Spese patrimoniali: a chi spettano?

[Francesco88]

Buongiorno, vivo in affitto in un condominio e oggi grazie all'amministratore ho scoperto che il proprietario ha posto a mio carico sia le spese condominiali ordinarie sia le spese condominiali patrimoniali. Nel contratto di affitto è scritto:

"sono a carico del conduttore le spese condominiali, le spese relative a utenze di telefono, energia elettrica, gas metano, tributi comunali di nettezza urbana, le spese per la revisione annuale del buon funzionamento della caldaia gas, acqua"

A fronte di ciò sono tenuto al pagamento delle spese condominiali patrimoniali?

Grazie anticipatamente.

 

[vittorievic]

"sono a carico del conduttore le spese condominiali,

è scritto in forma generica per accollarti tutti i costi doveva scrivere "tutte le spese condominiali comprese quelle che il codice civile pone a carico della proprietà". L'amministratore non è tenuto a dividere le spese di competenza al proprietario da quelle a carico dell'affittuario se non è incaricato e pagato espressamente dal proprietario. Questo rimane l'unico responsabile, in caso di insolvenza, nei confronti del condominio. Tu hai diritto di chiedere al proprietario di casa di farti pagare solo quello che spetta a te quale inquilino. Altrimenti quello che spetta al proprietario che hai pagato tu glielo trattieni dalla pigione.

 

[uva]

vivo in affitto

Dovresti specificare la tipologia di contratto che hai sottoscritto.

Se si tratta di un contratto concordato 3 + 2, la ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore è specificata nella Tabella ministeriale (Allegato D al D.M. 16/01/2017):

https://www.gazzettaufficiale.it/do/atto/serie_generale/caricaPdf?cdimg=17A0185800400010110001&dgu=2017-03-15&art.dataPubblicazioneGazzetta=2017-03-15&art.codiceRedazionale=17A01858&art.num=1&art.tiposerie=SG

Se invece si tratta di un contratto 4 + 4, la ripartizione è liberamente decisa dalle parti.
Per come sta scritto, pare che il locatore intenda porre a tuo carico tutte le spese condominiali ordinarie, comprese quelle patrimoniali (compenso amministratore, assicurazione del fabbricato, parcella del commercialista che predispone le dichiarazioni fiscali del Condominio).

 

[uva]

Altrimenti quello che spetta al proprietario che hai pagato tu glielo trattieni dalla pigione.

Non condivido questo consiglio.
Il conduttore che riduce il pagamento di sua iniziativa, senza accordarsi col locatore, passa automaticamente dalla parte del torto.

In tutti i contratti di locazione vi è una clausola tipo la seguente:
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo.

 

[Francesco88]

Dovresti specificare la tipologia di contratto che hai sottoscritto.

Se si tratta di un contratto concordato 3 + 2, la ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore è specificata nella Tabella ministeriale (Allegato D al D.M. 16/01/2017):

https://www.gazzettaufficiale.it/do/atto/serie_generale/caricaPdf?cdimg=17A0185800400010110001&dgu=2017-03-15&art.dataPubblicazioneGazzetta=2017-03-15&art.codiceRedazionale=17A01858&art.num=1&art.tiposerie=SG

Se invece si tratta di un contratto 4 + 4, la ripartizione è liberamente decisa dalle parti.
Per come sta scritto, pare che il locatore intenda porre a tuo carico tutte le spese condominiali ordinarie, comprese quelle patrimoniali (compenso amministratore, assicurazione del fabbricato, parcella del commercialista che predispone le dichiarazioni fiscali del Condominio).

Grazie per la risposta.

Il contratto è 4+4 con cedolare secca.
Il contratto non specifica quali spese siano a carico dell'inquilino (ordinarie, patrimoniali, straordinarie) oppure è volutamente ambiguo. Per legge l'inquilino deve pagare solo le spese ordinarie o sbaglio? Da contratto non mi sembra diversamente specificato, infatti le spese straordinarie le ha sempre pagate il proprietario.

 

[Francesco88]

è scritto in forma generica per accollarti tutti i costi doveva scrivere "tutte le spese condominiali comprese quelle che il codice civile pone a carico della proprietà". L'amministratore non è tenuto a dividere le spese di competenza al proprietario da quelle a carico dell'affittuario se non è incaricato e pagato espressamente dal proprietario. Questo rimane l'unico responsabile, in caso di insolvenza, nei confronti del condominio. Tu hai diritto di chiedere al proprietario di casa di farti pagare solo quello che spetta a te quale inquilino. Altrimenti quello che spetta al proprietario che hai pagato tu glielo trattieni dalla pigione.

Grazie per la risposta. Data l'ambiguità del contratto sono quindi tenuto al solo pagamento delle spese condominiali ordinarie mentre restano a carico del proprietario quelle patrimoniali e straordinarie?

 

[uva]

Per legge

Trattandosi di un contratto libero 4 + 4, il criterio di ripartizione viene definito liberamente tra locatore e conduttore.
Se non è precisato diversamente, ritengo che le spese condominiali straordinarie non possano essere addebitate al conduttore.
Mentre quelle patrimoniali ordinarie sì.

La clausola che hai riportato nel post n. #1 è ambigua e incompleta.

Nel contratto di locazione c'è scritto che le spese condominiali vengono addebitate tramite acconti mensili di euro x, salvo conguaglio?

Se il locatore intende addebitare le spese condominiali al conduttore stabilendo una rata mensile fissa forfetaria, deve scriverlo nel contratto.
Nel tuo caso, sono stati calcolati i conguagli annuali?

 

[Francesco88]

Trattandosi di un contratto libero 4 + 4, il criterio di ripartizione viene definito liberamente tra locatore e conduttore.
Se non è precisato diversamente, ritengo che le spese condominiali straordinarie non possano essere addebitate al conduttore.
Mentre quelle patrimoniali ordinarie sì.

La clausola che hai riportato nel post n. #1 è ambigua e incompleta.

Nel contratto di locazione c'è scritto che le spese condominiali vengono addebitate tramite acconti mensili di euro x, salvo conguaglio?

Se il locatore intende addebitare le spese condominiali al conduttore stabilendo una rata mensile fissa forfetaria, deve scriverlo nel contratto.
Nel tuo caso, sono stati calcolati i conguagli annuali?

Nel contratto non è specificato altro in riferimento alle spese eccetto questo:

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile 27/7/78 n392 e 9/12/98 n431 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.

Non ricordo se fosse scritto qualcosa sulla proposta, devo verificare o fa fede comunque solo il contratto?

Grazie

 

[uva]

27/7/78 n392

E' la "vecchia legge" dell'Equo canone.
Che, per le locazioni abitative come la tua, è stata in gran parte superata da quella successiva:

9/12/98 n431

fa fede comunque solo il contratto?

Rileva solo ciò che è stato pattuito nel contratto di locazione firmato dalle parti (locatore e conduttore).

 

[uva]

27/7/78 n392

Copio e incollo l'art. 9 della l. 392/1978, che non è stato abrogato dalla normativa successiva.

Art. 9.
(Oneri accessori)

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le
spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua,
dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento
dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla
fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore
nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto
una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di
effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere
l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la
menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre
diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese
effettuate.

Se non trovi un accordo col locatore per capire quali sono i criteri di ripartizione delle spese condominiali, ti consiglierei di rivolgerti ad un Sindacato inquilini tipo il Sunia.
Un loro avvocato può inviare raccomandata al locatore, chiedendogli formalmente spiegazioni.