Acquisto casa attualmente locata tramite agenzia

[thomthom]

Buongiorno a tutti,
complimenti per il blog e per tutte le info utili che si trovano qui.

Vi espongo brevemente il mio quesito. Ho trovato la casa ideale da acquistare come abitazione principale tramite agenzia che attualmente risulta locata ad una famiglia.
La famiglia ha manifestato per prima l'interesse ad uscire di casa poiché la casa non risponde più alle loro esigenze ma di fatto ha un contratto di locazione 4+4 stipulato in data 15/10/2018. Premesso che non è mia intenzione, per nessun motivo, acquistare la casa locata dovendola adibire a mia prima abitazione mi chiedevo quale fosse l'iter migliore da seguire per l'acquisto che mi tuteli da dover eseguire sfratti ecc o comunque mi permetta di avere la casa libera il prima possibile.

L'agenzia mi diceva di fare una proposta vincolata al fatto che la casa sia "libera al rogito" anche se tale condizione a mio avviso non è esaustiva poichè mi metterebbe nelle condizioni di rimanere senza nessuna certezza fino al rogito (ipoteticamente 3-4 mesi dopo la proposta).
Secondo voi è possibile chiedere all'agenzia di chiedere all'inquilino di dare disdetta prima della proposta e inserire comunque nella proposta una data ultima in cui la casa dovrà essere libera? Ipotizzo:
26/11/2021 inquilino deve dar disdetta e registrarla presso agenzia delle entrate;
26/11/2021 procedo con proposta vincolata all'uscita dell'inquilino entro 28/02/2022;
attendo accettazione dalla proprietà e procediamo con il preliminare condizionato anch'esso all'uscita dell'inquilino
1/03/2022 data rogito.

Può filare come modalità di gestione dell'acquisto? Qualcuno ha qualcosa di meglio da suggerire?
Nell'ipotesi in cui la casa fosse ancora occupata al 28/02 posso svincolarmi per inadempienza del venditore? Sono tenuto a versare qualcosa?
Grazie in anticipo.

Tommaso

 

[Franci63]

Il fatto che l’inquilino abbia manifestato l’intenzione di andar via, non significa che lo farà realmente, soprattutto nei tempi brevi che tu prospetti.
L’agenzia dovrebbe conoscere i termini della questione, e potrebbe proporre al venditore di firmare con l’inquilino una risoluzione consensuale, con previsione certa dei tempi di uscita.
A quel punto, potrai fare proposta con sospensiva, con alcune certezze in più.
Tra termine sospensiva e rogito dovrebbe passare un certo lasso di tempo, anche per permettere al notaio di predisporre l’atto, e di fissare la data: se vanno via il 28/2, non puoi certo fare rogito l’1/3 (eventuale tempistiche per il mutuo non considerate).

 

[thomthom]

Ok grazie mille per la risposta.
Senza risoluzione consensuale sono comunque tutelato se metto la condizione di libero al rogito? L'agenzia spinge perché io prima faccia la proposta mettendo delle date, dopodiché vorrebbe che proprietà e inquilino trovino accordo per la chiusura del contratto...ma mi sembra solo a loro favore questa strada.

 

[Franci63]

Ok grazie mille per la risposta.
Senza risoluzione consensuale sono comunque tutelato se metto la condizione di libero al rogito? L'agenzia spinge perché io prima faccia la proposta mettendo delle date, dopodiché vorrebbe che proprietà e inquilino trovino accordo per la chiusura del contratto...ma mi sembra solo a loro favore questa strada.

Trovatevi in agenzia in tre, allora…
Ma prima devi almeno capire se il prezzo che vuoi proporre ha una possibilità di essere considerato adeguato..

 

[uva]

inquilino deve dar disdetta e registrarla presso agenzia delle entrate;

La disdetta presentata dall'inquilino non si registra all'Agenzia delle Entrate.
Si registra la risoluzione (=chiusura, fine) del contratto di locazione che corrisponde alla data prevista per il rilascio.
Ma se il rilascio non avviene spontaneamente (l'inquilino non se ne va) occorre fare lo sfratto per finita locazione. Che sarà eseguito dall'ufficiale giudiziario se ,malgrado la convalida da parte del giudice, l'inquilino continua ad abitare lì.

 

[uva]

qualcosa di meglio da suggerire?

Indipendentemente da ciò che ti viene detto da agenzia/venditore/inquilini, prima di fare la proposta devi prendere visione del contratto di locazione, della ricevuta dell'Agenzia delle Entrate da cui ne risulti la regolare registrazione, delle copie bonifici dell'inquilino che dimostrino i suoi pagamenti regolari.
Se il contratto non fosse registrato e/o se l'inquilino fosse moroso, sarebbe meglio evitare guai e lasciar perdere quella casa.

 

[vittorievic]

secondo me l'inquilino sapendo della urgenza dell'acquirente, con l'ombrello protettivo del contratto 4+4 stipulato con il venditore, sta cercando di avere una congrua buona uscita, per lasciare la casa.

 

[thomthom]

Indipendentemente da ciò che ti viene detto da agenzia/venditore/inquilini, prima di fare la proposta devi prendere visione del contratto di locazione, della ricevuta dell'Agenzia delle Entrate da cui ne risulti la regolare registrazione, delle copie bonifici dell'inquilino che dimostrino i suoi pagamenti regolari.
Se il contratto non fosse registrato e/o se l'inquilino fosse moroso, sarebbe meglio evitare guai e lasciar perdere quella casa.

la copia del contratto è già in mio possesso. Effettivamente potrei chiedere anche le copie delle contabili dei bonifici, anche se ribadisco che l'ipotesi di acquistare l'appartamento locato non è un'opzione...quindi che inquilino sia regolare o meno nei pagamenti è poco di mio interesse

 

[thomthom]

Trovatevi in agenzia in tre, allora…
Ma prima devi almeno capire se il prezzo che vuoi proporre ha una possibilità di essere considerato adeguato..

Sì parlando con l'agenzia la mia proposta potrebbe essere in linea con le richieste della proprietà.

 

[Franci63]

Sì parlando con l'agenzia la mia proposta potrebbe essere in linea con le richieste della proprietà.

Allora potresti firmare proposta con condizione sospensiva legata alla firma di risoluzione consensuale del contratto tra inquilino e proprietario entro il giorno x, e successiva liberazione dell'appartamento entro il giorno y, e rogito successivo , con tempi compatibili con le esigenze di tutti ( compreso i tempi necessari per un eventuale richiesta di mutuo).
Ovviamente, se hai bisogno di mutuo, devi essere certo di ottenerlo, per quanto riguarda la parte reddituale, perché un'altra sospensiva renderebbe il tutto poco gestibile.
Cosi facendo rischi solo di perdere tempo, se le condizioni non si avverassero.