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  1. giorgina76

    giorgina76 Nuovo Iscritto

    Buonasera,
    abito da 4 anni in una palazzina composta da 10 appartamenti di cui 9 sono affittati e 1 è di proprietà.
    Durante i primi 2 anni è sempre stata fatta una riunione di condominio dove veniva presentato il preventivo delle spese condominiali e a fine anno veniva presentato il consuntivo.
    Durante l'ultima assemblea avvenuta 1 anno e mezzo fa, l'amministratore comunica che in realtà non esiste nessun condominio e nessun regolamento condominiale in quanto non sussistono i presupposti per crearlo (devono esserci almeno due proprietari ma nella palazzina siamo tutti inquilini tranne 1 proprietario. Inoltre, non risulta nessuna ripartizione millesimale).
    Da quella assemblea, non veniamo più a conoscenza delle spese preventive e delle spese effettivamente sostenute e dopo aver richiesto maggiori informazioni, il padrone di casa comunica che l'amministratore si è dimesso da diverso tempo. Di recente, il proprietario, comunica di essersi nominato amministratore ad interim e continua a chiedere l'importo di 80 euro mensili per le spese condominiali (ripeto: senza presentare preventivi e prova delle spese sostenute). Diversi inquilini hanno sospeso il pagamento delle spese condominiali da circa un anno e il padrone di casa ha minacciato lo sfratto.
    E' corretto che venga richiesto il pagamento di tali spese e senza sapere da dove deriva l'importo di 80 euro?

    Grazie
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Legge 392/78 :
    Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi

    Art.10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.
    +
    Legge 431/98 :
    Art. 13.
    (Patti contrari alla legge).

    1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

    2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

    Circa l' Amministratore :
    La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più di quattro.
    Nel caso siano meno di quattro la nomina è facoltativa.
    L’amministratore è nominato dall’assemblea condominiale. Se l’assemblea non provvede, su ricorso di uno o più condomini, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria (art. 1129, co. 1, cc).
     
  3. giorgina76

    giorgina76 Nuovo Iscritto

    Per essere più chiri, mi pare di capire che le spese condominiali sono dovute indipendentemente dall'esistenza del condominio e del regolamento condominiale ma, prima di effettuare il pagamento i conduttori hanno diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
    Se questo è corretto, aggiungo che il proprietario non vuole dare visione delle fatture e dei giustificativi che attestano l'effettivo sostenimento delle spese.

    Pertanto, la domanda è:

    devo pagare questi 80 euro mensili sulla base della parola del proprietario?
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Consiglierei di pagare e poi :
    2. Nei casi di nullità di cui al comma ......
     
  5. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    A mio giudizio dovresti agire in collaborazione con gli altri inquilini, e chiedere la visione dei documenti e il controllo sulle spese addebitate dal proprietario.

    Per essere protetti da eventuali iniziative legali, potete pagare un acconto (ad esempio il 50% della richiesta), e riservarvi di pagare il saldo dopo aver svolto i controlli amministrativi.

    L' importante è che agite insieme.

    Riunitevi, nominate un rappresentante, e trattate il problema con l' amministratore cercando con lui una soluzione condivisa.
     
  6. giorgina76

    giorgina76 Nuovo Iscritto

    Grazie per il suggerimento. Abbiamo provato tutti insieme a richiedere la visione delle fatture ma ci è stato rifiutato. Alla fine gli altri hanno accettato passivamente di pagare quanto richiesto. Io ho pagato la metà e mi sono affidata ad un avvocato. Pagare le spese è corretto ma il dovuto.
     

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