Tasso in salita e rata che si impenna

[maidealista]

zippare il file

ho trovato : Se hai XP o Vista lo puoi fare direttamente. Clicca con il pulsante destro sul documento.doc > invia a> cartella compressa ed il file diventa documento.zip con dimensioni ridotte rispetto all'originale.
E' la procedura migliore ? Grazie. :daccordo:

 

[tovrm]

ciao,
BRAVO tovrm sei riuscito ad allegarlo ... dove io non riuscivo .. forse lo ha preso in quanto zippato
unico appunto se lasciavi il dato "360" (giorni anno) all'esterno della formula e lo puntavi come riferimento fisso con $
lo si poteva variare all'occorrenza con un 365

PS un quesito .. ma il tasso colonna "Euribor" non viene ricavato dall'importo inserito della rata pagata lo si deve inserire ? ! ?

ci ricorriamo con le risposte

ho notato che il tuo foglio (che considera molte piu' variabili del mio) crea le rate ,che confronti con quelle realmente pagate , mentre io lo avevo impostato (in modo piu' elementare/semplicistico) che mi dava come risultato il tasso da confrontare con l'Euribor ricavato dal sole24ore ,
bye bye

Ciao Marco,
come sempre, sono molti i modi di approcciare un argomento.
Intanto grazie per le osservazioni. L'anno commerciale l'avevo impostato in precedenza per mie esigenze e non prevedevo di cambiarlo. È per questo che non l'ho puntato esternamente alla formula. Cmq è cosa che si migliora facilmente

Il tasso Euribor, nel mio caso, lo devi inserire in quanto cambia di mese in mese. Io sono partito dal presupposto di verificare gli interessi applicati. Tu invece vuoi verificare che il tasso applicato sia quello corretto. Il risultato finale, non dovrebbe cambiare se tutti i conti sono fatti correttamente.

 

[avettor]

Innanzitutto, le condizioni del tuo mutuo in questo specifico momento storico sono buone.
Infatti, in un regime di tassi ridotti, le banche applicano spread elevati, mentre in una situazione di tassi elevati, gli spread sono più contenuti (sotto l'1%).
Questo ti suggerisce anche che, quando i tassi saranno nuovamente molto elevati (tra 1-2 anni probabilmente), potrai eventualmente rinegoziare le condizioni del tuo mutuo (o surrogarlo), ottenendo uno spread più basso.

Per quanto riguarda invece il calcolo che hai fatto, può andare bene come stima di massima “a occhio” ma è riduttiva e imprecisa.
Infatti, principalmente non tiene conto del c.d. “valore finanziario del tempo”, ossia del fatto che il capitale finanziato (e poi rimborsato alle scadenze prefissate) afferente le ultime rate ha un impatto, in termini di peso degli interessi generati, molto maggiore rispetto a quello delle rate più vicine nel tempo.
Questo principio invece suggerisce che, accorciando la durata del mutuo, ovviamente, il peso degli interessi scende ma con una riduzione più marcata se la durata del mutuo è molto elevata (rispetto a un mutuo di durata più breve).

Ne deriva che sono in generale preferibili mutui di durata relativamente contenuta – posto che si riesca a sostenere il peso della rata – diciamo idealmente inferiori ai venti anni.
Infatti, con un mutuo trentennale o quarantennale, pagheresti, alla fine, nel complesso del piano di ammortamento, più interessi che capitale: è come pagare la tua casa il doppio o più rispetto al prezzo di acquisto!

 

[infante]

Eccomi qui.
Ho provato a modificare il file excel di tovrm, ma non sono sicuro di aver capito bene tutti i parametri. Ci sono delle cose che non mi tornano.
Allego qui il file excel di tovrm modificato da me ed anche quello che ho scaricato dal sito della banca cosi' giocate assieme a me
Visualizza allegato mutuoarancio.zip

Grazie ancora per la disponibilita'

Aggiunto dopo 32 minuti :

Ciao avettor,
grazie per il tuo contributo. In effetti il discorso della "bilancia" tra tasso e spread l'avevo intuito e mi fa piacere sentire da chi ci capisce che la mia deduzione non era del tutto sballata
Riguardo alla rinegoziazione dello spread, spero che un domani (qualora ce ne fosse la necessita') si possa fare, ma so che la banca non e' tenuta a farlo a meno che non si superino le soglie del c.d. "tasso usuraio".
Lavorando un po' con gli excel ho scoperta cosa della quale nonmi ero reso conto. La quota interessi che ho pagato con la rata passata (1^ luglio) era gia' anomala perche' tra quella e la precedente c'era stato il rimborso anticipato che non so in che modo abbia influenzato il conteggio della quota interessi della rata di luglio. In buona sostanza, dal foglio di Marco sembrerebbe che l'euribor a luglio fosse 0,86%... MAGARI!!! In realta' era 1,25, quindi c'e' qualcosa che mi sfugge e non e' ben documentato.
A questo punto prendo per buono il conteggio che hanno fatto alla banca e terro' sotto controllo le prossime rate (come del resto ho sempre fatto finora). Devo cmq vedere sulle condizioni del mutuo se l'euribor 1 mese e' il 360 o il 365.
Intanto grazie a tutti, mi avete tolto un peso

 

[tovrm]

Allora, ho dovuto lavorarci un po' sopra, ma ho sistemato diversi errori del mio file.
Eccoti la versione aggiornata, dove puoi verificare come viene effettivamente calcolata la rata del tuo mutuo.
C'è solo un importo di interessi che non riesco a ricostruire, che credo dipenda da quanto hai effettivamente rimborsato i 100.000 (probabilmente con qualche giorno di anticipo rispetto alla fine del mese).
Comunque, come vedi, i calcoli riproducono al centesimo quelli fatti dalla tua banca.
Visualizza allegato Piano ammortamento tovrm corretto.zip

 

[Marco Costa]

In buona sostanza, dal foglio di Marco sembrerebbe che l'euribor a luglio fosse 0,86%... MAGARI!!! In realta' era 1,25, quindi c'e' qualcosa che mi sfugge e non e' ben documentato.

il mio foglio e' sballato perche' non teneva conto di tutte le variabili di cui hai scritto successivamente , preammortamento, rimborso anticipato parziale ecc

cmq quoto quello aggiornato di "tovrm" (tovrm cosa significa ? ? Torino verso Roma ? ? ... .... )
saluti a tutti Marco

 

[avettor]

Un ultimo consiglio...nel fare tutti questi ragionamenti e soprattutto nel decidere se rimborsare ulteriormente considera anche la detraibilità fiscale degli interessi sul mutuo prima casa (fino a 4.000 euro o 2.000 per coniuge se cointestato).
In pratica, avere un mutuo conviene dal punto di vista fiscale.

Inoltre, in regime di inflazione, conviene essere debitori anziché creditori. I 100.000 euro di oggi non saranno "gli stessi" tra 15 o 20 anni, inoltre la tua casa si rivaluterà seguendo anche il tasso di inflazione.
Insomma, il fatto che i tassi salgano non è sempre una cattiva notizia.

 

[infante]

torvm,
grazie anche per questo secondo foglio. In effetti i calcoli corrispondono. Quando ho fatto il rimborso parziale sicuramente c'e' stato qualche conteggio che ora sfugge e non e' stato ben documentato dalla banca. A parte questo le cose corrispondono

Marco,
non penso che il tuo foglio sia sballato, torna quasi tutto, tranne quella percentuale totalmente errata (ma non per colpa del foglio) e ci sono delle piccole differenze % sugli euribor calcolati. Secondo me si perde qualche frazione da qualche parte o sono io che ho dato dei dati incompleti.

avettor,
sono d'accordo con te, sicuramente ci sono dei vantaggi ad avere un mutuo, a patto ovviamente di poterlo sostenere
Nel mio caso la scelta di rimborsarne anticipatamente e' stata dettata dal desiderio di abbattere la rata e ridurne la durata. In teoria potrei rimborsarne ancora un po', diciamo sui 20/30 mila euro, ma per ora preferisco metterli da parte (su un conto deposito vincolato) e farli rendere cmq piu' di quanto mi abbatterebero la quota interessi, anche in virtu' della detraibilita' fiscale. Tra un anno o due, quando scadranno i vincoli sui depositi, decidero' il da farsi, anche in base alla redditivita' degli investimenti. Ho amici che giocano in borsa e fanno cose "spettacolari", ma io non mi fido, continuo a preferire investimenti sicuri come i conti deposito. Una volta c'erano i BOT (in tutte le loro varianti), oggi pero' rendono di meno che a tenere i soldi dentro al materasso.

 

[tovrm]

In teoria potrei rimborsarne ancora un po', diciamo sui 20/30 mila euro, ma per ora preferisco metterli da parte (su un conto deposito vincolato) e farli rendere cmq piu' di quanto mi abbatterebero la quota interessi, anche in virtu' della detraibilita' fiscale. Tra un anno o due, quando scadranno i vincoli sui depositi, decidero' il da farsi, anche in base alla redditivita' degli investimenti. Ho amici che giocano in borsa e fanno cose "spettacolari", ma io non mi fido, continuo a preferire investimenti sicuri come i conti deposito. Una volta c'erano i BOT (in tutte le loro varianti), oggi pero' rendono di meno che a tenere i soldi dentro al materasso.

Bravo, lascia stare la borsa. Per chi non la conosce bene è sempre un gioco a perdere. Molto meglio un bel BTP, che oggi viaggia sul 6% lordo o, meglio, un BTPi, che segue l'andamento dei tassi. Se hai qualcosa da investire, oggi conviene approfittare della speculazione sul debito italiano.

Aggiunto dopo 3 minuti :

tovrm cosa significa ? ? Torino verso Roma ? ? ... .... )

TOr Vergata RoMa, l'università dove ho studiato

 

[infante]

Per avere tassi decenti i BTP sono troppo "alla lunga", la mia famiglia vorrebbe crescere e non so esattamente come saremo messi tra 2/3 anni, quindi preferisco fare investimenti nel periodo medio/breve (1-2 anni alla volta)
Meglio un conto deposito vincolato a 18/24 mesi e poi si vedra'
Oltretutto c'e' un doppio vantaggio con i conti deposito vincolati: molti offrono l'interesse anticipato dandoti subito gli interessi che maturerai alla scadenza, cosi', come si dice a Roma, "metto a pizzo" pure quelli e guadagno gli interessi pure sull'interesse