Affitto per uso affittacamere B&b o casa vacanze

[mega]

buongiorno,
Vorrei alcune delucidazioni sulle nuove recenti norme per affittacamere, b&b e casa vacanze.
Ho affittato un appartamento ad una ragazza che ne ha fatto una casa vacanze.
Avevamo fatto un concordato senza cedolare secca. Ora lo lasciera' e molti ne lo stanno chiedendo per la stessa attività', solo che con le vecchie norme avevamo potuto fare il concordato xche' la ragazza aveva fatto una casa vacanze non imprenditoriale.
Adesso molte norme sono cambiate e credo di aver capito che non c' e' più differenza tra imprenditoriale e non xche' tutti pagheranno una cedolare secca del 21% direttamente detratta direttamente da booking o chi per loro.
Quello che vorrei capire e' se io in qualità di proprietaria posso fare un regolare contratto di locazione concordato a colui che a sua volta svolgerà una di queste attività' naturalmente con il mio consenso sul contratto oppure devo fare un altro tipo di contratto. Non voglio incappare in problemi e voglio seguire le leggi alla lettera x questo vi chiedo consiglio.....grazie Monica

 

[SuperRomu]

buongiorno,
Vorrei alcune delucidazioni sulle nuove recenti norme per affittacamere, b&b e casa vacanze.
Ho affittato un appartamento ad una ragazza che ne ha fatto una casa vacanze.
Avevamo fatto un concordato senza cedolare secca. Ora lo lasciera' e molti ne lo stanno chiedendo per la stessa attività', solo che con le vecchie norme avevamo potuto fare il concordato xche' la ragazza aveva fatto una casa vacanze non imprenditoriale.
Adesso molte norme sono cambiate e credo di aver capito che non c' e' più differenza tra imprenditoriale e non xche' tutti pagheranno una cedolare secca del 21% direttamente detratta direttamente da booking o chi per loro.
Quello che vorrei capire e' se io in qualità di proprietaria posso fare un regolare contratto di locazione concordato a colui che a sua volta svolgerà una di queste attività' naturalmente con il mio consenso sul contratto oppure devo fare un altro tipo di contratto. Non voglio incappare in problemi e voglio seguire le leggi alla lettera x questo vi chiedo consiglio.....grazie Monica

Gent.le utente Mega,
In merito al tipo di contratto da stipulare alla sua inquilina che terrà un'attività di bed & breakfast/affittacamere/casa vacanze, io consiglierei che se ritene che se il contratto viene siglato di anni 4+4 (Vedi allegato n. 1) in caso di B&B o Casa Vacanze senza P. IVA, e di 9 anni+ 9 (Vedi allegato n. 2) in caso di Casa Vacanze con Partita IVA o Affittacamere. In entrambi i casi può recedere normalmente solo il conduttore con preavviso di 6 mesi e non il proprietario, tranne che per cause di forza maggiore.
Per durate più brevi è possibile optare, in tutti i casi di locazione di appartamenti da adibire poi a B&B/Affittacamere/Casa Vacanza sui contratti transitori. L'eventuale natura transitoria (1-18 mesi - CONTRATTI TRANSITORI (art. 5, comma 1, L. 431/98) allegato n. 3 ) del contratto è consentita dalla legge, ma con canoni da far pagare al conduttore/gestore del B&B che, nella maggior parte dei capoluoghi di Provincia, non sono liberi ma sono dettati da accordi - previsti dalla legge - tra sindacato inquilini, studenteschi, artigiani etc. ed i Comuni. Laddove siano presenti questi canoni obbligatori, il contratto va ufficialmente pagato con quei canoni riportati da contratto, il cui importo è desumibile da tabelle legate alla qualità dell'immobile ed all'ubicazione in quel Comune. Per conoscerne gli import si deve chiedere all'Assessorato per le Politiche Sociali del Comune in cui si vuole aprire l'attività. L'ostacolo in quest casi è del proprietario che, di fronte a canoni bassi imposte per legge, potrebbe preferire di fare un contratto da 4+4 o 9+9 a canone libero. Inoltre questi contratti transitori prevedono che venga esplicitamente riportata in contratto la causale della transitorietà del contratto stesso, per ogni necessità che discende o dal locatore o dal conduttore.

Per questa ragione consiglio caldamente di inserire nel contratto di Locazione Turistica, firmato dal Conduttore e Locatore, la seguente clausola:
"La parte locatrice dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati introdotta dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 denominata "cedolare secca", riservandosi, tuttavia, la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da esercitarsi a mezzo raccomandata a.r. prima della scadenza dell'annualità contrattuale.

L'opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell'obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al suddetto contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso.

Non verrà inoltre applicata negli anni di decorrenza del contratto alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT. Se in futuro il locatore decidesse di revocare l'applicazione di tale regime fiscale, sull'importo annuo del canone dovrà essere pagata l'imposta di registro nella misura del 2% (di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore), e verrà applicato l'aumento del canone in base all'indice ISTAT nella misura del....... della variazione relativa in aumento dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi rispetto al mese precedente quello di decorrenza del presente contratto."

Cordiali Saluti

Fonte: http://www.anbba.it/Media/Default/Carlotta/Cedolare secca-Circolare20e-AgenziaDelleEntrate.pdf e Agenzia delle Entrate - Registrazione contratti beni immobili - Cedolare secca - Informazioni generali - Cedolare secca
Allegato n. 1: http://www.aibba.it/documenti/CT_usoabitativo4+4.pdf
Allegato n. 2: http://www.aibba.it/documenti/CONTRATTOLocazione9+9.doc
Allegato n. 3: http://www.aibba.it/documenti/contrattoaffittotransitoriofacsimile2011.doc

 

[Nemesis]

In entrambi i casi può recedere normalmente solo il conduttore con preavviso di 6 mesi e non il proprietario, tranne che per cause di forza maggiore.

Nel caso di contratti per immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, disciplinati dalla legge n. 392/78, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, con quel periodo di preavviso, soltanto se ricorrono gravi motivi. A meno che le pattuizioni contrattuali prevedano diversamente.
E il proprietario può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione se ricorrono i motivi previsti dall'art. 29 di quella legge. Non può recedere anticipatamente in qualsiasi momento, e anche se vi siano cause di forza maggiore.
Infine, tutti i tre "allegati" non contengono la clausola obbligatoriamente richiesta dall'art. 6, comma 3, del D. Lgs. n. 192/2005.

 

[mega]

Ciao Super Romu, grazie della dettagliata spiegazione.
I ragazzi che vorrebbero in affitto il mio appartamento hanno la p. IVA il che dovrebbe implicare un contratto 9+9. Io e ' proprio quello che voglio evitare...intanto perché' troppo lungo e poi perché non vorrei scaturire un accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate ( successo ad una mia amica) che cambia automaticamente la categoria catastale portandola ad albergo. Visto che ho solo 2 camere vorrei proprio evitarlo anche se ormai è appurato che con il ricorso si vince senz'altro.
Se non ho capito male, però , posso fare un concordato transitorio....giusto? Quindi della durata di 18 mesi.?...anche se devo scendere di prezzo preferirei...grazie ancora...

 

[SuperRomu]

Ciao Super Romu, grazie della dettagliata spiegazione.
I ragazzi che vorrebbero in affitto il mio appartamento hanno la p. IVA il che dovrebbe implicare un contratto 9+9. Io e ' proprio quello che voglio evitare...intanto perché' troppo lungo e poi perché non vorrei scaturire un accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate ( successo ad una mia amica) che cambia automaticamente la categoria catastale portandola ad albergo. Visto che ho solo 2 camere vorrei proprio evitarlo anche se ormai è appurato che con il ricorso si vince senz'altro.
Se non ho capito male, però , posso fare un concordato transitorio....giusto? Quindi della durata di 18 mesi.?...anche se devo scendere di prezzo preferirei...grazie ancora...

Buona sera Mega,
Si in questi casi è consigliabile in modo da evitare tutti gli eventuali accertamenti da parte dell'agenzia delle Entrate.
Ringrazio a te della tua attenzione al mio commento. Ti auguro un buon fine settimana.
Saluti

 

[sergio 41]

Se il locatario è una Società con oggetto sociale anche attività turistica e che vorrebbe gestire casa vacanze, il locatore nel contratto può optare per la cedolare secca oppure è ancora valido il diniego non trattandosi di persona fisica?