Terreno edificabile

[Michele 14]

Ciao sono Michele da poco iscritto, ho bisogno di qualche parere riguardo la vendita di un terreno edificabile, non ho fatto in tempo per la rideterminazione del volore con perizia di stima,questo grazie al notaio che hanno scelto i promettenti acquirenti, che non ha dato nessuna informazione al riguardo, il compromesso stipulato nel mese di Settembre 2010, la stipula del rogito fine Marzo 2011.Oggi mi trovo ad avere una plusvalenza elevata , pervenuto con legittimazione nel 1978 e successivo atto di affrancazione canone nel 2002(trattasi di terreno demaniale degli usi civici della Sicilia). Visto che la speranza nel milleproroghe 2011 di proroga della rideterminazione del valore dei terreni edificabili con perizia di stima, sembra che non ci sia, non so come uscirne da questa situazione?
Io ho elaborato questa ipotesi!
Lo stato di fatto del terreno con forma geometrica regolare di 35*35 è il seguente;
Sul terreno di mq. 1200, vi insistono dei vecchi fabbricati, mai dichiarati di circa mq. 270 realizzati antecedente il 1967, sviluppandosi su due lati del confine, in sintesi per 40 anni si è avuto una attività di allevamento bovini.
Mi chiedevo se devo trattare la vendita come terreno edificabile o come fabbricati con pertinenza ( provvedendo all'accatastamento), trattandosi di fabbricati strumentali all'attività zootecnica?
Forse così non avrò nessuna plusvalenza o per lo meno molto ridotta.
Grazie per qualsiasi vostro parere...

 

[Loretta Grazia]

Se ho ben capito attualmente i fabbricati non sono più utilizzati, quindi hanno perso qualsiasi caratteristica di fabbricato rurale. Come può il notaio stipulare la vendita prima che questi fabbricati siano regolarmente iscritti in catasto con attribuzione di rendita? Secondo me devi per forza accatastarli, e a quel punto diminuirà anche la plusvalenza. Ciao, buona giornata

 

[Michele 14]

I fabbricati sono utilizzabili ma non come attività di allevamento, quindi accatastando i fabbricati riduco la plusvalenza, ma si aumenta il valore di vendita? Per i fabbricati con pertinenza non vale la normativa dei 5 anni dal data di acquisto che in questo caso risale a 40 anni fà? Forse riguarda per i fabbricati per civile abitazione (residenziali) e non per deposti-stalle. Grazie mille per la collaborazione.....

 

[Loretta Grazia]

Il prezzo di vendita dipende dal valore che avranno i fabbricati una volta accatastati, quindi devi far riferimento a chi segue la trattativa. La legge ecslude la plusvalenza per tutti i fabbricati dopo i 5 anni dall'acquisto, ma nel tuo caso per il fisco "esisteranno" solo dopo l'accatastamento, quindi non dalla data di acquisto... Ciao, buon proseguimento

 

[Michele 14]

Quindi se ho ben capito, accatastando i fabbricati si avrà ugualmente una plusvalenza, dal fatto che i 5 anni per il fisco decorrono dalla data di avvenuto accatastamento e non dalla data di acquisto? Quindi il fatto che rientrano come "fabbricati fantasma" non si ha nessuna esclusione, in funzione della data di costruzione.

 

[Michele 14]

Cara dott.ressa chiedo una conferma, del messaggio precedente, grazie di tutto una buna serata....

 

[Loretta Grazia]

Purtroppo la normativa sui "fabbricati fantasma" non dice nulla a riguardo della plusvalenza. Seguendo la logica i fabbricati si dovrebbero consaiderare antecedenti ai 5 anni, dato che la legge permette al fisco di richiedere gli arretrati delle imposte non pagate sui fabbricati fantasma, ma la logica non sempre è il criterio prevalente... Chiedo ad altri esperti del forum cosa ne pensano al riguardo. Buona serata

 

[Michele 14]

Nella speranza che altri esperti si pronunciano al riguardo , ti ringrazio dell'ulteriore risposta, una buona giornata............