Società si offre di acquistare immobile a scopo di rivendita: qualcuno sa dirmi se trattasi di truffa?

[Yopy]

Non mi sembra che sia il caso di offendere o polemizzare miseramente, nessuno te l'ha chiesto nè ti ha chiesto di intervenire per scrivere *****iate. Penso che questo forum, se partecipato da persone serie, possa essere d'aiuto non solo a me ma a tanti altri proprietari, che intendano vendere il proprio immobile. Se non fossi interessato all'argomento, sarebbe meglio che ti facessi una passeggiata, invece di perder tempo a dare risposte sciocche e far perder tempo anche agli altri.

Le recensioni sono tutte per lo più negative per cui tira tu le somme. Queste società lucrano sulla disperazione, l'inesperienza e il pressapochismo di venditori e acquirenti

 

[griz]

secondo me vendono un servizio che toglie incombenze al venditore operando una certa speculazione e contrattualizzando l'operazione, è importante valutare attentamente questa operazione cosa comporta. Non mi sembra una truffa

 

[uva]

Sarebbe interessante leggere la bozza del preliminare, sperando che @Gagarin riesca ad ottenerla:

Bisognerebbe leggere le clausole che proporranno alla firma, ma non te le fanno leggere prima e con comodo (ho chiesto copia, ma non me la mandano in anticipo).

 

[Gagarin]

Ecco il testo.

 

[uva]

Da una lettura veloce del preliminare rilevo una clausola troppo a a favore della Reef per quanto riguarda il pagamento della caparra confirmatoria al promittente venditore.
A parte la tempistica un po' lunga (60 gg lavorativi dal preliminare, escluso il mese di agosto) pare non vi sia un impegno preciso da parte della Reef:
...termine da considerarsi essenziale, se non rispettato si risolverà il contratto e le parti saranno libere da vincoli e nulla sarà chiesto al promittente acquirente.

Il venditore rischia di non incassare la caparra e aver perso tempo inutilmente.

Se invece, come si spera, il venditore incassa la caparra, successivamente rischia che la data entro la quale è previsto il rogito non venga rispettata dalla Reef per motivi vaghi:
compatibilmente con le esigenze organizzative aziendali e notarili.

E' prevista una penale a carico della Reef:
...calcolata per ogni settimana di ritardo rispetto alla data fissata per il rogito e sarà versata in un’unica soluzione a rogito con un aggiunta sul saldo prezzo dovuto per l’acquisto. Tale penale non potrà in ogni caso superare la tempistica massima di 16 settimane.

Se alla fine non si giunge a rogito per inadempienza del promittente acquirente, il venditore che voglia rivalersi sulla Reef dovrà iniziare una causa:
decorse interamente le 16 settimane il promittente acquirente potrà essere considerato inadempiente e la parte adempiente potrà agire ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile o attivando gli altri rimedi previsti in caso di inadempimento.

 

[mapeit]

Il preliminare, come dice @uva , è troppo sbilanciato a favore della società. Io proverei a trattare, proprio per vedere se hanno una certa flessibilità, oppure se non demordono dall'ottenere il loro risultato senza impegnare (praticamente) alcuna liquidità. Intanto chiederei che la caparra confirmatoria venisse versata al momento della stipula del preliminare. Ok la penale per il ritardo nel rogito, ma toglierei la frase "compatibilmente con le esigenze organizzative aziendali e notarili" che possono essere le più svariate e costringerebbero ad adire la giustizia civile. Aggiungerei che decorse le 16 settimane di ritardo, il contratto si dovrebbe ritenere risolto di fatto per inadempienza del compratore, con diritto da parte del venditore a trattenere la cauzione e rientrare in possesso delle chiavi, non già con il "diritto ad agire ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile o attivando gli altri rimedi previsti in caso di inadempimento".
Già questi accorgimenti fanno sì che in caso di mancata conclusione dell'affare il venditore almeno abbia un vantaggio economico e non abbia l'immobile bloccato ad libitum del compratore o debba piantare una causa.

 

[Yopy]

Il preliminare, come dice @uva , è troppo sbilanciato a favore della società. Io proverei a trattare, proprio per vedere se hanno una certa flessibilità, oppure se non demordono dall'ottenere il loro risultato senza impegnare (praticamente) alcuna liquidità. Intanto chiederei che la caparra confirmatoria venisse versata al momento della stipula del preliminare. Ok la penale per il ritardo nel rogito, ma toglierei la frase "compatibilmente con le esigenze organizzative aziendali e notarili" che possono essere le più svariate e costringerebbero ad adire la giustizia civile. Aggiungerei che decorse le 16 settimane di ritardo, il contratto si dovrebbe ritenere risolto di fatto per inadempienza del compratore, con diritto da parte del venditore a trattenere la cauzione e rientrare in possesso delle chiavi, non già con il "diritto ad agire ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile o attivando gli altri rimedi previsti in caso di inadempimento".
Già questi accorgimenti fanno sì che in caso di mancata conclusione dell'affare il venditore almeno abbia un vantaggio economico e non abbia l'immobile bloccato ad libitum del compratore o debba piantare una causa.

I contratti sono standard e non si cambiano, proprio perché sono sbilanciati li portano avanti.

 

[Gagarin]

non venga rispettata dalla Reef per motivi vaghi:

Esatto

Se alla fine non si giunge a rogito per inadempienza del promittente acquirente, il venditore che voglia rivalersi sulla Reef dovrà iniziare una causa:

Già, ma, ammesso che sia stata pagata la caparra, questa, ex lege, dovrebbe rimanere in mano al proprietario e a far causa (inutilmente) per riaverla dovrebbe essere la Reef, qualora non si sia arrivati al rogito per cause indipendenti dal proprietario.
Poi c'è anche il problema dell'eventuale trascrizione nei RR.II. (accennata all'art. 6): se il compromesso venisse trascritto e la trascrizione non venisse prontamente cancellata in un tempo ragionevole in caso di mancato rogito, il proprietario non potrebbe disporre dell'immobile per la vendita.
Nel complesso, gli articoli inaccettabili e fortemente sbilanciato a favore della Reef sono il 5 e il 6, a meno che, come proverò a chiedere (penso invano), non vengano radicalmente modificati.
Vedremo

proverei a trattare, proprio per vedere se hanno una certa flessibilità

Infatti è quello che sto per fare.

 

[mapeit]

Nel complesso, gli articoli inaccettabili e fortemente sbilanciato a favore della Reef sono il 5 e il 6, a meno che, come proverò a chiedere (penso invano), non vengano radicalmente modificati.
Vedremo

Infatti è quello che sto per fare.

Si, anche perché dal catalogo non mi sembra che abbiano ancora molti immobili in vendita, a parte ad Asti che forse è la città del titolare.

 

[Gagarin]

CVD: nessuna risposta (dopo 2 giorni) alla mia richiesta di variazione degli articoli 5 e 6 del compromesso: sono spariti.
Se dovesse pervenire qualcosa in futuro, riaprirò il forum.
Grazie a tutti quelli che han partecipato per i preziosi consigli.