Imposizione di spese non decise in assemblea e cambio serratura del portone d'entrata

[Nemesis]

Ma non è un condominio.

Lo è!

 

[fiorsue]

Grazie Franci63, l'importante è sapere che ci sia certezza del diritto, almeno teorica.
Purtroppo convocare un'assemblea nelle nostre condizioni non risolverebbe l'ingestibilità del condominio: da una parte, ammesso che gli altri 3 si coalizzino, c'è la maggioranza NUMERICA, dall'altra c'è la maggioranza MILLESIMALE.
Accetterei che tutti pagassero la loro "quota stralcio giardino" su presentazione di fatture e con relativo riparto, ma mi viene detto che i 2/3 delle quote sono sostituite dall'operato personale degli occupanti, cosa inaccettabile per chi non vi abita continuativamente e non ha nessun modo per verificare. Sono passata 3 volte nel corso dell'estate 2020 (malgrado il Covid) e lo stralcio non era stato fatto, l'erba era troppo alta per sostenere il contrario. Qualcuno mi ha parlato di una sentenza della Cassazione del 2002 (Cass. Civile n. 16485 del 22.11.2002) che non consente questo tipo di disparità di trattamento tra condomini.

 

[uva]

Ma non è un condominio

E' un condominio di 5 condòmini:

I condomini sono 5,

Io non trovo del tutto corretto non pagare le spese addebitate dal condòmino/amministratore di fatto.
Piuttosto inizierei a pagarne una parte. Chiedendo che venga convocata un'assemblea per discutere, si spera abbastanza serenamente, la situazione generale di quel condominio.

 

[fiorsue]

Ecco la Sentenza a cui mi riferivo:
L'Assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l'Assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere. (Cass. Civile n. 16485 del 22.11.2002)

 

[mapeit]

Lo è!

Intendevo dire che non è un condominio "normale" in quanto non c'è un amministratore professionista che rendiconta le spese e invia il consuntivo ai condomini. C'è un tizio che volontariamente amministra le spese comuni, senza un mandato e gratis.
Ma se non ci fosse che cosa succederebbe ? Perché non si offre qualcun altro di amministrare il CONDOMINIO ?
A me sembra che fiorsue creda di avere a che fare, appunto, con una macchina amministrativa organizzata, uno studio di un professionista, ma non è così.
In questo tipo di condomini la collaborazione tra i 5 proprietari è essenziale e non è il caso di creare fazioni o di seviziare chi si è offerto di amministrare gratis con richieste di prove documentali o altro. Riunitevi tra di voi una volta all'anno (per farlo in 5 non servono grandi convocazioni ma bastano quattro telefonate), discutete su chi deve amministrare e nominate una persona che riscuota la fiducia di tutti e che, soprattutto, sia sempre presente. Verbalizzate il tutto e create un fondo spese da affidargli. Dopodiché, alla riunione successiva, questo relazionerà e recherà con se le cinque-dieci fatture che si è fatto intestare personalmente (perché il condominio non credo abbia un codice fiscale) e verificherete il suo operato.

 

[fiorsue]

Caro Mapeit, stiamo parlando di una palazzina ad appartamenti in un paese di 5.000 abitanti, provincia di Varese, tra Varese e Gallarate per la precisione. All'intorno ci sono principalmente villette singole, solo i pensionati poveri scelgono di abitare in piccoli appartamenti in un simile contesto. Nessuno puo' offrirsi di prendere il posto di questo uomo sui 45 anni, di professione architetto, figlio del costruttore della palazzina stessa. 4 dei sei appartamenti sono occupati da suoi inquilini, tutti anziani, gli altri 2 da signore anziane proprietarie, una da poche settimane trasferitasi in casa di riposo. Io potrei offrirmi, se abitassi in zona, ma lui, il padre padrone non me lo permetterebbe.

 

[uva]

C'è un tizio che volontariamente amministra le spese comuni, senza un mandato e gratis.

si è offerto di amministrare gratis

Non capisco queste tue affermazioni, visto che @fiorsue nel post n. #6 ha scritto:

gestisce la contabilità del condominio e si fa pagare un compenso da noi altri.

Sarebbe interessante sapere se questo Tizio, di professione architetto, emette parcella per il suo compenso di amministratore oppure no.

 

[fiorsue]

Si, come ho scritto, si fa pagare. Non ha un mandato ma è il referente presso l'Agenzia delle entrate, in quanto 7 anni fa ho ottenuto che si chiedesse un codice fiscale e si aprisse un conto bancario dedicato al condominio. Bene, ogni 6 mesi riceviamo un riparto di "spese generali" che include il suo compenso, 600€/anno in tutto, ma non ho mai visto fatture o ricevute da parte sua.

 

[fiorsue]

Attualmente, dopo che la mia dirimpettaia è andata in casa di riposo, e a causa del fatto che il proprietario n.5 non frequenta il condominio (ha solo un garage usato come magazzino), sono da sola con i 2 restanti proprietari, 2 quarantenni del luogo, entrambi architetti anche se non sembrano riuscire ad ottenere lauti guadagni dalla loro formazione. I due non permettono rapporti cosi' idilliaci come quelli auspicati da Mapeit. Sono dei veri bulli, noti per il loro modo di fare in tutto il paese. Io venivo da fuori e sono caduta nella trappola. Non è possibile mettersi con loro seduti ad un tavolo per fare una sorta di riunione e scrivere verbali. E' proprio quello che non vogliono, hanno ereditato il condominio dal loro padre, costruttore, è il loro dominio, con 2 intruse, proprietarie di 2 appartamenti all'ultimo piano, che loro stranamente non hanno mai cercato di riacquistare.
Ho appena visto i costi di una causa per la nomina di un amministratore ad acta, l'unico che forse si potrebbe ottenere in un condominio al di sotto dei 9 condomini, dico forse perché il provvedimento è in realtà previsto per il solo condominio minimo. Sono cifre proibitive, le parcelle dell'avvocato non si possono neppure mettere a carico del condominio.
Se qualcuno mi sa suggerire come posso far effettuare controlli nell'operato contabile di questo facente funzioni, perché credo sia l'unica mossa possibile per me. Grazie.

 

[Franci63]

come posso far effettuare controlli nell'operato contabile di questo facente funzioni,

Ma di che cifre stiamo parlando ?
Cioè, quanto ti costa in un anno quella casa come spese di condominio ?