Diverse tabelle millesimali

[spada]

In un condominio di 52 appartamenti e 12 attività commerciali ci sono tre tabelle millesimali.
La prima comprende i 52 app. e i 12 negozi-
La seconda e la terza tabella solo le 52 abitazioni.
Occorre decidere una cosa che riguarda solo i 52 app. , per stabilire la maggioranza occorrono tutti i componenti del condominio, ovvero app. più negozi, oppure solo gli appartamenti visto che dette tabelle riguardano solo loro?

 

[Antonio Azzaretto]

La maggioranza si calcola soltanto tra i condòmini che si accollano le spese, SE la decisione sui beni comuni non rilevi un danno per gli altri condòmini che partecipano al condominio.

(Per esempio, se si tratta di costruire una casetta nel cortile, anche se solo alcuni partecipano alla spesa, è chiaro che tutti i condòmini devono essere d' accordo per la costruzione).

 

[condobip]

In un condominio di 52 appartamenti e 12 attività commerciali ci sono tre tabelle millesimali.
La prima comprende i 52 app. e i 12 negozi-
La seconda e la terza tabella solo le 52 abitazioni.
Occorre decidere una cosa che riguarda solo i 52 app. , per stabilire la maggioranza occorrono tutti i componenti del condominio, ovvero app. più negozi, oppure solo gli appartamenti visto che dette tabelle riguardano solo loro?

Se la delibera riguarda solo una parte dei condomini, caso tipico quello del 3°c. art. 1123 (condominio parziale) si possono convocare solo i condomini interessati, ovvero quelli che dovranno pagare e che hanno il beneficio dalla delibera, c'è un caso analogo che si può citare, due scale ben distinte in un palazzo, a proposito c'è questa sentenza;


Tipica è la sentenza del Tribunale di Napoli del 23.10.2003 la quale ha ritenuto che in tema di
validità delle delibere assembleari di condominio, il vizio relativo alla convocazione in assemblea –
avente all’ordine del giorno questioni inerenti due distinte scale – che non sia preceduta da
assemblea di ciascuna scala, configuri una fattispecie di annullabilità della delibera. Ne consegue
che non è legittimato ad impugnarla il condomino che abbia espresso voto favorevole alla delibera.
E’ legittimato, invece ad impugnarla, il condomino assente o dissenziente.
La particolarità della pronuncia sta nel fatto di prevedere come necessaria anche una terza assemblea
“riepilogativa” – successiva alle assemblee delle due scale – atteso come ormai sia pacifico in
giurisprudenza il concetto di “condominio parziale” sancito dall’art. 1123, 3° comma, c.c.
Per il disposto di detto articolo, quando le cose, gli impianti e i servizi sono destinati all’uso o al
servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte di esso – “condominio parziale” – le cose, gli
impianti ed i servizi stessi, non appartengono necessariamente a tutti i condomini. Ne consegue che
il diritto a partecipare all’assemblea che abbia all’ordine del giorno questioni inerenti a dette cose,
impianti e servizi, spetta solamente ai condomini cui il loro utilizzo e servizio è destinato.
Di conseguenza, nel caso di specie, sarebbe stato corretto convocare due distinte assemblee – una
per scala – senza la necessità di convocarne anche una terza”riepilogativa”.
Così si è espressa la Cass. 1994/7885

 

[basty]

Occorre decidere una cosa che riguarda solo i 52 app.

La domanda parte da una affermazione: se questa risultasse vera, la domanda sarebbe superflua.
Ho però dei dubbi sull'assunto iniziale: siete certi che la cosa riguarda solo i 52 app non solo come utilità apparente, ma in base ai diritti reali sulle cose comuni, indicati nei titoli di proprietà e nel regolamento di condominio? Un conto è la presunzione, un conto lo stato dei diritti.

La domanda non specifica il caso: pongo un esempio. Occorre sostituire gli ascensori, alle cui spese ordinarie sono esclusi i negozi al piano terra. Nel qual caso però questi partecipano alla spesa a titolo di proprietari della cosa comune condominiale. Stesso dicasi per la sostituzione della caldaia,

La giurisprudenza distingue invece il caso di nuova installazione: in questo caso i negozi potrebbero chiamarsi fuori, ed allora la decisione e le spese rimarrebbero ai 52, salvo si dimostri che la nuova installazione va a limitare significativamente i diritti di qualche condomino sul godimento della cosa comune.