proprietario1

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno,

siamo 5 fratelli cointestati sull'appartamento lasciatoci in eredità dai genitori. Uno dei fratelli è indebitato con una o più finanziarie, non sappiamo con certezza qual è la reale gravità della situazione. E' da due anni che la casa è in vendita, attualmente è libera, ma non riusciamo a venderla. Abbiamo il timore che prima o poi una finanziaria vada ad iscrivere ipoteca sul quinto della casa del fratello indebitato. Come possiamo fare per evitarlo? In questo momento nessuno degli altri 4 fratelli è interessato e/o in condizioni di acquistare l'appartamento. Il fratello indebitato è disposto a cedere da subito la sua quota anche gratuitamente, con la condizione di ricevere la sua parte quando avverrà la vendita a terzi. In caso di donazione però pare che la finanziaria possa chiedere l'annullamento dell'atto entro 2anni dalla stipula. Avete qualche suggerimento sul da farsi ?
 
U

User_29045

Ospite
Non dovete fare la donazione, evitatela come la peste.

La donazione blocca l'immobile per 20 anni dalla data della donazione stessa se il donante (o i donanti) sono in vita, e comunque per 10 anni dal decesso del donante (o di TUTTI i donanti).

Poiché la persona indebitata è proprietaria del 20% dell'immobile, basta fare 2 calcoli.

Ammettiamo che l'immobile valga 250.000 Euro.

La quota della persona in difficoltà finanziarie è 250.000 : 5 = 50.000 Euro.

Siete in 4, sicché 50.000 : 4 = 12.500 Euro a testa

Diciamo che con il valore di un'utilitaria (12.500 Euro a testa) potete pagargli la sua parte e fare una REGOLARE COMPRAVENDITA.

L'unica pecca è che i soldi che gli date, sono reali.

Così facendo, rimarranno solo 4 proprietari, ognuno dei quali ha un valore di 250.000 : 4 = 62.500 Euro

Potrete così vendere l'immobile CON CALMA e senza farvi strozzinare da nessuno.

Un piccolo sacrificio (12.500 Euro spesi da ognuno dei 4 proprietari) a fronte dell'impossibilità che venga iscritta ipoteca sull'immobile, ed evitando accuratamente le donazioni.

Hai precisato che "nessuno degli altri 4 fratelli è interessato e/o in condizioni di acquistare l'appartamento", ma non mi è chiaro se nessuno dei 4 vuole diventare proprietario al 100%, oppure se nessuno dei 4 vuole metterci 12.500 Euro (che sarebbero ANTICIPATI, in attesa di recuperarli vendendo l'immobile e dividendo il ricavato in 4 parti uguali).

Insomma, per scongiurare il pericolo ipoteca ed evitare le donazioni dovete anticipare qualcosa, una sorta di riscatto.

Se il fratello indebitato fosse una persona corretta, vi restituirebbe in nero, ed in contanti, la somma che gli avete pagato con regolare rogito notarile di compravendita al valore di mercato. Ma essendo inguaiato economicamente, una volta che si vedrà i soldi in mano, sparirà dalla circolazione... Scusate se sono così malizioso, ma la probabilità che ciò accada, non è poi così remota.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se il fratello indebitato fosse una persona corretta, vi restituirebbe in nero, ed in contanti, la somma che gli avete pagato con regolare rogito notarile di compravendita al valore di mercato.
Mi sembra eccessivo e non corretto: che il fratello indebitato sia disposto a cedere la sua parte gratuitamente è la dimostrazione che non si sa amministrare correttamente, e sarebbe scorretto da parte dei fratelli approfittarne.

Detto questo certamente acquistare la sua quota, anche ad un prezzo di favore, risolverebbe i timori di una possibile ipoteca.
Poi il fratello dei soldi incassati ne farà cosa vuole, ad esempio estinguendo i suoi debiti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non sarebbe al riparo da una possibile azione revocatoria da parte dei creditori.
...se il prezzo pattuito fosse fuori mercato e il pagamento non tracciabile. O sbaglio?

Inoltre questa regola vale anche per le persone fisiche o solo per imprenditori fallibili?

p.s.: Scusa, ci stiamo sovrapponendo.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Siete in 5 fratelli vendete la casa il ricavato andrà a chi di dovere, il ricavato verrà diviso per 5 una quota sarà soggetta e vincolata con le finanziarie, per voi non cambia niente, la vs. quota sara sempre uguale
 
U

User_29045

Ospite
A ben pensarci, qui per uscirne correttamente l'unico modo è azzerare i debiti del quinto fratello.

Tutto dipende da quanti debiti ha accumulato.

Ipotizziamo che il quinto fratello abbia 50.000 Euro di debiti.

Gli altri 4 fratelli, mettendoci 12.500 Euro ciascuno, gli risanano la situazione finanziaria.

Dopo pochissimo tempo dal risanamento della situazione finanziaria (1 giorno al massimo), si fa il rogito notarile di compravendita FINTA tra il quinto fratello e gli altri quattro.

Dico compravendita FINTA perché il quinto fratello ha già avuto il beneficio dell'azzeramento dei debiti (hanno pagato gli altri 4), sicché nessuna finanziaria potrà iscrivere ipoteca su alcunché.

Si fa dunque una regolare compravendita a valore di mercato, il quinto fratello vende la sua quota del 20% agli altri 4 fratelli in parti eguali, dopodiché RESTITUISCE I SOLDI IN CONTANTI a ciascuno dei 4. In pratica fa un prelievo in contanti della somma ricevuta dalla compravendita regolare, e regala i soldi in contanti ai 4 fratelli.

Così si può fare, ovviamente ci vuole la massima correttezza del quinto fratello, oserei dire che dopo avergli sanato i debiti, va piantonato finché non firma il rogito di compravendita e soprattutto finché non restituisce i soldi.
 

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