Ripartizione spese per cielini di balconi aggettanti

[ilpa1949]

L'amministratore del condominio ha opportunamente provveduto alla messa in sicurezza del cielino di diversi balconi (tutti di tipo aggettante) del fabbricato da cui rischiavano di cadere pezzi di intonaco sulla pubblica via, con possibili conseguenze anche di natura penale.
La spesa è stata ripartita secondo i millesimi di proprietà.
Chiedo il vostro parere su:
- stante che un balcone aggettante - sia la parte superiore che la parte inferiore - è completa proprietà dell'appartamento di cui fa parte, è corretto ripartire la spesa per la manutenzione straordinaria tra tutti i condomini?
- analogamente, quando si tratterà di effettuare i lavori di rifinitura (intonaco fine, tinteggiatura, ...), la ripartizione dovrà essere ancora tra tutti i condomini?
Grazie a chi vorrà darmi un'indicazione corroborata da riferimenti normativi.

 

[Franci63]

stante che un balcone aggettante - sia la parte superiore che la parte inferiore - è completa proprietà dell'appartamento di cui fa parte, è corretto ripartire la spesa per la manutenzione straordinaria tra tutti i condomini?

Secondo me no.
La spesa dovrebbe essere tutta a carico dei proprietari dei singoli balconi (salvo presenza di dettagli architettonici di valore estetico).

- analogamente, quando si tratterà di effettuare i lavori di rifinitura (intonaco fine, tinteggiatura, ...),

idem come sopra.

 

[Gregorio Albisani]

buongiorno, trova sul forum vari Thread dove si è trattato l'argomento (uno recente è 'Ponteggi balconi e facciate' del 02.01.2024).

Le riporto alcuni passaggi di risposte che sono state scritte lì.

Generalmente viene fatta una distinzione tra le ipotesi nelle quali i balconi aggettanti comprendano elementi decorativi presenti anche sul resto dell'edificio e sulla facciata, o viceversa, qualora non abbiano alcun elemento del genere.
Nel primo caso le sole spese afferenti gli elementi decorativi (quindi, grosso modo, la porzione esterna, inclusi intonaco, tinteggio, parapetti metallici) vengono ripartite tra tutti i condòmini su base millesimale (analogamente a quanto avviene per la manutenzione della facciata), mentre nel secondo le spese di manutenzione vengono poste a carico dei titolari del balcone.

Questo il succo di alcune sentenze della Cassazione in tema ripartizione spese manutenzione balconi aggettanti: devono essere considerate parti comuni i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi non soltanto nella parte frontale, ma anche di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. 25/10/2018 n. 27083; Cass. 14/12/2017 n. 30071; Cass. 30/04/2012 n. 6624).

Un'ipotesi nella quale si dovrebbe (con un certo grado di sicurezza) avere la ripartizione delle spese di manutenzione (e quindi anche di una quota delle spese generali di cantiere) SOLO a carico del singolo proprietario è quella del balcone aggettante costituito da una ringhiera metallica presente sulla facciata condominiale realizzata in muratura ed intonacata. Specie se i balconi sono pochi e magari non caratterizzano tutte le facciate / piani dell'edificio.

Altra ipotesi abbastanza sicura è quella dei balconi aggettanti realizzati su iniziativa dei singoli proprietari successivamente al completamento dell'edificio condominiale e che, magari, non abbiano un particolare abbinamento estetico con il resto della facciata (ipotesi ad oggi non molto probabile però in vecchi edifici capita di vedere balconi che 'non c'incastrano nulla' col resto del fabbricato).

Altrimenti, nella gran parte dei casi, vi è sempre una quota di spese che vengono legittimamente ripartite tra tutti i condòmini.
Ovviamente, come avevo già scritto, le spese per le parti dei balconi che non hanno una funzione decorativa ed estetica ricadono sempre e solo sul proprietario (es. manutenzione pavimentazione o soletta del balcone).

 

[Dimaraz]

Chiedo il vostro parere su

NO su tutta la linea senza se e senza ma.

Di all'amministratore che torni a scuola.

 

[ilpa1949]

Ringrazio tutti i forumisti che mi hanno fornito il loro parere.
Per completezza di informazione devo dire che i balconi non sono dotati di alcun elemento decorativo, ma di una semplice ringhiera metallica.
L’amministratore, per i suddetti motivi di messa in sicurezza, ha provveduto a far eseguire i lavori mediante un’impresa di edilizia acrobatica - quindi senza neppure la necessità di entrare negli appartamenti - e ne ha inserito il costo nel consuntivo che dovrà essere approvato nella prossima assemblea ordinaria.
Io non sono proprietario di alcun balcone e quindi in assemblea contesterò la ripartizione per millesimi.
Grazie ancora.

 

[Dimaraz]

Io non sono proprietario di alcun balcone e quindi in assemblea contesterò la ripartizione per millesimi.

Certamente il primo passo doveroso cui aggiungere, nella probabile situazione in cui i proprietari di balconi coinvolti siano maggioranza , il monito che qualora passasse tale criterio procederai "impugnando" la delibera.
Occhio ai tempi stretti...cercati un avvocato.

Nota a latere: l'amministratore oltre a proporre un criterio errato ha commesso un vero e proprio "abuso di potere" se ha ordinato gli interventi senza il preventivo consenso dei singoli proprietari.

L'unica operazione che poteva ordinare era la messa in sicurezza chiudendo l'area (qualora area pubblica previo accordo con le autorità competenti).

Spero che abbia almeno una perizia di un tecnico.

 

[marcanto]

Direi che tale amministratore ha doppiamente errato:
- Intervenendo su parti private, non comuni.
- Ripartendo costi che sono solo dei proprietari.
Ha omesso di applicare l' A, B, C del suo ruolo.