Spese per lo Scioglimento Comunione Ereditaria

[aluigi67]

Buongiorno,
vorrei esporre il mio caso: siamo in tre fratelli e abbiamo ereditato la casa dei genitori (valore 270.000 euro, indivisibile e che ha un usufrutto al 50% della nonna). Uno ha deciso di viverci lui avendo il comodato gratuito dalla nonna; poiché però non si riesce ad accordarsi su tempi e costi, pensavo di chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria arrivando a vendere quindi la casa all’asta. Volevo sapere quanti anni ci vogliono e se le spese relative specificamente alle pratiche per lo scioglimento, le perizie, il tribunale ecc ecc sono tutte a carico mio o si dividono fra tutti gli eredi? A carico di ognuno ci sono sicuramente le spese dei propri avvocati, giusto? Si può fare una stima di quanto può essere la parcella dell’avvocato per questo caso?
Grazie,
Cordiali Saluti.
A. Luigi

 

[acquirente]

bisogna pagare le spese processuali che comprendono la perizia e valutazione dell'immobile da parte dei periti del tribunale.
poi pagare il proprio avvocato.
le spese ovviamente si dividono fra tutti gli eredi ma ognuno paghera' il proprio avvocato.
un buon avvocato per una divisione prende qualche migliaio di euro ma e' l'unico modo se si vuole dividere una proprieta' indivisa.

 

[aluigi67]

ok grazie, ma all'incirca si puo' stabilire (almeno in linea di massima) quanto si spende per lo scioglimento della comunione su una casa da circa 270.000 euro? Mi serve per capire se conviene prendere questa strada oppure no: infatti se ci vuole 30.000 euro di spese, magari tutte mie e non diviso i 3 eredi, per avere poi una casa messa all'incanto (e quindi venduta a meno del suo valore), dividere il ricavato per i 3 eredi ed infine a me arrivano 60.000 euro...forse ci penserei.
Possibile che non esistano delle tabelle dove ci sia un minimo e un massimo di spesa dato il valore dell'eredità da dividere.
Poi è vero che ci possono volere anche 3-4 anni?
Grazie.

 

[acquirente]

ci possono volere anche 5 o 6 anni oppure 2 anni dipende dal carico di lavoro dei tribunali di quella citta' dove inizia la causa per vendere all'incanto.
si' le spese sono piuttosto alte................... 270k : 3= 90k ciascuno se si vendesse normalmente a terzi (meno la provvigione all'agenzia se si vendesse con un mediatore al 3% circa + 20% di IVA = 10.800 di provvigione).
Diciamo che 20.000 euro ciascuno di spese processuali e' equa.
ciao

 

[massimo binotto]

Beh, direi che 20.000 euro di spese processuali a testa mi sembra alquanto eccessiva...
Inizialmente, per aprire la causa l'attore (in questo caso tu) dovrà versare i contributi unificati che vanno in percentuale in base al valore che si dichiara...
Non dichiarando nessun valore si paga un minimo che sono circa 300/400 euro...
Poi sicuramente ci sarà la CTU che normalmente il giudice pone le spese anticipate sempre a carico dell'attore.
Al termine della perizia però la spesa del consulente va divisa fra attore e convenuti (cioè fra i tre fratelli).
Oltre a questo c'è la spesa dei propri legali.

Prima di fare questo passo, perchè non vendere la propria quota al fratello che ci abita?
Con l'usufrutto della nonna (e probabilmente anche con il diritto di abitazione), anche una vendita all'asta può essere complicata, poichè, chi vorrebbe comprare la casa non potrebbe utilizzarla finchè la nonna è in vita.

Saluti

 

[ccc1956]

a me e' capitata una cosa del genere su un valore di circa 600.000 euro in tre, ho pagato 7.000 euro solo del mio avvocato, nel 2004.
in tutto le spese processuali, alla fine sono state sui 50.000 euro
che abbiamo diviso in tre.

 

[sarastro]

Non è indispensable fare una dvisione giudiziale: se si trova un accordo, è possibile (e molto più facile, rapido e a buon mercato) fare una divisione extragiudiziale.
Da marzo 2011, poi, prima di adire le vie legali è necessario esperire una procedura di conciliazione.
Per esperienza personale suggerisco di tentare un accordo amichevole. Per premere sui fratelli potrebbe bastare far presente che ciascuno dei comproprietari può richiedere la divisione del bene, e che le spese per la divisione vanno comunque ripartite fra tutti.
Tenete anche presente che l'usufrutto concesso alla nonna fa diminuire il valore dell'immobile in ragione della sua età (consultare le tabelle) e che dunque, quel che dovete dividere è, in buona sostanza, la nuda proprietà dell'immobile. Vendere all'asta la nuda proprietà di un immobile non è una mossa finanziariamente conveniente; anche perchè, se uno dei comproprietari (per esempio, il comodatario) mette in atto manovre dilatorie, non è improbabile che la causa si trascini per molti anni: per avere un'idea della durata bisogna sentire da un avvocato o un magistrato del luogo, perchè le cose cambiano anche moltissimo da foro a foro: per es. a Modena una causa di divisione giudiziale può tranquillamente durare dieci anni, a Torino te la sbrighi in due.
A prima vista, la situazione si potrebbe forse sbloccare assegnando al fratello comodatario le spese (ripartite con la nonna) e pattuendo di vendere o locare (sul mercato) quando la nonna non ci sarà più. Se invece si avesse urgenza di realizzare, si può proporre di vendere sul mercato la nuda proprietà, facendo presente che se la proposta non viene accetatta, si passa alla divisione giudiziale (previa mediazione).

 

[aluigi67]

Grazie Sig, Sarastro,
ma cosa sono le "manovre dilatorie" che potrebbe fare?
Grazie.

 

[raflomb]

Innanzitutto è da osservare che se la nonna è usufruttuaria del 50% avrà conseguentemente il potere di far godere a titolo gratuito il fratello che lì si è insediato nella misura del 50%, pertanto da momento che sia nonna che fratello godono dell'intero, dovrebbero corrispondere a titolo di occupazione un quantum agli altri coeredi.
Sarebbe, poi, opportuno decidere di sciogliere la comunione solo con il venir meno dell'usufrutto parziario, in quanto della limitazione determina un sensibile abbattimento del valore dell'immobile.
Quando otterrete la piena proprietà sull'immobile deciderete di sciogliere la comunione, preferibilmente ponendo l'immobile sul mercato, e solo come estrema ratio ricorrerai allp sciglimento in via giudiziale, per il quale non è previsto l'obbligo del patrocinio dell'avvocato:
se uno dei partecipanti decide per lo scioglimento della comunione, gli altri comproprietari non possono impedirlo. Si tratta di procedere alla divisione dei beni di comune accordo (la soluzione migliore da ogni punto di vista, se possibile) ovvero giudizialmente con ricorso al giudice.
La divisione va fatta in natura (art. 1114 c.c.), se non è possibile vengono formate le quote spettanti ad ogni partecipante.
Di qui possono sorgere gli eventuali contrasti.
Di qui la opportunità di essere assistiti da un avvocato e, comunque, da un professionista che aiuti nel raggiungimento di un accordo ovvero che assista le parti nell'eventuale giudizio di divisione.
Si consideri che, nel caso di un immobile, uno dei comproprietari potrebbe occupare il bene: in tal caso, gli altri componenti la comunione potranno richiedere un indennizzo per l'occupazione dell'immobile.
E' evidente come sia sempre consigliabile un accordo tra i coeredi per poter prendere decisioni unanimi nella gestione dell'eredità indivisa

 

[aluigi67]

Grazie delle info Sig. Raflomb,
tenga presente che la nonna ha 87 anni e che la sua quota è 10,5%, che diviso 3 eredi
sarebbe circa 5-6000 euro a testa, quindi piccola rispetto al ricavo.
Il problema è solo uno: mio fratello vuole stare in casa, sta facedno dei lavori di
ristrutturazione, quindi non se ne andrà almeno per 4 o 5 anni.
Quello che mi blocca nello sciolgliere la comunione e che nessuno, avvocato compreso,
sa dirmi almeno approssimativamente quanti anni ci volgiono e quanto andro' a spendere
(sia io che i miei fratelli). E sapere la spesa forse puo' essere l'unica leva su cui
appoggiarmi per cercare di arrivare ad una soluzione pacifica fra noi.
Una domanda: se dovessi chiedere lo scioglimento, la casa deve essere liberata subito,
oppure alla fine di tutto il procedimento e quindi magari fra 10 anni.

Grazie.
A.Luigi

Aggiunto dopo 8 minuti :

Grazie Sig. Binotto
quindi ricapitolando le spese sono circa:
1) facciamo 15.000 euro a testa per le perizie, il tibunale, ecc ecc
2) quelle dell'avvocato: posso ipotizzare 20.000 euro per la divisione di una casa?
e che siano tutte a mio carico?
Mi sembra una cifra un po alta per una casa. A questo punto ogni litigio fra eredi
si mitiga in quanto, visto che un erede puo' chiedere lo scioglimento della comunione
e per legge nessuno puo' impedirglielo, conviene vendere la casa in via pacifica,
altrimenti tutti gli eredi si trovano a pagare delle spese non piccole, specialmente
paragonate al valore della casa se venfuta all'asta.
Quindi c'e' qualcosa che non mi quadra: perche' mio fratello dovrebbe ostinarsi
vivendo nella casa, quando sa che se sciolgo la comunione ci va a smenare parecchi soldi?
Non è che c'e' qualche cavillo a cui il suo avvocato si appiglia o si puo' appigliare?
Grazie,
A.Luigi