Immobile utilizzato per affitti brevi senza autorizzazione

[mapeit]

essemdo accatastato uso ufficio a10 ho dovuto fare un contratto 6+6 registrato

Quindi tu hai affittato un immobile A10 a uso abitazione ? Già qui la cosa non quadra. Hai fatto un contratto 6+6 ad uso ufficio ? Cosa c'è scritto al punto "Utilizzo dell'immobile" ? Ti sei cacciata nei guai da sola, adesso ce l'hai dura a meno che non dimostri che la conduttrice fa un uso dell'immobile diverso da quello pattuito contrattualmente.

 

[Maivertu]

essemdo accatastato uso ufficio a10 ho dovuto fare un contratto 6+6 registrato

Sei stato bravo , adesso sono problemi tuoi

 

[giannide]

Sei stato bravo , adesso sono problemi tuoi

Puoi spiegarmi meglio dove ho sbagliato? il contratto dice che io ho affittato un ufficio categoria A10. Se poi lei lo utilizza come abitazione non penso che io sia responsabile di questo tipo di utilizzo.

 

[uva]

il contratto dice che io ho affittato un ufficio categoria A10

Se l'hai affittato ad una persona che non esercita alcuna attività (non è né libero professionista né ditta individuale, non ha partita IVA) è evidente che si tratta di un contratto commerciale anomalo.

Cosa hai scritto precisamente sul contratto?
Uso ufficio amministrativo? / Studio professionale? / Studio medico?

Hai scritto

che l'inquilina non risiede più nell'abitazione

come se avessi l'intenzione di stipulare un contratto abitativo in un immobile non idoneo.
E' evidente che l'A/10 non è un'abitazione e l'inquilino non vi risiede.
Pare invece che tu abbia tollerato consapevolmente l'uso abitativo della conduttrice, non avendo chiarito (prima di firmare il contratto) l'uso effettivo che ne avrebbe fatto.

Se vuoi affittare quell'immobile ad uso abitativo devi trasformarlo da A/10 a A/2 o A/3, facendo le pratiche urbanistica e catastale.
Nel caso specifico:

una dottoressa che doveva fare la specializzazione,

la tipologia contrattuale coerente è il concordato per studenti iscritti ad un corso post-laurea: master, dottorato, specializzazione. Il contratto deve essere conforme al modello ministeriale (Allegato C al D.M. 16/01/2017).

 

[mapeit]

Puoi spiegarmi meglio dove ho sbagliato? il contratto dice che io ho affittato un ufficio categoria A10. Se poi lei lo utilizza come abitazione non penso che io sia responsabile di questo tipo di utilizzo.

Il problema è che i contratti "ad uso diverso da abitazione", come quello che hai stipulato tu, sono soggetti alla normativa molto più stringente prevista dalla Legge 392/78 rispetto a quelli ad uso abitativo. Quindi ora, se lei non se ne vuole andare, ovvero non intende risolvere il contratto di sua iniziativa nei dovuti termini, non riuscirai più a liberartene. L'unica strada percorribile, a mio avviso, è quella di risolvere il contratto per inadempienza, ovvero perché lei non utilizza l'immobile come indicato contrattualmente ovvero lo subaffitta mentre nel contratto è espressamente vietato.

 

[uva]

L'unica strada percorribile, a mio avviso, è quella di risolvere il contratto per inadempienza, ovvero perché lei non utilizza l'immobile come indicato contrattualmente

Secondo me non è così semplice.

Se l'inquilina non disdice il contratto andandosene spontaneamente, la questione finisce in tribunale.
@giannide dovrebbe spiegare al giudice perché ha stipulato un contratto 6 + 6 uso ufficio con una persona che non esercita alcuna attività commerciale:

non è né libero professionista né ditta individuale, non ha partita IVA

Mi pare evidente che si tratta di contratto commerciale fasullo. Un espediente per locare ad uso abitativo un immobile a destinazione non abitativa.

 

[giannide]

Voglio parlare con l'inquilina per fargli capire che questo tipo di utilizzo potrebbe portare problemi sia a lei che a me.
Un argomento potrebbe essere quello della responsabilità civile nel caso di problemi, metti il caso che qualcuno si fa male dentro l'abitazione oppure ci sia un incendio.
La ragazza mi sembra una persona perbene solo che secondo non è informata dei potenziali rischi e la zia ottiene un profitto da questa situazione.

Quello che non capisco è questo:

Come potresti sostenere di aver stipulato un contratto commerciale regolare se la conduttrice non ha partita IVA, non esercita alcuna professione né altra attività che comporti l'uso di un ufficio?
Sarebbe evidente che si tratta di un contratto commerciale fasullo.

Quindi mi stai dicendo che un immobile categoria A10 (ufficio) può essere affitato esclusivamente a società o persone con partita IVA?
Grazie

 

[uva]

un immobile categoria A10 (ufficio) può essere affitato esclusivamente

ad un conduttore che lo utilizza come ufficio o studio professionale.
E' evidente che un privato senza partita IVA non ha motivo di affittare un ufficio, a meno che lo utilizzi per esercitare abusivamente una professione (medico, dentista, avvocato, commercialista, ecc).

I soggetti con partita IVA sono società di persone (s.n.c. - s.a.s.), società di capitali (s.p.a. - s.r.l.), ditte individuali, liberi professionisti.
Quando stipulano contratti 6 + 6 per A/10 presentano al locatore i certificati di iscrizione alla Camera di Commercio / Artigianato / Ordine professionale e alla partita IVA.
Pare che quella dottoressa sia semplicemente un soggetto privato con codice fiscale.

Come hai trovato quell'inquilina? Privatamente o tramite un'agenzia immobiliare?
E' stata redatta e firmata una proposta di locazione/contratto preliminare, e se sì cosa sta scritto circa l'uso dell'immobile?
Durante la trattativa lei ti ha detto che cercava un immobile per andarci ad abitare?

Inoltre non hai ancora risposto con precisione alla domanda:

Cosa c'è scritto al punto "Utilizzo dell'immobile" ?

Cosa hai scritto precisamente sul contratto?
Uso ufficio amministrativo? / Studio professionale? / Studio medico?

 

[giannide]

Alla voce utilizzo dell'immobile c'è scritto "studio professionale"
Lei cercava un immobile per andarci ad abitare, l'ho trovata tramite la zia che ha una agenzia immobiliare nello stesso stabile.

 

[uva]

Alla voce utilizzo dell'immobile c'è scritto "studio professionale"

La dottoressa avrebbe dovuto mostrarti l'iscrizione alla partita IVA e all'Ordine professionale.
Che evidentemente non ha, non esercitando alcuna professione.

Lei cercava un immobile per andarci ad abitare

Sia tu che lei avreste dovuto prendere atto che un immobile A/10 non è ad uso abitativo, e di conseguenza non stipulare il contratto.

l'ho trovata tramite la zia che ha una agenzia immobiliare nello stesso stabile.

La zia o è particolarmente ignorante in materia (un agente immobiliare che non sia proprio somaro sa distinguere tra locazioni abitative e commerciali) o è in malafede.
Propenderei per la seconda ipotesi: potrebbe voler esercitare lei un'attività (affitti turistici) a nome della nipote, sapendo che anche tu come locatore sei in torto avendo locato l'A/10 ad un soggetto privato per uso "studio professionale" fasullo.

Penso che per cercare di risolvere la faccenda dovrai discutere con la ragazza coinvolgendo anche la zia.
Ti potrebbe essere utile il consiglio di un Sindacato proprietari, tipo l'Uppi, per decidere come muoverti se non trovi un accordo con quelle due persone.