Sondaggio: Attenti alle agenzie, hanno alzato di 20-30000€ il valore degli immobili

[Francesco Pigat]

Di chi è la colpa della bolla immobiliare: La colpa non è da imputare alle agenzie ,alle banche ma al ns. sistema :
Faccio il costruttore da tanti anni e vi posso dire che gli immobili costruiti con criterio,usando i migliori materiali in commercio,abbinati alle tecnologie di avanguardia,si vendono.
Il problema è iniziato vs. la fine degli anni 90,quando molti investitori "non del settore "si sono buttati nel mattone,pensando di aver scoperto il petrolio.Tutto questo a generato una serie di problemi e precisamente: 1- qualità scadente degli immobili. 2- prezzi gonfiati - 3-concorenza sleale vs. chi operava bene e con passione nel settore delle costruzioni 4- Erogazione di mutui anche al 120/130% del valore.
Alla fine e come sempre il mercato ha iniziato a ripulire il settore;
Saluti a tutti Francesco

 

[Carlo Garbuio]

Il problema è iniziato vs. la fine degli anni 90,quando molti investitori "non del settore "si sono buttati nel mattone,pensando di aver scoperto il petrolio.Tutto questo a generato una serie di problemi e precisamente: 1- qualità scadente degli immobili. 2- prezzi gonfiati - 3-concorenza sleale vs. chi operava bene e con passione nel settore delle costruzioni 4- Erogazione di mutui anche al 120/130% del valore.

Concordo con Francesco
tutto questo crea molti problemi a chi lavora bene, a chi è sul mercato da anni ed intende rimanerci con prodotti di qualità.

 

[Daniele 78]

econdo il mio modesto e personale punto di vista, non darei tutta la colpa alle banche o alle immobiliari;dopo l'avvento dell'euro e dell'11 settembre , via alla corsa pazza all'acquisto del mattone;quello che ho potuto verificare è che da allora in poi i prezzi in pochi anni, sono quasi triplicati,

Si è vero che sono molto aumentati peccato che pochi tengono in considerazione che gli immobili nuovi specialmente dal 2006 (fine 2006) in avanti hanno in più isolamento sui muri (siamo partiti da 4cm ora siamo a più di 12 cm anche se dipende molto da fascia climatica), gli isolamenti sui tetti sono aumentati anzi siamo passati da zero ed ora siamo già sui 15/20 cm, poi abbiamo pannelli solari , panneli fotovoltaici, (obbligatori) certificazioni obbligatorie....queste per dirne solo alcune, naturalmete anche il cemento ed i materiali di costruzione aumentano e non necessariamente in modo proporzionale agli indici Istat anzi.

Ovviamente il prezzo finale è sensibilmente aumentato, ma è anche vero che gli immobili attuali o almeno fatti fino al 2006/2007 (quando sono entrati in vigore i decreti 192/2005; 311/2006), non sono neanche lontanamente paragonabili, quanto a spese di gestione, con gli immobili attuali...consiglio vivamente d'informarsi anche quanto pagano in più per la gestione (le utenze) gli immobili fino al 2.000. Conosco le differenze e sono "imbarazzanti".

Giustamente più si possiede un qualcosa di pregiato e di particolare più si deve pagare.

 

[Plutonia]

Le molte idee che ha ciascuno sul tema proposto si scontra poi con la vita reale: ho provato a mettere in vendita la mia casa su internet come privato: ho ricevuto alcune telefonate e 5-6 persone interessate hanno visitato la stessa. Chi non aveva problemi di mutuo ha ritenuto congrua la cifra; viceversa altri hanno vincolato l'operazione alla concessione di mutuo.
Prima di ciò avevo avuto la stima di 3 agenzie del luogo e una di località distante e quindi con una minore conoscenza della quotazione locale. La certificazione energetica, specie su case non recentissime è un grosso punto a favore e, da ambientalista, ho potuto verificare che il "terreno" di proprietà può essere una discriminante: oggi infatti lo spreco continuo di territorio fa apprezzare di più ciò che è già legato all'abitazione. Non avere fretta è sicuramente l'elemento che fa incontrare meglio domanda e offerta alla migliore condizione.
Aggiungo che trovo improponibile un aumento da parte delle agenzie visto che poi la loro "quota" la beccano sul valore effettivo di vendita. Sono illusa?

 

[Daniele 78]

La certificazione energetica, specie su case non recentissime è un grosso punto a favore

Si e no, putroppo 8parlo non solo da tecnico ma anche da proprietario) la certificazione è e rimane una stima delle trasmittanze e quindi dei consumi di un abitazione....diverso parlare di diagnosi energetica visto che per eseguirla correttamente hai bisogno di una fotocamera ad infrarossi (evidenzia i ponti termici e le dispersioni reali). Con la certificazione al massimo (non potendo sapere la reale stratigrafia del muro fai un'ipotesi, legata al periodo di costruzione e al luogo, ma non ne hai la certezza assoluta che sia così). Le trasmittanze specifiche dei materiali di cui si ipotizza la composizione però (le hai quando fai certificazioni e sono contenute in tutti i programmi di calcolo per la certificazione) sono prese direttamente dalle librerie UNI (sono affidabili).

In sostanza se vuoi sapere quanto REALMENTE devi fare una diagnosi dell'edificio anche perchè non tutti i muri dell'edificio disperdono alla stessa maniera e non tutte le finestre disperdono nello stesso modo. Molto dipende dalla posizione dell'edificio (latitudine e longitudine) e dal suo orientamento (Nord-Sud). questo solo per l'involucro.

Il discorso cambia se la certificazione energetica viene fatta su un edificio dove si conoscono veramente i materiali (senza supposizioni) o dove con delle foto riesci ad avere ad esempio delle sezioni di muro.

oggi infatti lo spreco continuo di territorio fa apprezzare di più ciò che è già legato all'abitazione.

si però anche qui dipende...siamo passati ad avere indici incredibili di costruzioni anche ben sopra al 1/1,5 mc/mq per arrivare in zone (non tutte oper carità) dello 0,5...ciò a portato ad esempio che su un terreno di 300/400 (della classica villetta a schiera) ci fai un trilocale abbondante e nulla più...non ci arrivi con le cubature per altro

Va bene il consumo di territorio, ok a norme più stringenti, però siamo passati dal fare pallazzi in aderenza alle vie in città, a fare case semplici (a parità di terreno dove prima ci facevi un palazzo) e cedendo la parte sulla strada ai comuni come parcheggi....quindi traddotto per fare la classica villetta dei sogni con queste normative ti devi prendere per forza almeno 2.000m² di terreno se no (vedi distanze dai confini) fatichi a farle stare. Questo è il dramma.

 

[Plutonia]

Caro Daniele78 non ho capito da quale parte stai?! E' ovvio che io non sono in grado di stendere una valutazione tecnica ma proprio per questo motivo ritengo che i professionisti ai quali mi sono rivolta per la "certificazione" fatta secondo i criteri che tu elenchi sappiano fare il loro mestiere - scusami forse anche tu sei in questo ramo di attività? con tutti i dettagli che hai evidenziato sembra sia così -
Tuttavia quanto hai messo in evidenza non fa che confermare l'esistenza di valutazioni diverse proprio in funzione delle caratteristiche della singola abitazione. In questo io ci vedo anche il terreno che fa parte della vivibilità del nostro bel paese "Italia" che tutti ci invidiano. E aggiungo non è detto che cedendo la parte sulla strada vengano fatti solo parcheggi ma, anche interventi utili come i marciapiedi dove possono muoversi in sicurezza anche bambini ed anziani. Se a questo si accompagna la riduzione della cubatura non credo sia una tragedia, lasciamo i palazzi a 3 o più piani alle zone adatte.
Infatti chi cerca un po' di verde è disposto a sopportare una spesa spesso anche a scapito della cubatura. Siamo in molti con tante idee diverse: scegliamo il meglio anche per le generazioni future: non solo cemento e numeri

 

[Daniele 78]

aro Daniele78 non ho capito da quale parte stai?! E' ovvio che io non sono in grado di stendere una valutazione tecnica ma proprio per questo motivo ritengo che i professionisti ai quali mi sono rivolta per la "certificazione" fatta secondo i criteri che tu elenchi sappiano fare il loro mestiere - scusami forse anche tu sei in questo ramo di attività? con tutti i dettagli che hai evidenziato sembra sia così -

Sto dalle parte delle cose vere, ho evidenziato tanti dettagli nella certificazione proprio perchè anch'io ho fatto il corso da certificatore, anche se poi non ho sostenuto l'esame...(però ho visto e capito il procedimento) ecco perchè affermo ciò.
Se hai letto bene l'intervento e ne hai capito il significato non metto assolutamente in dubbio che chi l'abbia fatta ha seguito una certa logica...purtroppo la certificazione ha dei limiti perchè i dati le misure sono un pò empiriche (mi spieghi come fai a vedere la sezione di una vecchia casa?? dovresti farci un bel buco nel muro e guardare la composizione degli strati solo allora hai la certezza dei materiali usati, ti pare possibile farne uno in una casa??)...se ricordi bene io parlavo di diagnosi fatta con strumenti (quella è molto oggettiva) anche se costa sicuramente di più.

Per quanto riguarda gli indici di costruzione ho riportato un'altra cosa vera, sono stati dimezzati nel corso degli anni...al punto che dovendo demolire un fabbricato inefficiente non necessariamente riesci a farne uno identico mantenendo forma volumi superfici come per'altro era previsto nel testo unico dell'edilizia.
Questo perchè alla fine ogni regione, in edilizia, pur attenendosi ai dettami generali dello Stato decide in proprio a volte anche in modo sensibilmente diverso.

Lo è stato di recente anche per il piano casa, in quanto da regione a regione varia pur prendendo ispirazione dalla normativa nazionale.

Infatti chi cerca un po' di verde è disposto a sopportare una spesa spesso anche a scapito della cubatura

non c'è nessuno che che è disposto a spendere tanto per il verde so quello dico...al massimo microgiardini da 30 fino ad una massimo di 100m² (se è di più niente).
Purtroppo le attuali normative creano come ripetevo prima di creare grandi spazi 1000 o più con un trilocale non una casa (non so se mi spiego), con conseguente aumento notevole di prezzo dell'immobile visto l'enorme quantità di terreno che lo circonda (fai un qualcosa che per il mercato non ha senso, quindi non vendi).

Purtroppo siamo passati in Italia dal fare case in mezzo ai torrenti (sbagliatissimo) al non riuscire a fare una casa neppure quando hai giardino. Ti faccio ridere in Regione Piemonte per fare un capanno attrezzi o un deposito una cantina se si trova a 149 mt dalla sponda di un torrente (a 150 è ok) devi mandare copia del capanno che fai in Comune e Regione ,se ti va bene passa in 6 mesi (per un capanno banale).
Aprire un ballatoio (magari la vecchia casa nè è sprovvista e serve) in centro storico pur rispettando materiali e pitture tipiche del luogo devi mandarlo alle belle arti (tempo 1 anno; stando all'ultima chiaccherata che ho fatto con un tecnico comunale della mia zona), ecco cos'è diventata l'edilizia da noi....poi dopo ci si chiede pure perchè aumentano i costi, io semplicemente spiego perchè sono aumentati e perchè aumenteranno sempre di più.

Infatti al fine facendo così si crea uno stallo, ed è quello che è successo.

 

[Plutonia]

Daniele 78, sono dispiaciuta per te se non hai sostenuto l'esame, ma sono convinta che non sia necessario demolire nemmeno parzialmente una casa per farne una certificazione completa e corretta anche se più costosa; io infatti non ho parlato di costi ma di attendibilità delle valutazioni con conseguente influenza sul prezzo di vendita/acquisto.
Comunque esiste una ottima tecnica che si chiama "termografia" con parecchie diramazioni che ti definisce il quadro della casa (spifferi, coibenza, umidità etc) appunto senza alcuna demolizione.
Non intendo fare polemiche, ma le proposte che vengono da più parti- sia per far ripartire il paese che per salvaguardare il territorio (il Veneto è piuttosto devastato)- parlano sempre più spesso (gli esperti) di recuperare gli immobili, molti anche di pregio ma semi-abbandonati, che consentirebbero proprio di ottenere questi risultati. Talvolta manca la buona volontà di perseguire il bene comune e credimi, saremmo tutti più felici se ci occupassimo con competenza e trasparenza ma anche con disponibilità di pensiero (come scrivi del tuo motto di presentazione) della nostra Italia tutta da nord a sud.
Ho scritto fin troppo per i miei gusti ma continuerò a seguire il pensiero dei molti che seguono il forum. A presto.

 

[Daniele 78]

Comunque esiste una ottima tecnica che si chiama "termografia" con parecchie diramazioni che ti definisce il quadro della casa (spifferi, coibenza, umidità etc) appunto senza alcuna demolizione.

Io intendevo quella, solo con quella puoi essere attendibile solo che invece di fare una certificazione fai una diagnosi energetica, ho fatto un giro lungo di parole mi rendo conto, ma con la telecamera ad infrarossi (la termografia) hai i risultati vermente corretti. Ripeto son sicuro che chi ti ha fatto la certificazione te la fatta meglio che poteva, ma è la certificazione stessa che ha dei limiti in quanto non puoi misurare effettivamente le trasmittente della casa, quindi i relativi consumi di energia...tutto qua.

Non intendo fare polemiche,

neppure io infatti ti ho spiegato da un punto di vista tecnico-pratico e anche commerciale cosa è successo negli ani e cosa sta succedendo.
Beninteso che ho conoscenti in Veneto e ho visto qualcosina anche se non molto ma mi è bastato capire per capire cosa è successo.
Il fatto è che è giusto regolamentare l'uso del territtorio ma la regolamentazione deve essere fatta con logica ed un minimo di senso pratico perché eccedere significa bloccare tutto perché diventa troppo oneroso realizzare sia come impresa ma anche come privato.

Sinceramente spero di riuscire a scambiare ancora punti di vista con te

 

[pedrita]

Ennio, sono d'accordo con te quando dici:

Questi lavorano con "il supero" e in esclusiva. Per fare le scarpe ai colleghi sovrastimano e "inchiodano" il cliente per sei mesi; poi quando è nelle loro mani piano piano lo convincono a scendere; diversamente l'immobile resta li' inchiodato anche se sei obbligato a vendere perchè ti sei impegnato con un altro agente a comperare la nuova casa.

Si salvi chi può!