Due contratti sullo stesso immobile?

[Deny]

contratti transitori non a canone concordato

ogni giorno si impara qualcosa di nuovo... Ciò significa che negli ultimi anni ho stipulato e registrato decine di contratti non validi... Ad oggi, tutti questi contratti sono già stati risolti... Secondo voi, cosa rischio?

 

[Dimaraz]

Secondo voi, cosa rischio?

Sarai messo alla gogna per 20 giorni inginocchiato sui ceci ...poi crocifisso in sala mensa.

 

[Deny]

Sarai messo alla gogna per 20 giorni inginocchiato sui ceci ...poi crocifisso in sala mensa.

Dal tuo senso dell'umorismo deduco che non rischio più nulla, perché i contratti sono già stati rescissi

 

[Nemesis]

negli ultimi anni ho stipulato e registrato decine di contratti non validi

Anche perché non sono stati muniti dell'attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

 

[uva]

Ho sempre fatto contratti transitori a canone libero per le stanze.

Ne parlavamo già alcuni anni fa.
Ad esempio, in questo thread del 2021

Messaggio nella discussione 'Locazione per soli 2 mesi'

28 Giugno 2021

col contratto transitorio e col concordato 3 + 2 lo si deve calcolare in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune

sinceramente, non lo sapevo che con contratto transitorio si deve calcolare il canone come per quello concordato/agevolato. Ho fatto contratti transitori finora, ma deciso il canone liberamente...... So che si si fa il concordato sì ci sono le soglie che non si devono superare e per questo si paga il 10% di tasse, se non sbaglio, ma il transitorio no

• Deny

(post #17, #18, #19 e seguenti)
ti spiegavamo che i tuoi contratti transitori non erano a norma.

Se per i tuoi contratti transitori "a canone libero" non hai usufruito di agevolazioni fiscali (tassazione ridotta del reddito e IMU agevolata) dal punto di vista fiscale sei in regola. Ma rimangono contrari alle norme in vigore, quindi in futuro se vuoi decidere tu il canone faresti bene a stipulare dei contratti 4 + 4.

 

[uva]

l’eventuale conduttore transitorio occuperà l’immobile da solo e lascerà l’appartamento al rientro dell'amica.

Possono coesistere due contratti per l'intero immobile se quello principale prevede un'interruzione.

Nel contratto di comodato si scrive che l'immobile deve essere rilasciato libero dal comodatario dal...al.....; periodo durante il quale il comodante si riserva di concederlo in locazione a terzi.
Supponendo che arredi e corredi della casa siano di proprietà del comodante, in quel periodo il comodatario ripone i suoi effetti personali in un armadio chiuso a chiave.

Ho fatto così per un appartamento al mare che la proprietaria concede in comodato alla sorella esclusi i mesi di luglio, agosto e settembre in cui viene locato ai turisti.
Il sistema funziona: i rapporti tra le sorelle sono buoni, la comodataria rispetta l'accordo e i turisti hanno sempre rilasciato l'immobile al termine delle loro vacanze.

Nel tuo caso non funzionerebbe se la vostra amica va e viene senza programmare date precise, e se tu stipuli contratti transitori con inquilini che potrebbero non rispettare le scadenze.

 

[Deny]

Ne parlavamo già alcuni anni fa

che corta memoria che ho! Grazie Uva, come sempre molto disponibile e professionale! Buon Anno!

 

[Deny]

Nel tuo caso non funzionerebbe se la vostra amica va e viene senza programmare date precise, e se tu stipuli contratti transitori con inquilini che potrebbero non rispettare le scadenze.

però se l'amica programma le date e gli inquilini rispettano le scadenze, i due contratti parziali di cui uno in comodato e l'altro no sarebbero ammessibili dal punto di vista legale?

 

[uva]

i due contratti parziali

Non sono due contratti parziali, perché ogni contratto si riferisce all'intero immobile.

E' importante che nel contratto "principale" (quello di comodato) sia specificato in modo chiaro il periodo dell'anno in cui il comodatario deve lasciare libero l'immobile.
E' un accordo tra le parti (comodante proprietario dell'immobile e comodatario che lo può utilizzare gratuitamente salvo il periodo di "interruzione") legalmente valido.

Il problema sorge se la vostra amica non rispetta l'impegno assunto e rimane lì anche se hai già stipulato un contratto transitorio con un terzo. Oppure lei ritorna prima del previsto e, avendo le chiavi, vuole entrare nella casa ancora occupata legittimamente dall'inquilino.

Per quanto riguarda gli inquilini: se pensi di stipulare contratti transitori per studenti o lavoratori, possono verificarsi ritardi nel rilascio rispetto alla scadenza. Sarebbe un problema per la comodataria, risolvibile se tu le trovi a tue spese un'altra soluzione abitativa fino a quando riesci a liberare l'immobile.
Nel caso di cui ho parlato nel post #16 quel rischio è praticamente azzerato, perché finite le vacanze i turisti se ne vanno.

 

[Clematide]

però se l'amica programma le date e gli inquilini rispettano le scadenze, i due contratti parziali di cui uno in comodato e l'altro no sarebbero ammessibili dal punto di vista legale?

Se il comodato riguarda l’intero immobile (al #1 scrivi: "una nostra amica (...) occupa di fatto l'intero appartamento"), tu non puoi affittare le singole stanze: per farlo devi preventivamente cessare il comodato.

Diversamente, se il comodato è parziale (la tua amica detiene solo una stanza in comodato, meglio se individuata planimetricamente sul contratto, anche se temo che tu ti sia accordata solo sulla parola), nulla ti impedisce di affittare le altre stanze a terzi con singoli contratti (alcune associazioni richiedono, però, che siano della stessa tipologia).

Quindi, i contratti possono coesistere solo se hanno ad oggetto porzioni distinte dell’immobile, e non la sua interezza e, per evitare fracassi e dispiaceri, sarebbe opportuno pararsi le terga con un consenso scritto e bello chiaro della tua amica all’affitto di altre stanze in sua assenza.

Il problema qui non è tanto la coesistenza dei contratti, quanto, da quello che traspare dalla tue parole, la pretesa certezza – che stride e che nessuno ti può garantire – che i locatari se ne vadano nel momento stesso in cui la tua amica rientra nell’immobile, o meglio, come si è detto sopra, nella stanza concessa in comodato, e fatti salvi eventuali imprevisti non programmabili, tipo un rientro anticipato che metterebbe in difficoltà te, la tua amica e i locatari.

Perché complicarsi inutilmente la vita, accettando il rischio e le conseguenti ansie che ciò non avvenga nei tempi previsti?