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proprietario1

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno,

siamo 5 fratelli cointestati sull'appartamento lasciatoci in eredità dai genitori. Uno dei fratelli è indebitato con una o più finanziarie, non sappiamo con certezza qual è la reale gravità della situazione. E' da due anni che la casa è in vendita, attualmente è libera, ma non riusciamo a venderla. Abbiamo il timore che prima o poi una finanziaria vada ad iscrivere ipoteca sul quinto della casa del fratello indebitato. Come possiamo fare per evitarlo? In questo momento nessuno degli altri 4 fratelli è interessato e/o in condizioni di acquistare l'appartamento. Il fratello indebitato è disposto a cedere da subito la sua quota anche gratuitamente, con la condizione di ricevere la sua parte quando avverrà la vendita a terzi. In caso di donazione però pare che la finanziaria possa chiedere l'annullamento dell'atto entro 2anni dalla stipula. Avete qualche suggerimento sul da farsi ?
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Non dovete fare la donazione, evitatela come la peste.

La donazione blocca l'immobile per 20 anni dalla data della donazione stessa se il donante (o i donanti) sono in vita, e comunque per 10 anni dal decesso del donante (o di TUTTI i donanti).

Poiché la persona indebitata è proprietaria del 20% dell'immobile, basta fare 2 calcoli.

Ammettiamo che l'immobile valga 250.000 Euro.

La quota della persona in difficoltà finanziarie è 250.000 : 5 = 50.000 Euro.

Siete in 4, sicché 50.000 : 4 = 12.500 Euro a testa

Diciamo che con il valore di un'utilitaria (12.500 Euro a testa) potete pagargli la sua parte e fare una REGOLARE COMPRAVENDITA.

L'unica pecca è che i soldi che gli date, sono reali.

Così facendo, rimarranno solo 4 proprietari, ognuno dei quali ha un valore di 250.000 : 4 = 62.500 Euro

Potrete così vendere l'immobile CON CALMA e senza farvi strozzinare da nessuno.

Un piccolo sacrificio (12.500 Euro spesi da ognuno dei 4 proprietari) a fronte dell'impossibilità che venga iscritta ipoteca sull'immobile, ed evitando accuratamente le donazioni.

Hai precisato che "nessuno degli altri 4 fratelli è interessato e/o in condizioni di acquistare l'appartamento", ma non mi è chiaro se nessuno dei 4 vuole diventare proprietario al 100%, oppure se nessuno dei 4 vuole metterci 12.500 Euro (che sarebbero ANTICIPATI, in attesa di recuperarli vendendo l'immobile e dividendo il ricavato in 4 parti uguali).

Insomma, per scongiurare il pericolo ipoteca ed evitare le donazioni dovete anticipare qualcosa, una sorta di riscatto.

Se il fratello indebitato fosse una persona corretta, vi restituirebbe in nero, ed in contanti, la somma che gli avete pagato con regolare rogito notarile di compravendita al valore di mercato. Ma essendo inguaiato economicamente, una volta che si vedrà i soldi in mano, sparirà dalla circolazione... Scusate se sono così malizioso, ma la probabilità che ciò accada, non è poi così remota.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se il fratello indebitato fosse una persona corretta, vi restituirebbe in nero, ed in contanti, la somma che gli avete pagato con regolare rogito notarile di compravendita al valore di mercato.
Mi sembra eccessivo e non corretto: che il fratello indebitato sia disposto a cedere la sua parte gratuitamente è la dimostrazione che non si sa amministrare correttamente, e sarebbe scorretto da parte dei fratelli approfittarne.

Detto questo certamente acquistare la sua quota, anche ad un prezzo di favore, risolverebbe i timori di una possibile ipoteca.
Poi il fratello dei soldi incassati ne farà cosa vuole, ad esempio estinguendo i suoi debiti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non sarebbe al riparo da una possibile azione revocatoria da parte dei creditori.
...se il prezzo pattuito fosse fuori mercato e il pagamento non tracciabile. O sbaglio?

Inoltre questa regola vale anche per le persone fisiche o solo per imprenditori fallibili?

p.s.: Scusa, ci stiamo sovrapponendo.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Siete in 5 fratelli vendete la casa il ricavato andrà a chi di dovere, il ricavato verrà diviso per 5 una quota sarà soggetta e vincolata con le finanziarie, per voi non cambia niente, la vs. quota sara sempre uguale
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
A ben pensarci, qui per uscirne correttamente l'unico modo è azzerare i debiti del quinto fratello.

Tutto dipende da quanti debiti ha accumulato.

Ipotizziamo che il quinto fratello abbia 50.000 Euro di debiti.

Gli altri 4 fratelli, mettendoci 12.500 Euro ciascuno, gli risanano la situazione finanziaria.

Dopo pochissimo tempo dal risanamento della situazione finanziaria (1 giorno al massimo), si fa il rogito notarile di compravendita FINTA tra il quinto fratello e gli altri quattro.

Dico compravendita FINTA perché il quinto fratello ha già avuto il beneficio dell'azzeramento dei debiti (hanno pagato gli altri 4), sicché nessuna finanziaria potrà iscrivere ipoteca su alcunché.

Si fa dunque una regolare compravendita a valore di mercato, il quinto fratello vende la sua quota del 20% agli altri 4 fratelli in parti eguali, dopodiché RESTITUISCE I SOLDI IN CONTANTI a ciascuno dei 4. In pratica fa un prelievo in contanti della somma ricevuta dalla compravendita regolare, e regala i soldi in contanti ai 4 fratelli.

Così si può fare, ovviamente ci vuole la massima correttezza del quinto fratello, oserei dire che dopo avergli sanato i debiti, va piantonato finché non firma il rogito di compravendita e soprattutto finché non restituisce i soldi.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Interessante, grazie. Ancora un dubbio:
Potresti spiegare in termini semplici il significato dell'ultimo comma dell'art. 2901?
"L'inefficacia dell'atto non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede , salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione."

Solo Nemesis saprebbe darti una risposta giuridicamente corretta.
Io ci provo soltanto.
L'atto viene dichiarato inefficace qualora esistano dei creditori che si sono visti soffiare il credito vantato grazie alla compravendita dell'immobile. Però se il terzo, l'acquirente, ha acquistato senza nulla sapere di questa situazione ("in buona fede"), l'acquirente resta tale con un titolo non perfezionato che non gli consente di effettuare una successiva compravendita o una locazione. Il "salvo gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione" secondo me sottintende proprio che tale trascrizione, essendo pregiudizievole, impedisce futuri rogiti finché non viene sanata.
OVVIAMENTE NON SONO UN LEGALE, e spero che Nemesis ci dia l'interpretazione corretta!! ;)
 

proprietario1

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie a tutti x i suggerimenti. Il valrore della casa è di circa 100.000,00euro ed i debiti del fratello si presume che possano arrivare anche a 35/40.000,00euro. Effettivamente la donazione ha troppe limitazioni, ma che voi sappiate con la vendita effettiva, ammesso che non si riesca a saldare x intero i debiti del fratello ( senza considerare che pare non abbia alcuna intenzione di saldare il proprio debito e se riceve i suoi 20.000,00 euro probabilmente ne farà un uso diverso dall'estinguere o ridurre il proprio debito ) si può stare tranquilli che le finanziarie non vadano a chiedere l'annullamento dell'atto di vendita? mi pare di aver capito che c'è la possibilità di chiedere l'annullamento dell'atto di vendita entro 1anno.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Nemesis ti ha già risposto, se non vado errato: "Non sarebbe al riparo da una possibile azione revocatoria da parte dei creditori."

In questo momento tuo fratello è indebitato ad esempio di 40.000 Euro, e ciò che conta, ai fini della revocatoria, è il suo patrimonio ATTUALE.

Se voi DIMINUITE il patrimonio ATTUALE, stante la situazione debitoria di vostro fratello, l'azione revocatoria da parte dei creditori sarà inevitabile.

Se poi ci dici anche che tuo fratello non ha alcuna intenzione di saldare i propri debiti, neanche se venisse in possesso di 20.000 Euro (come hai esemplificato tu), la cosa si complica ulteriormente, perché vuol dire che se gli fornite in 4 i soldi (40.000 Euro) per estinguere i suoi debiti, lui i soldi se li tiene, anziché darli ai suoi creditori.

Quindi sareste da capo a dodici.

===
La revocatoria è un mezzo legale di conservazione della garanzia patrimoniale, regolato nell'ordinamento italiano dall'articolo 2901 del codice civile il quale consiste nel potere del creditore (revocante) di agire in giudizio per far dichiarare inefficace, nei suoi confronti, gli atti di disposizione patrimoniale coi quali il debitore arrechi pregiudizio alle sue ragioni.
FONTE: Azione revocatoria - Wikipedia
===
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Stavo pensando che forse (attendo conferme!!!!!) si potrebbe fare così.

Nel minor tempo possibile, voi fate una regolare compravendita con la quale Vostro fratello vi vende il suo 20% di proprietà. Subito dopo voi fate un'altra compravendita con la quale, al valore di mercato pari a 100.000 Euro, ognuno di Voi 4 vende il proprio 25% a qualcun altro. Infine CONTATTATE VOI i debitori di Vostro fratello e, con regolare atto notarile, estinguete Voi i suoi debiti senza il suo consenso. Credo che con un atto notarile si possa fare. ATTENDO CONFERME. Non so se il codice civile, nel caso in cui ROSSI debba 100 Euro a BIANCHI, consenta a me di intromettermi e fare un atto notarile con cui do io 100 Euro a BIANCHI, facendogli dichiarare per iscritto che null'altro avrà a che pretendere da ROSSI.

ATTENDO CONFERME PERCHE' HO SOLO FATTO UNA IPOTESI e non so se il Codice Civile consente di dirimere una controversia tra ALFA (debitore) e BETA (creditore), con l'intromissione di GAMMA che paga al posto di ALFA e fa dichiarare a BETA che non avrà null'altro a che pretendere.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Ho scritto "nel minor tempo possibile" da realizzare il tutto, perché NON DOVETE DARE IL TEMPO AI CREDITORI DI VOSTRO FRATELLO di intavolare la revocatoria tramite un legale.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
ma quando il fratello indebitato ci vende il suo 20% noi come possiamo trattenerci i soldi x pagare successivamente i suoi creditori?
Non potete trattenerli. Potete solo sperare che ve li restituisca in contanti, senza alcun tracciamento, cosa di cui tutti - maliziosamente - potremmo dubitare fortemente.
 

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