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  1. infante

    infante Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti,
    i miei ricordi della materia ragioneristica sono molto offuscati...

    A febbraio ho sottoscritto un mutuo prima casa a tasso variabile.

    Il mese scorso il tasso applicato era del 2,45% composto per l'1,20 dallo spread e per l'1,25 dal valore dell'euribor a 1 mese. La quota interesi era di 251 euro.

    Il mese prossimo il tasso sara' il 2,54%, di cui l'1,20 e' sempre lo spread e l'1,34 e' l'euribor. La quota interessi, che io mi aspetterei aumentata del 3,7% assoluto, e' invece aumentata di oltre 60 euro arrivando quindi a 314, cioe' un "bel" 25% in piu'.

    Quel 3,7 l'ho calcolato come rapporto tra 2,45 e 2,54.

    Mi spiegate com'e' possibile che a fronte di un aumento del tasso del 3,7%?
    Se servono altri parametri (durata, capitale residuo o cos'altro) chiedete pure.

    Grazie a chi mi sapra' aiutare a capire
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    non so aiutarti ma sono interessta. aspettiamo gli esperti.
     
  3. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    salve,
    premetto di non essere un bancario ...sono un mezzemaniche
    scusami se ti confido che uno spred del 1.2% non e' il massimo ... potevi fare di meglio contrattando di piu' .. ho 2 mutui con 0.8 e 0.9 %
    Se hai un mutuo il cui piano di ammortamento e' stato calcolato con rate alla francese ovvero tutte uguali alla data della stipula .. hai la quota capitale molto piccola inizialmente ed in continua cresita nelle rate successive a compensazione della minor quota interessi maturata sul capitale residuo (ipotizzando un tasso sempre uguale al variabile della stipula), ... conseguentemente ad un incremento del tasso di interesse si accoppia un incremento della quota capitale ... penso sia questo il motivo per cui non ti quadrano i conti .
    Ti consiglio di impostarti un foglio Excel in cui in una colonna inserisci le quote capitale delle varie rate, una con il capitale residuo scalando le varie quote capitale rimborsate, in un'altra l'importo delle rate pagate nelle successive colonne le depuri di eventuali oneri di incasso in modo da avere una colonna con gli interessi puri.
    nelle colonne successive con una semplice formula calcoli il tasso di interesse che puoi successivamente epurare dello spred ed avere il tasso base da confrontare e tenere sotto controllo con quello pubblicato sul sole24ore Euribor ad 1mese verifica se e' a 360 o 365gg oppure se viene calcolato sulla media mensile

    Abbi fede mi sono reso conto che e' piu' difficile spiegarlo che realizzarlo ... Marco ;)
     
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  4. Graziano Cavallini

    Graziano Cavallini Nuovo Iscritto

    Per fare dei calcoli servono capitale iniziale, durata e sapere se erano previste rate di preammortamento (solo interessi).
    Ciao
     
  5. infante

    infante Nuovo Iscritto

    Ciao Marco,
    lo spread al momento della stipula (febbraio scorso) era il piu' basso che ho trovato sul mercato... era solo leggermente piu' alto di quello che mi faceva la mia banca nonostante avessi una buona convenzione. L'ho scelto perche' ho cmq risparmiato molto su altre spese, ne' di istruttoria ne' di perizia, che la mia banca mi avrebbe invece fatto pagare. La banca e' ING. Anni fa lo spread che avevo sul precedente mutuo era dello 0,5... figurati.
    Il foglio di calcolo che dici tu, pressappoco, me lo propone addirittura la sezione online della banca, non devo nemmeno fare la fatica di farlo io. Cio' che non capisco e' l'enorme differenza tra la cifra presunta e quella effettiva.

    Ciao Graziano,
    il capitale iniziale era 250.000 euro, per una durata di 39 anni. Dopo due mesi ho rimborsato 100.000 euro e la durata si e' automaticamente ridotta di 12 anni. Le rate sono mensili posticipate. La prima rata e' stata pagata il 1° aprile scorso, ed ogni 1° del mese arriva la rata in addebito. La prossima (1° agosto) sara' dunque la 5^ rata. Le prime due rate erano a tasso agevolato (1,99 complessivo), non ci sono state rate di solo preammortamento, ma la rata di aprile era piu' alta di quella di maggio perche' includeva anche gli interessi di preammortamento (dall'8/2 al 28/2).

    Se servono altri dati fatemelo sapere.
    Intanto vi ringrazio per le risposte :ok:
     
  6. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Ciao,
    mentre mi rispondevi avevo creato un file excel di prova... ma propit non me lo lascia caricare come allegato
    cmq mi scrivi che gia' ce l'avresti disponibile della banca...
    Sicuramente avendo avuto agevolazioni su perizia ed istruttoria lo spred e' Ok ... ho dato giudizi senza cognizione di causa .. abbi pazienza.... :))
    Per quanto riguarda il calcoli con tutte le variabili che hai ora elencato diventa molto difficile districarsi , ti consiglierei un'approfondimento con chi ti segue della banca sperando che la stessa sia abbastanza trasparente da volertelo spiegare.
    Anche perche' a me pare troppo semplicistico il calcolo che hai fatto tu con la % di incremento tasso su una situazione di Preammortamento, Rimborso anticipato (che sconvolge i calcoli di ammortamento che dovevano averti consegnato alla stipula), tasso iniziale agevolato incluso nelle rate successive , ecc ...

    proviamo ad attendere i chiarimenti di un bancario
    ciao Marco ;)
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il differenziale di interessi lo devi calcolare sul capitale residuo (certamente un po' più basso di quello del periodo precedente).
    La banca dovrebbe comunque fornirti lo sviluppo del piano di ammortamento, dal quale è possibile verificare che i conteggi applicati sono corretti.

    Per aiutarti, posso inviarti anche uno schema in Excel, che ho cercato di semplificare al massimo, dove puoi calcolare il tuo piano di ammortamento.
    Ho applicato il regime dell'interesse semplice ed ho previsto un periodo di preammortamento. Il piano di ammortamento è «alla francese».
    Le caselle gialle sono quelle dove devi inserire i dati in tuo possesso. Le righe sono limitate in quanto è da poco che hai attivato il mutuo, quindi dovrebbero essere per te più che sufficienti.
    Il file è comunque modificabile.

    Per qualsiasi cosa, chiedi pure.
    Vedi l'allegato Piano ammortamento.zip

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Ci ho litigato parecchio anche io.
    L'unica è zippare il file.
     
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  8. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    ciao,
    BRAVO tovrm sei riuscito ad allegarlo ... dove io non riuscivo .. forse lo ha preso in quanto zippato
    unico appunto se lasciavi il dato "360" (giorni anno) all'esterno della formula e lo puntavi come riferimento fisso con $
    lo si poteva variare all'occorrenza con un 365

    PS un quesito .. ma il tasso colonna "Euribor" non viene ricavato dall'importo inserito della rata pagata lo si deve inserire ? ! ?

    ci ricorriamo con le risposte ;) ;) ;)

    ho notato che il tuo foglio (che considera molte piu' variabili del mio) crea le rate ,che confronti con quelle realmente pagate , mentre io lo avevo impostato (in modo piu' elementare/semplicistico) che mi dava come risultato il tasso da confrontare con l'Euribor ricavato dal sole24ore ,
    bye bye
     
  9. infante

    infante Nuovo Iscritto

    Ciao Marco,
    contattero' sicuramente la banca per chiedere lumi in merito. Forse il calcolo e' un po' semplicistico e probabilmente ci sono dei parametri che non ho considerato. Diciamo che ho fatto "i conti della serva", ma non e' detto che la serva sia abbastanza acculturata :risata::risata:
    In precedenza la banca e' stata, penso, abbastanza trasparente e finora le info che mi hanno dato si sono rivelate corrette, spero che continuino cosi' ;)

    Ciao tovrm,
    grazie per l'excel, ora provo a valorizzare i campi che dici e vediamo cosa salta fuori :ok::ok:
    Lo sviluppo delle rate scadute ed in scadenza lo vedo dal sito accedendo con le mie credenziali, da questo punto di vista le opzioni che offre sono molto buone, anche se forse il calcolo degl iinteressi potrebbe essere piu' chiaro

    Ciao
    Massimo
     
  10. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

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  11. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    ho trovato : Se hai XP o Vista lo puoi fare direttamente. Clicca con il pulsante destro sul documento.doc > invia a> cartella compressa ed il file diventa documento.zip con dimensioni ridotte rispetto all'originale.
    E' la procedura migliore ? Grazie. :daccordo:
     
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  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ciao Marco,
    come sempre, sono molti i modi di approcciare un argomento.
    Intanto grazie per le osservazioni. L'anno commerciale l'avevo impostato in precedenza per mie esigenze e non prevedevo di cambiarlo. È per questo che non l'ho puntato esternamente alla formula. Cmq è cosa che si migliora facilmente ;)

    Il tasso Euribor, nel mio caso, lo devi inserire in quanto cambia di mese in mese. Io sono partito dal presupposto di verificare gli interessi applicati. Tu invece vuoi verificare che il tasso applicato sia quello corretto. Il risultato finale, non dovrebbe cambiare se tutti i conti sono fatti correttamente.
     
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  13. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Innanzitutto, le condizioni del tuo mutuo in questo specifico momento storico sono buone.
    Infatti, in un regime di tassi ridotti, le banche applicano spread elevati, mentre in una situazione di tassi elevati, gli spread sono più contenuti (sotto l'1%).
    Questo ti suggerisce anche che, quando i tassi saranno nuovamente molto elevati (tra 1-2 anni probabilmente), potrai eventualmente rinegoziare le condizioni del tuo mutuo (o surrogarlo), ottenendo uno spread più basso.

    Per quanto riguarda invece il calcolo che hai fatto, può andare bene come stima di massima “a occhio” ma è riduttiva e imprecisa.
    Infatti, principalmente non tiene conto del c.d. “valore finanziario del tempo”, ossia del fatto che il capitale finanziato (e poi rimborsato alle scadenze prefissate) afferente le ultime rate ha un impatto, in termini di peso degli interessi generati, molto maggiore rispetto a quello delle rate più vicine nel tempo.
    Questo principio invece suggerisce che, accorciando la durata del mutuo, ovviamente, il peso degli interessi scende ma con una riduzione più marcata se la durata del mutuo è molto elevata (rispetto a un mutuo di durata più breve).

    Ne deriva che sono in generale preferibili mutui di durata relativamente contenuta – posto che si riesca a sostenere il peso della rata – diciamo idealmente inferiori ai venti anni.
    Infatti, con un mutuo trentennale o quarantennale, pagheresti, alla fine, nel complesso del piano di ammortamento, più interessi che capitale: è come pagare la tua casa il doppio o più rispetto al prezzo di acquisto!
     
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  14. infante

    infante Nuovo Iscritto

    Eccomi qui.
    Ho provato a modificare il file excel di tovrm, ma non sono sicuro di aver capito bene tutti i parametri. Ci sono delle cose che non mi tornano.
    Allego qui il file excel di tovrm modificato da me ed anche quello che ho scaricato dal sito della banca cosi' giocate assieme a me
    Vedi l'allegato mutuoarancio.zip

    Grazie ancora per la disponibilita' :)

    Aggiunto dopo 32 minuti :

    Ciao avettor,
    grazie per il tuo contributo. In effetti il discorso della "bilancia" tra tasso e spread l'avevo intuito e mi fa piacere sentire da chi ci capisce che la mia deduzione non era del tutto sballata :)
    Riguardo alla rinegoziazione dello spread, spero che un domani (qualora ce ne fosse la necessita') si possa fare, ma so che la banca non e' tenuta a farlo a meno che non si superino le soglie del c.d. "tasso usuraio".
    Lavorando un po' con gli excel ho scoperta cosa della quale nonmi ero reso conto. La quota interessi che ho pagato con la rata passata (1^ luglio) era gia' anomala perche' tra quella e la precedente c'era stato il rimborso anticipato che non so in che modo abbia influenzato il conteggio della quota interessi della rata di luglio. In buona sostanza, dal foglio di Marco sembrerebbe che l'euribor a luglio fosse 0,86%... MAGARI!!! In realta' era 1,25, quindi c'e' qualcosa che mi sfugge e non e' ben documentato.
    A questo punto prendo per buono il conteggio che hanno fatto alla banca e terro' sotto controllo le prossime rate (come del resto ho sempre fatto finora). Devo cmq vedere sulle condizioni del mutuo se l'euribor 1 mese e' il 360 o il 365.
    Intanto grazie a tutti, mi avete tolto un peso :) :applauso::applauso::applauso:
     
  15. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Allora, ho dovuto lavorarci un po' sopra, ma ho sistemato diversi errori del mio file.
    Eccoti la versione aggiornata, dove puoi verificare come viene effettivamente calcolata la rata del tuo mutuo.
    C'è solo un importo di interessi che non riesco a ricostruire, che credo dipenda da quanto hai effettivamente rimborsato i 100.000 (probabilmente con qualche giorno di anticipo rispetto alla fine del mese).
    Comunque, come vedi, i calcoli riproducono al centesimo quelli fatti dalla tua banca.
    Vedi l'allegato Piano ammortamento tovrm corretto.zip
     
  16. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    il mio foglio e' sballato perche' non teneva conto di tutte le variabili di cui hai scritto successivamente , preammortamento, rimborso anticipato parziale ecc

    cmq quoto quello aggiornato di "tovrm" (tovrm cosa significa ? ? Torino verso Roma ? ? ... :) .... )
    saluti a tutti Marco
     
  17. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Un ultimo consiglio...nel fare tutti questi ragionamenti e soprattutto nel decidere se rimborsare ulteriormente considera anche la detraibilità fiscale degli interessi sul mutuo prima casa (fino a 4.000 euro o 2.000 per coniuge se cointestato).
    In pratica, avere un mutuo conviene dal punto di vista fiscale.

    Inoltre, in regime di inflazione, conviene essere debitori anziché creditori. I 100.000 euro di oggi non saranno "gli stessi" tra 15 o 20 anni, inoltre la tua casa si rivaluterà seguendo anche il tasso di inflazione.
    Insomma, il fatto che i tassi salgano non è sempre una cattiva notizia.
     
  18. infante

    infante Nuovo Iscritto

    torvm,
    grazie anche per questo secondo foglio. In effetti i calcoli corrispondono. Quando ho fatto il rimborso parziale sicuramente c'e' stato qualche conteggio che ora sfugge e non e' stato ben documentato dalla banca. A parte questo le cose corrispondono

    Marco,
    non penso che il tuo foglio sia sballato, torna quasi tutto, tranne quella percentuale totalmente errata (ma non per colpa del foglio) e ci sono delle piccole differenze % sugli euribor calcolati. Secondo me si perde qualche frazione da qualche parte o sono io che ho dato dei dati incompleti.

    avettor,
    sono d'accordo con te, sicuramente ci sono dei vantaggi ad avere un mutuo, a patto ovviamente di poterlo sostenere ;);)
    Nel mio caso la scelta di rimborsarne anticipatamente e' stata dettata dal desiderio di abbattere la rata e ridurne la durata. In teoria potrei rimborsarne ancora un po', diciamo sui 20/30 mila euro, ma per ora preferisco metterli da parte (su un conto deposito vincolato) e farli rendere cmq piu' di quanto mi abbatterebero la quota interessi, anche in virtu' della detraibilita' fiscale. Tra un anno o due, quando scadranno i vincoli sui depositi, decidero' il da farsi, anche in base alla redditivita' degli investimenti. Ho amici che giocano in borsa e fanno cose "spettacolari", ma io non mi fido, continuo a preferire investimenti sicuri come i conti deposito. Una volta c'erano i BOT (in tutte le loro varianti), oggi pero' rendono di meno che a tenere i soldi dentro al materasso.
     
  19. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bravo, lascia stare la borsa. Per chi non la conosce bene è sempre un gioco a perdere. Molto meglio un bel BTP, che oggi viaggia sul 6% lordo o, meglio, un BTPi, che segue l'andamento dei tassi. Se hai qualcosa da investire, oggi conviene approfittare della speculazione sul debito italiano.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    TOr Vergata RoMa, l'università dove ho studiato ;)
     
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  20. infante

    infante Nuovo Iscritto

    Per avere tassi decenti i BTP sono troppo "alla lunga", la mia famiglia vorrebbe crescere e non so esattamente come saremo messi tra 2/3 anni, quindi preferisco fare investimenti nel periodo medio/breve (1-2 anni alla volta)
    Meglio un conto deposito vincolato a 18/24 mesi e poi si vedra' ;)
    Oltretutto c'e' un doppio vantaggio con i conti deposito vincolati: molti offrono l'interesse anticipato dandoti subito gli interessi che maturerai alla scadenza, cosi', come si dice a Roma, "metto a pizzo" pure quelli e guadagno gli interessi pure sull'interesse :D:D
     
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