Comodato e possibilità di effettuare una ristrutturazione

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Buongiorno a tutti,
scrivo perché ho necessità di una consulenza sul tema comodato.

Un mio cliente ha ristrutturato nell'anno 2013 una casa singola che attualmente risulta essere composta da un appartamento A2 (sua attuale dimora e residenza) e da un sottotetto con accesso indipendente accatastato come C2 (attualmente libero).

Ora, per esigenze famigliari, il mio cliente vorrebbe concedere in comodato gratuito decennale al fratello l'appartamento C2 disponibile nel sottotetto. I locali sono attualmente agibili ma non abitabili, quindi l'intenzione sarebbe quella che il fratello procedesse, a sue spese, ad una ristrutturazione dello stesso rendendolo di fatto abitabile. Dopo averlo ovviamente ricevuto in comodato.

Se non vado errato, delle agevolazioni previste in caso di ristrutturazione può beneficiare anche chi ha l'appartamento in comodato. Ma vi elenco alcuni dubbi:
1) prima di procedere alla ristrutturazione, l'appartamento deve essere accatastato come A2? Se la risposta fosse sì, l'accatastamento è in carico al mio cliente in quanto proprietario?
2) in generale, il comodato prevede che le opere di manutenzione straordinaria (quale penso debba essere considerata una ristrutturazione) siano in carico al proprietario. E' possibile indicare nell'atto di comodato che anche la ristrutturazione possa essere effettuata dal fratello?

In generale, esistono altre possibili soluzioni per venire incontro alle esigenze del mio cliente ed alle necessità del fratello?



Ringrazio tutti anticipatamente.

Marco

 

[alberto bianchi]

2) in generale, il comodato prevede che le opere di manutenzione straordinaria (quale penso debba essere considerata una ristrutturazione) siano in carico al proprietario. E' possibile indicare nell'atto di comodato che anche la ristrutturazione possa essere effettuata dal fratello?

Leggi a pagina 5 della Guida alle Ristrutturazioni.
http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...a+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf
La risposta è SI. Il fratello è comunque un Familiare di secondo grado, è sufficiente che sostenga la spesa della ristrutturazione. Spetta la detrazione anche se le licenze comunali sono state rilasciate a nome del fratello proprietario. L'importante è che le fatture ed i bonifici siano intestati al fratello comodatario.
Leggi bene anche in questo link, relativamente alle detrazioni in caso di aumento di volume:
Recupero di sottotetto e detrazioni 65% e 50%

 

[Nemesis]

La risposta è SI

La risposta è no, finché l'immobile da ristrutturare non diverrà a uso abitativo.

Il fratello è comunque un Familiare di secondo grado, è sufficiente che sostenga la spesa della ristrutturazione.

Il fratello, come tutti gli altri familiari, può beneficiare della detrazione solamente quando è convivente con il proprietario.
Al fratello, se comodatario (e così sarebbe per qualunque altro comodatario, anche se non sia coniuge, o parente entro il terzo grado o affine entro il secondo grado), non è richiesta la convivenza. È necessario che il contratto di comodato sia redatto in forma scritta, e quindi registrato, oltre al consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

 

[viewpoint]

Grazie delle risposte.

Quindi, se ben capisco, l'iter potrebbe essere il seguente:

1) l'immobile viene adibito ad uso abitativo (quindi accatastamento da C2 ad A2, presuppongo a carico del mio cliente in quanto proprietario)
2) viene redatto e registrato un atto di comodato a favore del fratello presso l'Agenzia delle Entrate
3) viene definita la pratica di ristrutturazione a carico del mio cliente (in quanto proprietario)
4) vengono eseguiti i pagamenti da parte del fratello secondo le modalità previste dall'attuale normativa sulle agevolazioni per ristrutturazione

Intendo correttamente?

L'autorizzazione all'esecuzione dei lavori deve essere contenuta nell'atto di comodato?

Grazie ancora e buona serata

Marco

 

[alberto bianchi]

La risposta è no, finché l'immobile da ristrutturare non diverrà a uso abitativo.

Questo esclude ogni speranza di poter usufruire da parte del comodatario.
Se non porta a termine i lavori di ristrutturazione e conseguente variazione catastale da C2 ad A2 non si può parlare di uso abitativo. E se si riuscisse a raggiungere l'obiettivo esisterebbe comunque io problema legato al pagamento dei lavori (l'impresa può aspettare il corso delle pratiche ?) e della proroga dell'agevolazione all'anno prossimo !
Il proprietario invece non avrebbe alcun ostacolo.

 

[Nemesis]

1) l'immobile viene adibito ad uso abitativo (quindi accatastamento da C2 ad A2

Deve essere a uso abitativo. Non necessariamente un A/2.
Segnalo tuttavia che potrebbe fruire della detrazione anche in costanza dell'uso non abitativo, a condizione che i titoli abilitativi delle competenti autorità ne autorizzino la ristrutturazione con variazione della destinazione in quella a uso abitativo (vedasi la Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso dell'8/2/2005 n. 14, con la quale si ritenevano detraibili le spese per la trasformazione di un fienile da "strumentale agricolo" ad "abitativo").
Ossia, sono ricompresi nella ristrutturazione edilizia gli interventi di mutamento della destinazione d'uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale.

L'autorizzazione all'esecuzione dei lavori deve essere contenuta nell'atto di comodato?

È opportuno, ma non necessario.

 

[viewpoint]

Buona domenica e grazie a tutti per le risposte.

Se ho ben capito, è quindi possibile fruire del diritto alla detrazione d'imposta, previsto dalla vigente normativa per le detrazioni, anche nel caso i lavori determinino il cambio di destinazione d'uso del fabbricato. Questo a patto che ciò sia chiaramente indicato nel provvedimento amministrativo che assente i lavori.

Nel caso del mio cliente, l'iter risulterebbe quindi come segue:

1) viene redatto e registrato un atto di comodato a favore del fratello presso l'Agenzia delle Entrate
2) viene definita la pratica di ristrutturazione a carico del mio cliente (in quanto proprietario). Nella pratica viene chiaramente indicato il cambio di destinazione dell'appartamento
3) vengono eseguiti i pagamenti da parte del fratello secondo le modalità previste dall'attuale normativa sulle agevolazioni per ristrutturazione

Ho riassunto correttamente?

@Nemesis: mi perdoni per l'ignoranza ma, laddove dice che l'immobile non debba necessariamente essere accatastato come A2, quali altre categorie sarebbe possibile utilizzare?

Ringrazio di nuovo ed auguro a tutti buona domenica

Marco

 

[Nemesis]

laddove dice che l'immobile non debba necessariamente essere accatastato come A2, quali altre categorie sarebbe possibile utilizzare?

Come riportato nella guida che ti era stata indicata nel post #2,
"la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze."
Quindi, tutte quelle individuate nel gruppo catastale A (unità immobiliari per uso di abitazioni o assimilabili), con l'eccezione degli uffici e studi privati, categoria A/10.

 

[Gianco]

Gli immobili della categoria C/2 sono magazzini e locali deposito. Pertanto si suppone che non abbiano i requisiti per potere essere trasformati in abitazioni, se non abusivamente. L'altezza minima o media degli ambienti abitabili deve esser di m 2,70; le finestre devo avere una superficie maggiore di 1/8 rispetto alla superficie del pavimento del locale.
Il termine "agibili" sta per accessibili non legalmente abitabili. Il cambio di destinazione d'uso deve essere autorizzato dal direttore dell'ufficio tecnico comunale.

 

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Buongiorno Nemesis,
in effetti avrei dovuto leggere quanto mi era stato indicato. Grazie comunque per i dettagli.

Un ultima informazione: come detto nel post iniziale, il mio cliente ha effettuato nell'anno 2013 una ristrutturazione. Questa operazione, oltre al rifacimento del tetto, ha creato l'accesso indipendente all'unità immobiliare del sottotetto attualmente accatastata come C2. Beneficiando del tetto massimo previsto dalle agevolazioni per ristrutturazione edilizia.

Ora: nel caso procedesse alla ristrutturazione dell'unità immobiliare C2 per farla diventare un'unità abitativa, si tratterebbe di una nuova pratica disgiunta dalla precedente?

Grazie e buona giornata

Marco