Efficacia della scrittura privata nella rinegoziazione della locazione

[basty]

SENTENZA DEL 31/01/2023 N. 135/2 - CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DEL VENETO​

Efficacia della scrittura privata nella rinegoziazione della locazione​

La rideterminazione del canone di locazione ha efficacia dal momento della sottoscrizione del nuovo accordo ad opera delle parti, e non dalla data di registrazione del contratto. Tale facoltà riconosciuta alle parti rientra, infatti, nel principio di autonomia negoziale. In tal senso si è espressa la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto, precisando che la registrazione non ha effetto costitutivo, ma di mera pubblicità, valendo come elemento di prova, peraltro non esclusivo. Alla luce di queste considerazioni, i giudici veneti hanno respinto l’appello dell’Agenzia delle Entrate che erroneamente aveva rivendicato la pretesa impositiva dal momento della registrazione del contratto in quanto opponibile ai terzi.

https://def.finanze.it/DocTribFrontend/getGiurisprudenzaDetail.do?id={C003A9D6-1C16-454A-847D-FF4EEE223AF1}

 

[griz]

Solo a ma non funziona il link?

 

[uva]

Anche a me non funziona il link.

Negli accordi di rinegoziazione scrivo la decorrenza del nuovo canone ridotto.
Per cui mi pare evidente che l'efficacia sia ben determinata, indipendentemente dalla data di registrazione dell'accordo.

Io registro sempre gli accordi di riduzione canone, però ricordo che fino a qualche anno fa secondo l'Agenzia delle Entrate la registrazione non era obbligatoria ma soltanto consigliata:

Cittadini - Rinegoziazione canone - Rinegoziazione canone - Agenzia delle Entrate

Rinegoziazione canone

www.agenziaentrate.gov.it

 

[basty]

Registrazione consigliata ma non obbligatoria. Ma a domanda se Agenzia delle Entrate prendeva per buono il nuovo canone rispondevano, beffardamente, di no.

Appena posso scarico il pdf della sentenza, comunque disponibile presso il sito delle corti giustizia tributarie.

Ma dalla lettura non c’è da farsi troppe illusioni: in sostanza afferma che la registrazione non ha effettivamente valore costitutivo, e che non è l’unico mezzo per far prova della esistenza della scrittura.

Nel caso in esame , tra l’altro in periodo covid, la prova della esistenza e decorrenza dell’accordo di riduzione del canone commerciale, era costituito dalla dichiarazione redditi del commerciante, che aveva inserito a bilancio come spese, appunto il canone ridotto

 

[uva]

la prova della esistenza e decorrenza dell’accordo di riduzione del canone

Per precostituire delle "prove" io impongo al conduttore che chiede la riduzione canone di presentarmi una richiesta scritta, a cui rispondo sempre per scritto.
In un altro thread mi è stato fatto notare che non è necessario, ma preferisco avere più documentazione da esibire in caso di contestazioni da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Ne avevamo parlato qui:

Richiesta riduzione canone causa Covid19

Buonasera, ho un appartamento affittato a due ragazze lavoratrici con contratto 3+2 a canone concordato. Le ragazze mi hanno chiesto una riduzione di 100€ al mese per tre mesi a causa del Coronavirus, sinceramente non penso che siano persone indigenti, e visto che sono stati deliberati dei...

www.propit.it

(post #6 e seguenti)

 

[basty]

Per precostituire delle "prove"

Io non confonderei le "prove" con le "giustificazioni".
A nessuno deve interessare (fiscalmente) il motivo per cui in piena libertà negoziale locatore e conduttore decidono di modificare temporalmente il canone concordato.

Cosa diversa invece è dare prova di data certa, trasparenza, e non una scappatoia per nascondere il nero.

La registrazione ha in effetti un duplice effetto: mette al corrente Agenzia delle Entrate che da quella data (quel mese) il canone è cambiato ufficialmente.
Nel caso della sentenza, evidentemente la registrazione venne fatta molto dopo i termini canonici dei 30 gg; nonostante ciò il giudice ritenne valida la data della scrittura privata, trovandone riscontro anche attraverso il comportamento conseguente del conduttore.

Ecco il testo della sentenza , scaricata dal sito.

 

[uva]

dare prova di data certa, trasparenza, e non una scappatoia per nascondere il nero.

L'Agenzia delle Entrate potrebbe sospettare che locatore e conduttore si siano accordati per nascondere il nero.
Decidono, ad esempio, di ridurre il canone da 800 a 600 euro mensili per X mesi.
Registrano una rinegoziazione col nuovo canone di 500 euro che vengono pagati con bonifico, dichiarati e tassati. Il conduttore versa in contanti la differenza di 100.

La registrazione, pur avendo l'effetto di mettere

al corrente Agenzia delle Entrate che da quella data (quel mese) il canone è cambiato ufficialmente.

non è una prova certa.
Non garantisce che il canone scritto nell'accordo di rinegoziazione sia quello effettivamente pagato ed incassato.

Ci sono purtroppo locatori che propongono agli inquilini canoni inferiori a quelli di mercato a condizione che una parte venga pagata in contanti "fuori contratto". Se il conduttore accetta non c'è modo di far emergere quel nero.

 

[basty]

Se il conduttore accetta non c'è modo di far emergere quel nero.

Non è quello il tema in discussione: è positivo che la corte tributaria abbia dato valore ai dati, non alle supposizioni. E' già qualcosa.

Anche per Agenzia delle Entrate deve valere l'onere della prova.

 

[uva]

i dati

I dati a me sembrano un po' strani.

La scrittura privata è datata 23/4/2014.
L'inizio della riduzione canone non è contestuale o successivo, bensì decorre retroattivamente (dal 1/1/2014).
La registrazione è stata fatta tardivamente il 8/7/2014. Non si sa per quale motivo.

La riduzione è cospicua: il canone viene più che dimezzato (da 2.500 euro a 1.100 mensili).
Con un buon "risparmio" di imposte da parte del locatore, calcolato sulla differenza di imponibile annuo di 16.800 euro.

E' un'operazione trasparente e legittima?
Oppure si tratta di due furbacchioni che si sono accordati per regolare in nero una parte del canone?
E' impossibile verificarlo e dimostrarlo con prove certe.

 

[basty]

Il “bello” della sentenza è il fatto che la commissione si sia attenuta ai fatti e documenti, e non ai sospetti e supposizioni (come quelli espressi da te)
Ps: io adesso al cellulare apro solo due pag della sentenza: tu l’hai aperta e letta tutta?