Affitto deposito

[Asterix974ms]

salve forse dovrei affittare un mio locale commerciale come deposito per una ditta vitivinicola vorrei sapere quanto è la durata del contratto nn riesco a trovare nulla nel C.C. come posso fare qualcuno mi può delucidare grazie della risposta

 

[Nemesis]

nn riesco a trovare nulla nel C.C

Art. 27 della legge n. 392/1978.

 

[uva]

Si tratta di un contratto di locazione commerciale della durata di 6 anni + 6.
Suppongo che il locale sia cat. C/2 (magazzino/deposito).

Meglio scrivere nel contratto una clausola per la quale il conduttore dichiara che i locali oggetto del presente contratto non verranno utilizzati per attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Così se in futuro deciderai di non rinnovare il contratto non dovrai riconoscere all'azienda conduttrice l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Inoltre ricordati della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Cod.Civ.

 

[basty]

C/2 sarebbe la categoria giusta, ma non cambierebbe nulla se fosse un C/1 o un C/3

 

[Asterix974ms]

no la mia categoria è C1

 

[basty]

no la mia categoria è C1

Lo immaginavo: secondo me non cambia nulla. Parto dal principio che nella graduatoria delle tariffe catastali partendo dalla più gravosa, l’ordine sia:
C/1; C/3, C/2;
Usare un c/2 come negozio richiede l’aggiornamento a C1: ma viceversa sei tu ad essere penalizzato da una imposta IMU più gravosa rispetto ad un magazzino

 

[Asterix974ms]

L so grazie ci aggiorniamo

 

[uva]

la mia categoria è C1

Quindi dal punto di vista catastale è un negozio (non un magazzino/deposito).

Questo può essere un problema per quanto riguarda la clausola che ho scritto nel post n. #3 relativa all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Se nella visura camerale dell'azienda vitivinicola risulta fra le attività anche la vendita al dettaglio dei propri prodotti, è probabile che non accetterà quella clausola. Soprattutto se nel corso della locazione intenderà usare l'immobile non solo come deposito ma anche per la vendita al pubblico.

A me è capitato un caso analogo con un laboratorio C/3, dove l'inquilino esercitava l'attività artigianale (falegnameria e restauro mobili antichi) che mi aveva dichiarato all'inizio, e poi affiancò la vendita. Non gli ho riconosciuto l'indennità avviamento perché risultò che lavorava in nero.

Se non sei esperto nel predisporre il contratto di locazione rivolgiti ad un consulente, che ti spieghi le conseguenze e i costi nel caso in futuro decidessi di non rinnovare il contratto a quel conduttore.

 

[Asterix974ms]

quali sono i casi risolutivi dell Art 1456? grazie per la risposta

 

[uva]

Art 1456

La clausola risolutiva espressa si riferisce ad una o più obbligazioni specifiche (non genericamente a qualsiasi inadempienza del conduttore) come, ad esempio, il mancato pagamento del canone e degli oneri accessori.

Se e quando il conduttore è inadempiente, il locatore può avvalersene.
Attenzione però alle conseguenze civilistiche e fiscali della risoluzione, come spiegato in questa discussione sull'argomento:
Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente? | propit.it - Forum per la Casa
(in particolare i post n. #11 e #13)