rinax

Nuovo Iscritto
Scusa rafflomb

Potresti darmi ancora qualche consiglio o certezza?..... Sono ancora alle prese con questa annosa questione (la realizzazione del collegamento tramite scala del mio appartamento (alla fine acquistato) al terrazzo soprastante di uso esclusivo.

Ho provato a parlare direttamente con l'amministratore del condominio che mi ha detto di stare attento nel procedere con l'opera. Egli sostiene che la soletta in cemento armato e la guaina isolante sarebbero di proprieta' comune condominiale (cosi recita il "Tamborrino"), e quindi non potrei realizzare il varco senza il consenso dell'assemblea.
E' possibile? non sono riscito a trovare casi simili.

Inoltre sul regolamento di condominio e' scritto "e' vietato erigere o collocare su terrazzi o poggioli, casotti, colombaie, pollai o quantaltro puo portare pregiudizio all'estetica al decoro e alla stabilita del caseggiato"
Anche questo puo' essere un vincolo per realizzare il volume tecnico di sbarco della scala?

Vorrei muovermi solo se sicurissimo di non sbagliare....... capisci la situazione?......

Grazie ancora
Rinax
 

raflomb

Membro Assiduo
Ecco Raflomb: una volta dimostrato, ma ciò si era già detto, che la costruzione non comporta problemi di staticità al condominio (relazione tecnica) e una volta documentato che detta opera, sia per dimensioni, sia perchè non è percepibile da fuori (dalla strada) non è di turbativa all'estetica (diversamente sarà onere dei condomini che eccepiranno ciò), potrai realizzare il tuo progetto.
Ti invio un po di giurisprudenza da leggere, che prevede non solo la realizzazione di un contenuto casotto, ma di sopraelevazione in senso stretto.

Art. 1127 c.c. - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.



Massime della Corte di Cassazione sull'art. 1127 c.c.

1. Diritto e divieto di sopraelevazione.

In tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Pertanto, è illegittima la trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sotratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini (5743/07).

La sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. si configura nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvera trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, ampliamento della superficie dell'appartamento con spostamento di una parete, nonché realizzazione di un balcone, di due ripostigli e di un abbaino), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino (2865/08).

Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, ai sensi dell'art. 1127, comma 3, c.c., esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo, al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con dette caratteristiche ovvero se ne discosti in maniera apprezzabile (2865/08).

Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, 2° co., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, 2° co., c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (3196/08).

2. L'indennità di sopraelevazione.

Ove la sopraelevazione intervenga in un edificio condominiale che, pur compreso in un complesso edilizio formato da più stabili, sia rivestito da connotazioni di autonomia e indipendenza rispetto agli altri fabbricati, con i quali abbia in comunione soltanto i cortili interni, l'indennità spetta esclusivamente ai proprietari degli appartamenti siti in detto edificio, e cioè ai proprietari dei piani inferiori a quello della sopraelevazione, per essere soltanto questi depauperati nella loro sfera patrimoniale, in conseguenza della maggiore incidenza, attraverso lo sfruttamento della colonna d'aria soprastante, sull'area costituente la base dell'edificio, e attraverso un più intenso godimento sulle parti e sui servizi comuni (4093/74).

L'indennità prevista dall'ult. co. dell'art. 1127 trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che, ai sensi dell'art. 1118, 1° co., c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l'unica parte comune suscettibile di valutazione autonoma. Ne consegue che un titolo attributivo al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare della proprietà esclusiva della colonna d'aria non è idoneo ad esonerare dall'obbligo di pagamento dell'indennità prevista per la sopraelevazione, poiché al titolo in questione, ai sensi dell'art. 1424 c.c., potrebbe essere riconosciuta solo la più limitata efficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale) indennità di cui all'art. 1127; rinuncia che, essendo prva di effetti reali, non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti (12880/05).

Nel caso in cui, in un condominio, il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio innalzi mura perimetrali, rifacendo il tetto e creando nuove unità abitative sostitutive delle precedenti soffitte esistenti, gli altri condomini del fabbricato hanno diritto a ottenere dal realizzatore la corresponsione dell'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c. Ciò, poiché l'indennizzo compete a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche, avendo l'indennità in questione natura sostanzialmente riparatoria, essendo essa finalizzata a compensare gli altri condomini della perdita derivante dalla diminuzione di valore di ogni piano o porzione di piano del quale i predetti abbiano la proprietà, a nulla valendo l'eventuale aumento degli oneri condominiali, in capo al proprietario dell'ultimo piano, scaturente dall'ipotetica rettifica delle tabelle millesimali dell'edificio (ss.uu. 16794/07).

L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c. (ss.uu. 16794/07).

3. Calcolo dell'indennità di sopraelevazione.

Ai fini del calcolo dell'indennità non si tiene conto del piano delle cantine, il cui valore è compreso in quello del piano o appartamento cui sono legate da vincolo di accessorietà. Nel suddetto calcolo non occorre nemmeno tener conto delle soffitte di proprietà esclusiva, anche se siano abitabili, ove le stesse venga ricostruite e conservate al proprietario dopo la sopraelevazione (1055/67).

I c.d. ammezzati o mezzanini devono essere calcolati - sia pure come mezzi piani - ai fini della determinazione dell'indennità, sempreché abbiano, sul piano strutturale e funzionale, connotazioni di autonomia (4274/74).

L'indennità deve essere commisurata al valore dell'intera parte del suolo compresa nella proiezione verticale dei limiti della nuova costruzione (ss.uu. 2990/75).

Il richiamo contenuto nel 4° co. al valore "attuale" va sempre riportato al momento del sopralzo (1300/77).

L'indennità di sopraelevazione, che ha come elemento base il valore dell'area su cui insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, va determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani - compreso quello o quelli di nuova costruzione - poi diminuendo il quoziente così ottenuto della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (quota da calcolarsi in relazione al piano o porzione di piano o più piani di proprietà di detto condomino prima della sopraelevazione) ed infine ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti, mentre è errato dividere quest'ultima somma tra tutti i condomini (12292/03).
 

rinax

Nuovo Iscritto
Grazie ancora raflomb.

Riguardo la sopraelevazione tutto chiaro.

Riguardo invece il foro nella soletta e nella guaina? Secondo te puo' aver ragione l'amministratore? Sono condominiali? Oppure non ho vicoli per aprire il passaggio?
Nel caso avesse ragione non mi darebbero mia l'assenso!

Grazie ancora
 

raflomb

Membro Assiduo
Essendo un intervento accessorio e funzionale alla realizzazione dell'opera, si renderà necessario farlo con assunzione del rischio di qualsiasi conseguenza ne possa derivare, come infiltrazioni.
Se l'intervento è a regola d'arte non ci dovrebbero essere problemi.
La condominialità: 1/3 a tuo carico e 2/3 per i restanti condomini, è finalizzata a dividere le spese in caso di rifacimento del lastrico solare, fingendo questo da copertura, ma, ove non provochi danni, ove la costruzione, o i fori non provocano danni alla sua funzione di copertura, e dove non incida il manufatto sull'estetica, nessuno ti può impedire il libero e consentito godimento del lastrico solare, ove esso risulti compatibile con la normativa urbanistica.
Fai le cose a modo e riuscirai.
 

anika

Nuovo Iscritto
Se non hai la soffitta, ti interessa poco. Scrivo questa sentenza per eventuali commenti:
CONSIGLIO DI STATO, SEZ. IV - sentenza 7 febbraio 2011 n. 812
......"In materia di sottotetti, deve ritenersi che la parte di edificio immediatamente inferiore al tetto, a seconda dell'altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso e dell'esistenza o meno di finestre, si distingue in mansarda o camera a tetto (che costituisce locale abitabile), in soffitta (vano inabitabile, ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio o altro), oppure in camera d'aria sprovvista di solaio idoneo a sopportare il peso di persone o cose e destinato essenzialmente a preservare l'ultimo piano dell'edificio dal caldo, dal freddo e dall'umidità.
La realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna è indice rivelatore dell'intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati."....
 

rinax

Nuovo Iscritto
Grazie
rinax

Aggiunto dopo 10 minuti :

Non esiste una soffitta.
La soletta del lastrico solare, in questo caso fungente da terrazzo, e', nella sua "faccia" inferiore direttamente il soffitto del mio appartamento.
 

anika

Nuovo Iscritto
Nel caso in specie, volume sopra lastrico solare, sia per dimensioni che per funzione è esclusivamente un volume tecnico.

Scusami: scrivo solo per meglio comprendere. Il manufatto che si andrebbe a realizzare sarebbe comunque un volume tecnico anche in presenza di una ampia soffitta sul terrazzo? Grazie
 

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