Dopo aver letto quanto scritto in numerosi forum sono giunto alle seguenti conclusioni per il caso della fusione di due alloggi appartenenti a proprietari diversi (nel caso di specie marito e moglie conviventi in separazione dei beni). Le sottopongo al vostro giudizio sperando di pervenire a conclusioni utili per chi si trovasse in una situazione analoga.
La premessa è che, in linea di principio, se i titolari sono d'accordo nessuno può ledere il loro diritto di utilizzare la proprietà nel modo che ritengono migliore, quindi ad esempio usando i rispettivi alloggi (prima casa) come fossero un'unica unità immobiliare. Conseguentemente nessun Piano Regolatore può imporre atti notarili a soggetti pur diversi che intendano dare univoca destinazione a beni distinti.
Ovviamente Catasto e Comune devono vedere soddisfatti gli aspetti urbanistici (che prescindono dall'intestazione degli appartamenti) e quelli fiscali.
Per il Catasto, gli alloggi restano distinti e gravati da diritti differenti. La correlazione funzionale può essere individuata tramite apposite annotazioni. In alcune Province si usa introdurre un elemento non ufficiale detto Parte. In tal modo si identifica l'unità immobiliare, oltre che con i tradizionali Comune, Foglio, Mappale e Subalterno, anche con le sue diverse Parti. Altrove, poiché gli alloggi mantengono un sub catastale diverso, si usa identificare il sub del secondo proprietario rispetto al primo (e allo stesso modo quello del primo rispetto al secondo) con un segno tratteggiato che distingue le proprietà.
Per quanto riguarda il Comune se, in vista dell'unione, si sono fatti lavori in entrambi gli alloggi, i proprietari devono aver presentato le relative Dia con la previsione del collegamento tra le proprietà. (Nel caso non fossero state fatte, l'unione è sanabile ex post purché ambienti residenziali rimangano residenziali.)
Ciò vale sia nel caso in cui gli appartamenti si trovano sullo stesso piano e vengono uniti aprendo una porta o abbattendo una parete, sia se sono su piani diversi e vengono uniti mediante una scala interna. Alla fine dei lavori nulla cambierà salvo il fatto che gli alloggi saranno comunicanti.
Le Dia possono essere chiuse con comunicazione scritta anche dagli stessi proprietari purché in possesso dei certificati di conformità rilasciati, a fine lavori, dal progettista. Se sono chiuse oltre il termine dei tre anni, si dovranno pagare le penali previste. Dopodiché nelle schede - distinte - dei due alloggi sarà annotato che gli stessi formano un'unità immobiliare. Così - mentre per il Comune fiscalmente nulla cambia - non vengono intaccati i diritti reali dei proprietari sull'immobile e sulle parti che lo formano, e allo stesso tempo non viene intaccato il diritto dei singoli di costituire una sola unità immobiliare con parti gravate da diritti reali differenti.
Riassumendo, il percorso dovrebbe essere il seguente:
1) accatastamento
2) chiusura Dia oppure presentazione di Dia in variante (o in sanatoria, se del caso) con successiva chiusura confortata dai certificati di confomità.
3) richiesta di un'unica agibilità.
Grazie a chi vorrà partecipare alla discussione.
La premessa è che, in linea di principio, se i titolari sono d'accordo nessuno può ledere il loro diritto di utilizzare la proprietà nel modo che ritengono migliore, quindi ad esempio usando i rispettivi alloggi (prima casa) come fossero un'unica unità immobiliare. Conseguentemente nessun Piano Regolatore può imporre atti notarili a soggetti pur diversi che intendano dare univoca destinazione a beni distinti.
Ovviamente Catasto e Comune devono vedere soddisfatti gli aspetti urbanistici (che prescindono dall'intestazione degli appartamenti) e quelli fiscali.
Per il Catasto, gli alloggi restano distinti e gravati da diritti differenti. La correlazione funzionale può essere individuata tramite apposite annotazioni. In alcune Province si usa introdurre un elemento non ufficiale detto Parte. In tal modo si identifica l'unità immobiliare, oltre che con i tradizionali Comune, Foglio, Mappale e Subalterno, anche con le sue diverse Parti. Altrove, poiché gli alloggi mantengono un sub catastale diverso, si usa identificare il sub del secondo proprietario rispetto al primo (e allo stesso modo quello del primo rispetto al secondo) con un segno tratteggiato che distingue le proprietà.
Per quanto riguarda il Comune se, in vista dell'unione, si sono fatti lavori in entrambi gli alloggi, i proprietari devono aver presentato le relative Dia con la previsione del collegamento tra le proprietà. (Nel caso non fossero state fatte, l'unione è sanabile ex post purché ambienti residenziali rimangano residenziali.)
Ciò vale sia nel caso in cui gli appartamenti si trovano sullo stesso piano e vengono uniti aprendo una porta o abbattendo una parete, sia se sono su piani diversi e vengono uniti mediante una scala interna. Alla fine dei lavori nulla cambierà salvo il fatto che gli alloggi saranno comunicanti.
Le Dia possono essere chiuse con comunicazione scritta anche dagli stessi proprietari purché in possesso dei certificati di conformità rilasciati, a fine lavori, dal progettista. Se sono chiuse oltre il termine dei tre anni, si dovranno pagare le penali previste. Dopodiché nelle schede - distinte - dei due alloggi sarà annotato che gli stessi formano un'unità immobiliare. Così - mentre per il Comune fiscalmente nulla cambia - non vengono intaccati i diritti reali dei proprietari sull'immobile e sulle parti che lo formano, e allo stesso tempo non viene intaccato il diritto dei singoli di costituire una sola unità immobiliare con parti gravate da diritti reali differenti.
Riassumendo, il percorso dovrebbe essere il seguente:
1) accatastamento
2) chiusura Dia oppure presentazione di Dia in variante (o in sanatoria, se del caso) con successiva chiusura confortata dai certificati di confomità.
3) richiesta di un'unica agibilità.
Grazie a chi vorrà partecipare alla discussione.
