratto priva di una logica imprenditoriale e rientrando nell' ordinario svolgimento delle transazioni commerciali , ritengo non ci sia nulla da fare
     
    Ultima modifica: 9 Marzo 2014
    A mapeit e Pitiuso piace questo messaggio.
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Però questo caso non rientra tra quelli da te citati.
    Prima di tutto manca la contrattazione, non c'è stata la richiesta per convenienza da parte del conduttore, non c'è stato il consenso bilaterale.
    Sì ormai il contratto nuovo esiste, controfirmato dai due contraenti ed ha validità legale, però è indubbio che ci sia stato un raggiro da parte del locatore, ma...la legge non ammette l'ignoranza, purtroppo!!!
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Scusa Jerry ma se la signora dice che c'è stato un nuovo contratto come puoi sostenere che non c'è stata contrattazione ?
    La contrattazione è prodromica alla stipula di un contratto ; a meno che non si evochino vizi del consenso ( violenza etc.), impossibilità dell'oggetto o palese sproporzionalità , che non paiono certo pertinenti al caso in questione
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    In quanto la signora, accedendo a questo forum ha manifestato le sue perplessità e ha chiesto lumi, in quanto non a conoscenza della materia.
    Per cui da parte sua non c'è stata una trattativa vera e propria; io prevedendo maggiori convenienze da un nuovo contratto, concedo a te controparte un profitto maggiore, appunto come citato da te, ma una sorta di imposizione da parte del locatore, approfittando appunto della inesperienza della signora.
    Questo è il mio parere.
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me, come sostiene Rossi, se la signora ha firmato consensualmente un nuovo contratto si presuppone che fosse informata su ciò che stava per fare e consenziente a sostituire il vecchio, per cui non credo che ora possa ritornare sui suoi passi.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Prima accetta la stipula del nuovo contratto garantendosi un congruo prolungamento dello stesso, poi si pente, e vorrebbe ritornare al vecchio contratto acquisito con la compravendita dell'azienda
     
  11. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Quindi, a quanto pare, non posso fare nulla per rivedere il canone a cui oggi comunque riesco a far fronte con molta difficoltà. E' vero che l' ignoranza della legge non e' consentita, però sono stata presa alla sprovvista e il locatore mi ha dato comunicazione solo un paio di settimane prima. La mia inesperienza emerge chiara (è la mia prima attività) però mi sono sentita raggirata, mi rode leggere che un 6+6 non consente aumenti se non quelli previsti per adeguamento istat e che sentenze della Suprema Corte basandosi sull' art. 79 della 392/78 hanno dichiarato nulli patti contrari...non riesco ad inquadrare quale posizione possa rivestire il mio caso. Perchè io non posso far valere vizi che riguardano la temporalita' della comunicazione ( 10gg) o il fatto che un nuovo contratto si poteva fare solo se era in previsione una rescissione del precedente comunicata almeno 12 mesi prima? Vogliate scusarmi se non dovessi utilizzare termini appropriati...
    Vi ringrazio davvero tanto per le vostre risposte, sono molto illuminanti.
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo non è vero. Se hai firmato il nuovo contratto hai implicitamente accettato la risoluzione consensuale del precedente. Se tu non avessi firmato il nuovo contratto allora si ....
     

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