Scadenza primi 4 anni e nuovo contratto

[uva]

sei sicura?

Se la data di stipula e quella di decorrenza del nuovo contratto (01/08/2025) coincidono, ora ovviamente non si può registrarlo all'Agenzia delle Entrate.

Stipulare adesso (in data 17/06) un contratto che avrà decorrenza 01/08 secondo l'Ufficio territoriale dell'Agenzia a cui mi rivolgo io non si può.
Perché per quell'immobile esiste un contratto di locazione ancora in essere (= non giunto a scadenza naturale né risolto anticipatamente).
In casi analoghi io preparo un preliminare, che non viene registrato, col quale il locatore e il nuovo conduttore si impegnano a stipulare il contratto di locazione con decorrenza successiva alla chiusura di quello in corso.

Se invece il contratto in essere viene risolto anticipatamente in data 17/06 e l'immobile verrà rilocato con decorrenza inizio agosto, si può stipulare un nuovo contratto in data 18/06 con decorrenza 01/08.
In questo caso i 30 giorni utili per la registrazione decorrono dal 18/06.

 

[Elisabetta2]

Se la data di stipula e quella di decorrenza del nuovo contratto (01/08/2025) coincidono, ora ovviamente non si può registrarlo all'Agenzia delle Entrate.

Stipulare adesso (in data 17/06) un contratto che avrà decorrenza 01/08 secondo l'Ufficio territoriale dell'Agenzia a cui mi rivolgo io non si può.
Perché per quell'immobile esiste un contratto di locazione ancora in essere (= non giunto a scadenza naturale né risolto anticipatamente).
In casi analoghi io preparo un preliminare, che non viene registrato, col quale il locatore e il nuovo conduttore si impegnano a stipulare il contratto di locazione con decorrenza successiva alla chiusura di quello in corso.

Se invece il contratto in essere viene risolto anticipatamente in data 17/06 e l'immobile verrà rilocato con decorrenza inizio agosto, si può stipulare un nuovo contratto in data 18/06 con decorrenza 01/08.
In questo caso i 30 giorni utili per la registrazione decorrono dal 18/06.

Strano, non ho mai seguito questi criteri e non ho mai avuto problemi

 

[uva]

Se @dindi05 vuole stipulare il nuovo contratto in data di giugno (con decorrenza 1° agosto) e registrarlo entro 30 giorni senza aspettare la scadenza 31 luglio di quello in essere, gli consiglierei di informarsi presso l'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate di quella zona.

 

[basty]

Confesso che quando ho risposto sommariamente in modo affermativo, non ricordavo o non avevo letto che si parlava di un contratto in essere.
Ritengo però che se la data di decorrenza del nuovo contratto fosse successiva rispetto alla scadenza naturale del vecchio contratto, non sarebbe giustificato porre dei divieti.
È certamente un caso un po’ particolare: oltre a sentire il parere di Agenzia delle Entrate, sarebbe interessante sapere se RLIWeb incontrerebbe ostacoli in presenza di un contratto non ancora risolto: ma non credo

 

[Elisabetta2]

Confesso che quando ho risposto sommariamente in modo affermativo, non ricordavo o non avevo letto che si parlava di un contratto in essere.
Ritengo però che se la data di decorrenza del nuovo contratto fosse successiva rispetto alla scadenza naturale del vecchio contratto, non sarebbe giustificato porre dei divieti.
È certamente un caso un po’ particolare: oltre a sentire il parere di Agenzia delle Entrate, sarebbe interessante sapere se RLIWeb incontrerebbe ostacoli in presenza di un contratto non ancora risolto: ma non credo

rli non mi ha mai dato problemi

 

[basty]

rli non mi ha mai dato problemi

In passato nemmeno a me: mi era capitato che l'elenco contratto non fosse aggiornato e non risultasse la chiusura di uno precedente: non ha impedito la registrazione del nuovo contratto.

 

[mapeit]

Un conto sono i termini di registrazione, che sono di 30 giorni dalla data della stipula, un conto la decorrenza del contratto. Per cui, secondo me, se uno stipula oggi un contratto con decorrenza successiva alla scadenza del precedente contratto e lo registra entro 30 giorni da oggi, la prassi è strana ma corretta. Sarebbe interessante sapere perché secondo l'Agenzia non si può fare.

 

[uva]

perché secondo l'Agenzia non si può fare.

Non si può fare se quando si registra il nuovo contratto il funzionario dell'Agenzia verifica che risulta in essere, per lo stesso immobile, un altro contratto non ancora concluso (né giunto alla sua scadenza naturale né risolto anticipatamente).
Questo indipendentemente dalla decorrenza del nuovo contratto (posteriore alla scadenza naturale di quello attuale).

Se allo sportello nessuno verifica e se si procede con la registrazione telematica, l'anomalia non viene rilevata.

Faccio un esempio pratico.
Contratto 4 + 4 in essere con scadenza 30/09.
In data 17/06 ne stipulo uno nuovo con decorrenza 01/10 che registrerò a metà luglio.
Il giorno di luglio in cui lo registrerò non potrò dimostrare all'Agenzia che il contratto attuale verrà risolto prima del 30/09 oppure non verrà rinnovato tacitamente per il quadriennio successivo.

A Torino si sono verificati casi di contratti fasulli a nome di persone che ne avevano bisogno per prendere la residenza.
In realtà gli appartamenti erano e restavano regolarmente locati a conduttori estranei a queste truffe.
Il proprietario/locatore "vendeva" un contratto fasullo incassando il compenso pattuito per l'operazione, lo registrava all'Agenzia delle Entrate per renderlo ancora più verosimile, e poi comunicava la risoluzione anticipata appena i falsi inquilini avevano svolto le loro pratiche burocratiche.
Quindi per alcuni mesi lo stesso immobile risultava, in caso di verifica, locato contemporaneamente a soggetti diversi estranei tra loro.

 

[mapeit]

A Torino si sono verificati casi di contratti fasulli a nome di persone che ne avevano bisogno per prendere la residenza.
In realtà gli appartamenti erano e restavano regolarmente locati a conduttori estranei a queste truffe.
Il proprietario/locatore "vendeva" un contratto fasullo incassando il compenso pattuito per l'operazione, lo registrava all'Agenzia delle Entrate per renderlo ancora più verosimile, e poi comunicava la risoluzione anticipata appena i falsi inquilini avevano svolto le loro pratiche burocratiche.
Quindi per alcuni mesi lo stesso immobile risultava, in caso di verifica, locato contemporaneamente a soggetti diversi estranei tra loro.

Per ovviare a questo basterebbe che l'Agenzia utilizzasse un software che controllasse che per lo stesso immobile non vi fosse più di un contratto in corso. Non dovrebbe essere difficile, visto che possiedono i dati catastali.

 

[uva]

basterebbe che l'Agenzia utilizzasse un software che controllasse che per lo stesso immobile non vi fosse più di un contratto in corso

Infatti secondo me è giusto sia vietato stipulare e registrare un contratto, seppure con decorrenza futura, quando l'immobile è già affittato.
E' una prassi che facilita le truffe.
Mentre pare che tu e @Elisabetta2 la considerate

strana ma corretta.

Se il locatore e il nuovo futuro inquilino vogliono comunque procedere, con alcuni mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto ancora in essere, lo possono fare stipulando

un preliminare, che non viene registrato, col quale il locatore e il nuovo conduttore si impegnano a stipulare il contratto di locazione con decorrenza successiva alla chiusura di quello in corso.