Cerco di fornirti le mie prime impressioni.
Da quello che scrivi mi pare che sia da escludere un'attività di affittacamere, cioè un'attività di tipo imprenditoriale:
- Se svolta da te ci sarebbe un problema di "incompatibilità" con la tua professione attuale, dipendente pubblico.
- Se svolta a nome di tuo marito, potrebbe esserci anche per lui una questione di incompatibilità, comunque svolgendo un'attività imprenditoriale il reddito imponibile andrebbe a sommarsi al reddito attuale con conseguente tassazione ad aliquota progressiva. Per avere un'. A idea, basta prendere gli scaglioni di reddito IRPEF che troverai facilmente su internet. A tale imposta occorrerà aggiungere le addizionali, e per l'attività altri balzelli, locali e nazionali, vari che non conosco.
Chiaramente lo stesso problema di tassazione lo avresti anche tu se l'attività, a parte l'incompatibilità, venisse svolta da te.
- Altro motivo di esclusione dell'attività di affittacamere è quanto riporti al punto 4.
MIA OPINIONE
penso che nella tua situazione la soluzione con il minor carico fiscale sia quello di dare in locazione delle camere ammobiliate a studenti universitari fuori sede (c'è una normativa al riguardo), nel bilocale potresti collocarne 2, mentre i monolocali potresti darli a dei trasfertisti (o anche studenti) con contratto transitorio con cedolare secca . Al canone andrebbe aggiunta la quota di consumo gas, elettricità.
I contratti, visto che gli appartamenti sono intestati a tuo marito, tanto vale intestarli a lui stesso in quanto a livello familiare l'importo delle imposte totali non cambierebbe, a parte una minima variazione sulla detrazione di persone a carico .
Se poi, per motivi vari, vorresti intestare a te stessa uno (o tutti) i contratti, dovresti prima farti dare in comodato d'uso gratuito da parte di tuo marito. Ma ci sarebbero altri aspetti da valutare.
A questo punto dovresti studiare i vari tipi di contratto con cedolare secca ed i contratti a canone concordato, Escludiamo per ora, visto che entrambi avete già certo reddito, la tassazione ordinaria (quella a scaglioni).
Ti allego la prima guida
http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...a+informa/Guida_Fisco_e_casa_Le_locazioni.pdf