Buongiorno a tutti.
In novembre mi si è liberato un appartamento a Pisa, affittato da circa sette anni, che l'inquilino purtroppo ha lasciato in uno stato pietoso.
Ho quasi terminato la ristrutturazione di quest'appartamento e sono incerta se affidarlo a un'agenzia di affitti brevi o turistici (l'appartamento è piuttosto vicino alla torre) oppure affittarlo di nuovo a una famiglia con contratto 4+4 oppure concordato.
Potete consigliarmi su quali elementi tenere in considerazione per fare la mia scelta?
L’affitto turistico va corteggiato come una bella donna, ma senza perderci la testa.
La prossima stagione non si preannuncia particolarmente esaltante. Le tensioni geopolitiche restano sullo sfondo. Le incertezze economiche non si diradano e i rincari si porteranno dietro scie reiflazionistiche. Il downside già rimbalza per il mondo. Nulla è per sempre, nemmeno nei luoghi dove il turismo sembrava una rendita garantita.
Viaggiare da altri continenti, di questi tempi, può diventare un lusso, se non fai scalo a Dubai. Che fare, dunque? Aspettare e seguire gli eventi? Nota il mio sopracciglio rialzato!
A colorare il quadro e a renderlo più vivace c’è poi il carico degli adempimenti amministrativi sempre più stressanti (comunicazioni in Comune, Regione, Questura, CIN, estintori, rilevatori di gas ecc.). Aggiungici lo spettro di restrizioni urbanistiche e politiche di zonizzazione sempre più diffuse che scoraggiano chi si avventura nei sentieri sempre più impervi dell’hospitality made in Italy e avrai il quadro della situazione in tempo reale.
In parole povere, prima di arrivare al barattolo del miele dovrai attraversare diversi gironi. E non è affatto detto che riuscirai ad aprirlo.
Vedila così: l’affitto lungo ti garantisce una rendita stabile nel tempo, ma ti espone al rischio di morosità o, alla scadenza del contratto, alla permanenza dell’inquilino. L’affitto breve, al contrario, ti consente di non avere grosse grane con lui e ti permette di disporre della casa in breve tempo, ma richiede una gestione costante, e, quando la gestione viene esternalizzata, i ricavi finiscono per essere cannibalizzati da terzi.
Pisa non si trova in un’area desolata e ostile. E’ una città che attira visitatori tutto l’anno. L’orizzonte temporale di utilizzo/occupazione resta, dunque, ampio e la messa a reddito in short rent di un alloggio dal nome un po’ stupidino può essere più fruttuosa di un affitto “tradizionale”.
Ma guai a scambiarlo per un bancomat da cui prelevare a piacimento. Non è un gioco privo di mosse e di calcolamenti vincenti o perdenti. Vale la regola: sbaglia colui che, ignorando il gioco, il gioco ritenta.
Gli umani, del resto, non dispongono sempre di un campo visivo perfetto. Affidarsi a intermediari fisici o digitali genera dipendenza. Tra commissioni a grandi attori, specializzati nello spennare chi fornisce loro le case, e a gestori che ti retrocedono solo una parte dell’incasso, il gioco può smettere rapidamente di valere la candela.
E allora non stupisciti se finirai sotto la Torre di Pisa a patire di depressione post locationem brevem, per dirla con Cicerone.
La candela vale ancor meno se pensi che la cedolare secca antispleen, ma non taumaturgica, possa salvarti dall’oppressione fiscale: in alcuni casi soltanto il regime forfettario, con una tassazione effettiva ridottissima e una contribuzione INPS talvolta non dovuta o comunque riducibile, può garantirti una sorta di Eldorado fiscale per tutto il tempo che rimane.
