Scadenza primi 4 anni e nuovo contratto

[basty]

Convengo che la soluzione di @uva sembra salvare capra e cavoli.
Se però ragioniamo in termini lineari non dovrebbe essere vietato registrare un contratto con decorrenza successiva alla precedente scadenza.
Certo non immaginavo l’uso truffaldino possible: ma che la soluzione più semplice e praticata sia sempre mettere degli ostacoli agli onesti mi infastidisce. Non mi vengono però in mente soluzioni che lo evitino. Uno potrebbe essere l’obbligo di fare comunque una comunicazione di fine locazione: gli eventuali doppioni emergerebbero.
E per lo schema permessi di soggiorno, sarebbero da considerare solo date attuali e non future

 

[mapeit]

Convengo che la soluzione di @uva sembra salvare capra e cavoli.
Se però ragioniamo in termini lineari non dovrebbe essere vietato registrare un contratto con decorrenza successiva alla precedente scadenza.

Concordo pienamente. Per evitare le truffe basterebbe un software che facesse i debiti controlli sui doppi contratti in corso per lo stesso immobile, cosa abbastanza banale da realizzare e certamente alla portata dell'Agenzia.
Infatti non c'è nessuna norma che vieti di registrare un contratto prima della decorrenza, anche se fino alla decorrenza c'è un altro contratto in corso. Quindi, a rigor di logica, ciò che non è espressamente vietato è permesso.

 

[uva]

registrare un contratto prima della decorrenza, anche se fino alla decorrenza c'è un altro contratto in corso

Ragionando dal punto di vista del locatore, come pensi di gestire la sua inadempienza se alla data di decorrenza del nuovo contratto l'immobile sarà ancora occupato dal precedente inquilino?

Stipulare adesso un contratto con decorrenza 1°agosto, 1°settembre, ecc significa impegnarsi a consegnare al nuovo conduttore l'immobile libero con decorrenza 01/08, 01/09. ecc.
Se sarà ancora occupato, potrebbero occorrere settimane/mesi per liberarlo.

Io risolvo la situazione, che è già capitata ad un proprietario di cui gestisco le locazioni, restituendo il doppio della caparra confirmatoria (che era stata versata contestualmente al preliminare) al promissario conduttore se lui non può aspettare oltre la data stabilita e il contratto di locazione definitivo salta.
Se invece può aspettare, ci si accorda per una data successiva realistica.
Faccio la registrazione all'Agenzia delle Entrate, pagando imposta di registro e bollo se è in regime ordinario, soltanto quando il contratto definitivo verrà stipulato.

 

[basty]

come pensi di gestire la sua inadempienza se alla data di decorrenza del nuovo contratto l'immobile sarà ancora occupato dal precedente inquilino?

: questo è il vero problema.

 

[mapeit]

E perché il precedente conduttore deve essere per forza inadempiente ? Ovvio che se ho solo il sentore che ciò accada, evito di stipulare il contratto prima e di impegnarmi con il nuovo conduttore. Al lato pratico non ho mai fatto una cosa del genere.
La mia era solo una considerazione teorica: nel 99,99% dei casi non si stipula un contratto prima che l'immobile venga rilasciato. Era per evidenziare che l'Agenzia delle Entrate non ha alcun diritto di impedirmelo perché non esiste una norma che lo proibisca.
Comunque, anche se il conduttore non rilascia l'immobile, sarò inadempiente verso il nuovo conduttore, come lo sarà @uva che restituisce il doppio della caparra. Non sarò irregolare nei confronti dell'Agenzia perché 1) posso sempre risolvere anticipatamente il contratto registrato. 2) Il conduttore sta occupando l'immobile, ma il contratto con lui è risolto.

 

[uva]

E perché il precedente conduttore deve essere per forza inadempiente ?

Io non ho detto che debba essere "per forza" inadempiente.
E' un'eventualità da prendere in considerazione, anche se improbabile.

Al lato pratico non ho mai fatto una cosa del genere.
La mia era solo una considerazione teorica

L'avevo immaginato.

sarò inadempiente verso il nuovo conduttore,

Pensi che il nuovo (mancato) conduttore si accontenterebbe di avere in restituzione il deposito cauzionale versato alla stipula del contratto?
Se anche fosse, la cauzione in genere è di due o tre mensilità. Mentre la caparra confirmatoria che noi chiediamo nei rari casi di preliminare con decorrenza futura è di mezza, per dovergli restituire max una mensilità se il definitivo salta.

posso sempre risolvere anticipatamente il contratto registrato

Solo col consenso del (mancato) nuovo conduttore, che potrebbe avvalersi del contratto regolarmente stipulato e registrato per chiederti un risarcimento danni se non gli rendi disponibile l'immobile entro la data prestabilita.

evidenziare che l'Agenzia delle Entrate non ha alcun diritto

A parte le (solite) critiche all'Agenzia, per me è più importante tutelare gli interessi dei locatori e dei conduttori.
E approvo che l'Agenzia delle Entrate vieti pratiche anomale che facilitano le truffe.

 

[basty]

è più importante tutelare gli interessi dei locatori e dei conduttori

Condivisibile

A parte le (solite) critiche all'Agenzia, …..
approvo che l'Agenzia delle Entrate vieti pratiche anomale che facilitano le truffe.

Immagino tu non abbia molta simpatia per lo stato di diritto: corsi e ricorsi della storia

 

[mapeit]

A parte le (solite) critiche all'Agenzia, per me è più importante tutelare gli interessi dei locatori e dei conduttori.
E approvo che l'Agenzia delle Entrate vieti pratiche anomale che facilitano le truffe.

Sul resto non mi dilungo. Sono opinioni diverse. Come ritengo che l'Agenzia dovrebbe, invece di vietare pratiche regolari agli onesti, mettere in campo strumenti per beccare e sanzionare i disonesti e i truffatori.