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  1. pize42

    pize42 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sto concludendo un contratto per impiantare due pale eoliche su un mio terreno agricolo.
    Il pagamento prevede una prima parte "una tantum" per la cessione per 28 anni del diritto di superficie e successive quote annuali di canone di locazione.
    A che tassazione deve essere sottoposta la cessione del diritto di superficie e poi il canone di locazione?
    Grazie
    pize42
     
  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi sà che si applica la tassazione ordinaria.
    http://www.ilsole24ore.com/art/noti...ficie-si-paga-IRPEF-084401.shtml?uuid=ABXrJkn

    Diritto di superficie, si paga l'IRPEF
    Giorgio GavelliCronologia articolo05 gennaio 2014
    Brutte notizie per i proprietari di immobili e, più in generale, per chi costruisce beni sul suolo altrui, come accade per le società che realizzano impianti fotovoltaici. Con la circolare 36/E del 19 dicembre, l'agenzia delle Entrate ha espresso una interpretazione del trattamento fiscale del diritto di superficie poco condivisibile, lasciando presagire un ampio contenzioso.

    Con il diritto di superficie (articolo 952 del Codice civile) il proprietario del fondo può concedere a terzi di realizzare o mantenere (meno frequentemente di acquisire) una costruzione sul suolo divenendone il proprietario. Una caratteristica di questo diritto reale di godimento, quando è costituito per un tempo determinato, è che alla sua estinzione il proprietario del suolo diviene (per accessione) anche proprietario della costruzione (articolo 953 del Codice).


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    L'Agenzia, correttamente, richiama il comma 5 dell'articolo 9 Tuir, laddove si stabilisce che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni valgono anche per gli atti a titolo oneroso che comportano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento. Da cui consegue l'applicazione dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, che disciplina le plusvalenze da cessione di beni immobili. E qui interviene il "colpo di scena". Secondo l'Agenzia questa disposizione si applicherebbe solo nei casi (praticamente inesistenti) in cui il diritto di superficie, prima di essere ceduto, è stato acquistato a titolo oneroso "in quanto tale" e non nell'ambito del diritto di piena proprietà. In caso contrario, si applicherebbe l'articolo 67, comma 1, lettera l) del Tuir, ossia la disposizione che assoggetta a tassazione i redditi derivanti «dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere». Quali sono le conseguenze di questa tesi interpretativa? In primo luogo, il corrispettivo diviene imponibile anche in tutti i casi in cui non lo sarebbe applicando la lettera b) dell'articolo 67, tra cui citiamo il diritto costituito sul terreno agricolo ereditato ovvero dopo cinque anni da quando è stato acquistato il fondo e il diritto costituito sul lastrico solare dell'abitazione principale o sull'immobile acquistato o costruito da almeno cinque anni. Inoltre, poiché è la stessa Agenzia a ricordare che le uniche spese deducibili sono quelle «specificamente inerenti alla sua produzione», l'imponibile IRPEF è praticamente sempre costituito dall'intero corrispettivo, proprio perché non esiste alcun costo specifico di acquisto (altrimenti si ricadrebbe nella lettera b).

    L'Agenzia fornisce una capziosa interpretazione sul concetto di costituzione del diritto di superficie che non potrebbe essere incredibilmente assimilato alla cessione di immobili (articolo 67, lettera b) quando l'articolo 9 del Tuir lo prevede perfettamente; tale interpretazione ha il sapore più di ricerca di gettito, piuttosto che di contributo giuridico interpretativo.

    Per avere una opinione differente basta leggere la norma di comportamento Adc 183/2012, che non solo considera applicabile la lettera b), ma fornisce anche una formula con cui determinare il costo del diritto di superficie nell'ambito del più generale costo di acquisto della piena proprietà, secondo un criterio più volte utilizzato dalla stessa Agenzia (risoluzioni 233/E/2009 e 379/E/2008). Va aggiunto che la motivazione che viene fornita dalle Entrate mette in allarme altre operazioni su cui, fino a oggi, non sussisteva alcun dubbio. L'inapplicabilità delle norme sulla plusvalenza da cessione deriverebbe, infatti, dal fatto che «la costituzione a favore di terzi di un diritto reale di godimento (quale il diritto di superficie) non determina alcun effetto estintivo della titolarità del diritto di proprietà in capo all'originario proprietario, e, pertanto, non estingue ulteriori (seppure, naturalmente, eventuali) vicende speculative sul bene». Poiché ciò si verifica per tutti i diritti reali costituiti "a termine", sono oggi potenzialmente a rischio anche operazioni comuni come la costituzione o la cessione del diritto di usufrutto. Si tratta, infatti, di operazioni che fino a oggi venivano inquadrate nell'ambito dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir e che, stando a quanto dice l'Agenzia, potrebbero invece ricadere nella lettera l), con un onere maggiore per i cedenti.



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    Ultima modifica: 10 Febbraio 2014
  3. pize42

    pize42 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie, non mi conforta molto.
    Secondo te se il pagamento per diritto di superficie viene valutato 100 e pagato in rate per i 28 anni di durata del contratto, oltre al canone di locazione, la tassazione avviene anno per anno sull' importo della rata o tutta all'inizio sul valore di 100?
     
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tu sei una Persona Fisica e non una Società di Capitali ed il reddito viene tassato in base al Principio di Cassa, cioè in base a quanto incassi anno per anno.
     
  5. pize42

    pize42 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie; questo mi conforta molto di più; la preoccupazione mi veniva anche dal fatto che se l'inquilino di un immobile non paga l'affitto, le tasse sono comunque dovute, che fa sembrare che i questo caso si applichi il Principio di Competenza.
     

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