Rifacimento lastrico solare

[vince]

Per Paolo,non mi riferivo alle modalità per riconvocare l'assemblea ma,ad eventuali sentenze che mi permettano il rispristino dello stato precedente,grazie

 

[ergobbo]

Per ergobbo: sul terrazzo c'è la pavimentazione quindi le spese vanno ripartite.Ci sono problemi di sovraccarico ed il mio ingegnere mi ha consigliato un massetto "alleggerito-alveolare" che io provvedero' a far mettere in opera.Mi dici quali sono i riferimenti sormativi che mi consentono di chiamare in causa gli altri condomini?
grazie

naturalmente per la coibentazione

Allora, procediamo con ordine:

Sul diritto d'uso della proprietà esclusiva: Art. 832 CC - Contenuto del diritto -
Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
Qualora qualcuno dovesse sostenere che non hai diritto a calpestare il TUO lastrico...

Per quanto riguarda la suddivisione delle spese: Art. 1126 CC - Lastrici solari di uso esclusivo - Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

E qui finisce la parte su cui non ci sono dubbi.
Tutto il resto, per quanto concerne i lastrici solari di proprietà esclusiva, è un vero e proprio casino, visto che ci si ritrova con un'assemblea che deve deliberare sul destino di una proprietà privata...

Per quanto riguarda il tipo di intervento: Se ti procuri una perizia (meglio se giurata) del tuo ingegnere che sostiene che ci sono problemi di sovraccarico dovuti al peso del massetto che pregiudicano la sicurezza dell'edificio si apre un ampio ventaglio di possibilità (compresa quella che gli altri condomini presentino una controperizia...). In questo caso la necessità dell'uso dell'alveolare non sarebbe più legata alla sua capacità isolante, ma al suo minor peso rispetto al tradizionale. Insomma, risolve un problema di sicurezza e "solo incidentalmente" quello della coibentazione. Poiché nel tuo caso la RICOSTRUZIONE è stata deliberata, il problema sorge solo in merito al tipo di materiali da usare...

Ora, la ricostruzione è senza alcun dubbio un atto di portata straordinaria, catalogabile tra le innovazioni trattate dall'art. 1120 CC - Innovazioni - I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Particolarmente interessante nel tuo caso è il primo divieto, ma prendi in considerazione anche l'ultimo. Se è vero che la norma è stata scritta nell'ottica delle parti comuni, il principio si rafforza se entrano in campo i diritti reali di un singolo.
Il primo comma, peraltro, parla solo di "innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento". Se il pavimento era preesistente, il suo mancato ripristino non è considerabile come intervento migliorativo, ma peggiorativo.
Non so se avete un regolamento che dica qualcos'altro, ma considera che l'art. 1120 è inderogabile!

 

[ergobbo]

Rieccoci,come prevedevo sono sorte le prime contestazioni suffragate dal fatto che l'assemblea aveva deliberato il solo massetto perche' dall'osservazione dello stato attuale si evidenziava solo la guaina bituminosa fatta posizionare negli anni passati dai mei.Rimossa la guaina,come dicevo,è venuta fuori la pavimentazione.L'amministratore vuole riferimenti tipo sentenze o normativi chle consentano di convocare un'assemblea straordinaria ed ev. modificare il deliberato.Chi mi aiuta?

L'amministratore chiede a TE i riferimenti normativi? E lui che fa per guadagnarsi lo stipendio, paga solo le bollette?!?

Comunque, digli che la delibera a tuo avvis (e a quello dell'avvocato che sentirai) è:
NULLA, in quanto in assenza di perizie tecniche contrarie la definizione. del tipo di intervento necessario non rientra nelle competenze dell'assemblea;
NULLA, in quanto contrasta la norma deliberando un intervento in grado di mettere a rischio la sicurezza dell'edificio e;
NULLA, in quanto influisce su una proprietà privata riducendo i diritti del proprietario.

Essendo NULLA non esiste, e quindi lui DEVE riconvocare l'assemblea.
Qualora avesse dei dubbi, digli di andarsi a controllare la sentenza della Cassazione Civile del 7 marzo 2005 nr 4806. Dovrebbe essercene anche una simile dell'anno scorso, ma non ho i riferimenti precisi

Se vuole, poi, può leggersi anche la sentenza della cass. Civ sez II, 30 dic. 1997 nr 13116, che dice che sono "affette da nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo" le delibere dell'esecuzioni di opere anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso.

 

[paolo ferraris]

...sulla rispostina di ergobbo...si da il caso che l'amministratore SIA un mero contabile e segretario...e nulla di più gli è chiesto dalle normative vigenti visto che per quello che è pagato normalmente (ad ore sprecate in inutili discussioni meno che quelle povere criste morte nel crollo del laboratorio qualche settimana fa')...il fatto che debba essere "informato" su tutto, sempre se lo fa' di "mestiere" è a suo merito...sennò deve operare con il "buonsenso del capofamiglia" anche se qualcuno si è inventato quello del "professionista"...peccato che la professione dell'amministratore viva ancora in un "limbo" ben preciso...(che non dico per amor del cielo!)...tornando alle cose serie...secondo me si è citato molto bene articoli e sentenze ma...il fondo del discorso è sul pavimento da rifare o no...e chi ne paga le spese...secondo me la pavimentazione essendo stata a suo tempo "abbandonata" non spetta al condominio...ma a chi ne vuole ripristinare l'uso...stop!...poi sulla "nullità" della delibera assembleare direi di interpellare un legale...perchè non ne sarei cosi sicuro...poi vedi un po' tu...saluti!

 

[ergobbo]

...si da il caso che l'amministratore SIA un mero contabile e segretario...e nulla di più gli è chiesto dalle normative vigenti...

Art. 1130 CC -(Attribuzioni dell' Amministratore)
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Scusa Paolo, ma a me sembra che le normative vigenti (e mi limito a un solo art. del codice civile) definiscano una figura un tantino più complessa di quella di contabile e segretario

 

[paolo ferraris]

...quello che cè scritto è vero...ma non è che un mero esecutore (dunque di fatto un segretario e contabile) del volere del regolamento dello stabile eo del volere dell'assemblea (condomini)...cmq sia resta il fatto che, se deve essere più informato di avvocati, geometri, architetti, idraulici, elettricisti, fiscalisti, ecc...è pagato troppo poco!!!...ma molto poco!!!...senza contare appunto "le responsabilita'" che mano a a mano la legislazione italiana gli ha caricato addosso...la mia era una "piccata" risposta al tuo "appunto"...di come si guadagnasse l'amministratore il suo compenso...be...francamente non so' quanto lo pagano ma sono pronto a scommettere che è cosi poco che, se anche gli danno il triplo...rimane uno schifo...una cena?...sarebbe ora di parlarne...ma le associazioni di categoria latitano...