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turonline

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Proprietario Casa
Gentilissimi.
Chiedo lumi per un immobile privo di agibilità.

Parliamo di appartamento realizzato in epoca anteriore al 1967. Su tale appartamento a fine anni ’80 sono state realizzate delle opere senza concessione edilizia. Successivamente è stata presentata domanda di concessione edilizia in sanatoria nel 1995.

Mio padre acquistò la casa nel 2005. Nell’atto viene citata la pratica di sanatoria (ai tempi ancora in corso), ma non si parla di agibilità/abitabilità. Finalmente nel 2019 la burocrazia ultima il suo corso e viene rilasciata la concessione edilizia in sanatoria.

La mia domanda è: nell’ipotesi che un giorno voglia vendere il suddetto immobile con facilità, è necessario avviare una pratica per l’ottenimento del certificato di agibilità?
Il fatto che l’immobile, nella sua interezza, sia stato realizzato in epoca pre 1967, e che i lavori cui fa riferimento la concessione edilizia in sanatoria siano stati realizzati in epoca anteriore all’entrata in vigore del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) rende superflua la necessità dell’agibilità?
 

Jan80

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Il dpr 380/2001 ha trascritto quello che già esisteva da tempo. Inoltre come già scritto devono esistere i requisiti per poterla ottenere.
Dato che mi pare aver intuito che è stata presentata istanza per il secondo condono e che sia stato rilasciato il relativo titolo in sanatoria, anziché far presentare una scia per agibilità puoi far fare una dichiarazione al tecnico che dovrebbe essere un poco più leggera della scia.

Comunque col condono non puoi derogare le leggi nazionali ed i relativi decreti attuativi, quindi altezze, dimensioni, illuminazione/ventilazione nminime devono sussistere per poterla ottenere.
 

turonline

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Proprietario Casa
Il dpr 380/2001 ha trascritto quello che già esisteva da tempo. Inoltre come già scritto devono esistere i requisiti per poterla ottenere.
Dato che mi pare aver intuito che è stata presentata istanza per il secondo condono e che sia stato rilasciato il relativo titolo in sanatoria, anziché far presentare una scia per agibilità puoi far fare una dichiarazione al tecnico che dovrebbe essere un poco più leggera della scia.

Comunque col condono non puoi derogare le leggi nazionali ed i relativi decreti attuativi, quindi altezze, dimensioni, illuminazione/ventilazione nminime devono sussistere per poterla ottenere.
Però il DPR 380/2001 non è retroattivo.... Corretto? Questo cambia le cose?
Cioè se per l'immobile così com'era non era necessaria l'agibilità (essendo pre 1967) e tra l'altro parliamo di immobili residenziali costruiti all'epoca da enti pubblici (quindi certamente caratterizzati da "agibilità sostanziale"), il fatto che gli abusi (oggi sanati) siano stati realizzati a fine anni '80 rende superfluo parlare di certificato di agibilità?

Io so bene che l'immobile così com'è è già tranquillamente vendibile (ad un futuro acquirente dirò semplicemente che se vuole l'immobile non deve chiedermi l'agibilità, e che se lo vorrà provvederà a sue spese... Tanto per la sua posizione risulta comunque facilmente vendibile). Ma volevo togliermi questo grillo dalla testa.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
In realtà l'abitabilità /usabilità /agibilità non nasce col dpr 380/2001, ma ha molti più anni, anzi ti aggiungo che tra il 1942 e il 1967 fuori dai centri abitato non era obbligatoria la licenza edilizia ma per le nuove costruzioni si doveva comunque richiedere l'autorizzazione all'abitabilità/agibilità! Da quel periodo si è caricata di un'infinità di adempimenti fino ad arrivare all'attuale scia per agibilità.

Quindi se l'immobile ne è sprovvisto e intendi presentare la scia dovrai essere conforme alla normativa dell'epoca di realizzazione delle varie "componenti" dell'immobile. Si va dalle strutture, agli impianti, dall'autorizzazione allo scarico a quella del passo carrabile, comprese le parti comuni. Suppongo comunque che la maggior parte le avrai già, ma provenendo da sanatoria é facile che gli impianti siano da certificare e per quelli delle parti comuni non sarà facile reperire un certificato quindi dovrai attivarti o per pagarlo direttamente tu o per convincere altri condomini a partecipare alla spesa che potrebbe comportare anche alcune opere di adeguamento.
 

griz

Membro Storico
Professionista
mi risulta che la concessione in sanatoria in seguito a domanda di condono valga come agibilità
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
mi risulta che la concessione in sanatoria in seguito a domanda di condono valga come agibilità
No. Almeno per come interpreto le parole in linguaggio da profani.

Ci sono sentenze di Cassaz. in proposito.

Il costruttore ci aveva venduto negli anni 70 un appartamento con sottotetto (quasi) predisposto a diventare usabile: quando è intervenuto il condono dell'80 o giù di li, tutti abbiamo presentato domanda in sanatoria: io ho pavimentato il locale, messo un camino (Più di figura che di utilità) e realizzato un bagno.
Pagato il condono ecc: quando mi sono interrogato sull'agibilità l'amministratrice (geometra) mi ha dato la risposta inattesa: crede che 4 velux soddisfino i rapporti aero-illuminanti?
Il bello (si fa per dire) che il Comune era perfettamente conscio della situazione che si veniva a creare: pare che i tecnici locali avessero chiesto un incontro con l'ufficio tecnico comunale, per capire come comportarsi, con il recupero dei sottotetti che in quel periodo .... andavano di moda.

A domanda specifica l'UT aveva risposto: "Noi condoniamo.... e incassiamo" e non indaghiamo oltre....
 

griz

Membro Storico
Professionista
se la destinazione dei locali oggetto di condono ai sensi della 47/85 era residenziale, erano abitabili.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Vedi tu, se ti ritrovi con questi articoli

 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
A domanda specifica l'UT aveva risposto: "Noi condoniamo.... e incassiamo" e non indaghiamo oltre....
E' la "filosofia" che ha guidato tutti i condoni.
Perché se si vuol essere pignoli, la normativa del condono (vecchio ma anche più recente) sancisce che l'immobile per usufruire del condono DEVE essere comunque conforme alla norma urbanistica ma realizzato senza titolo edilizio,
Detto in parole povere il condono sarebbe concesso SOLO agli abusi creati conformerete alla norma urbanistica ma eseguiti senza il consenso (titolo edilizio) dovuto.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Io so bene che l'immobile così com'è è già tranquillamente vendibile (ad un futuro acquirente dirò semplicemente che se vuole l'immobile non deve chiedermi l'agibilità, e che se lo vorrà provvederà a sue spese... ....). Ma volevo togliermi questo grillo dalla testa.
cosi dicendo hai già risposta alle tue domande.
si parla di un immobile molto datato, oggetto di modifiche fine anni 80 con condono perfezzionato.
anche se dovessi vendere oggi, il potenziale acquirente come minimo ti chiede la dichiarazione di conformità degli impianti (che ovviamente non hai) impianti tra le altre cose mai ammodernati ........ne consegue che o trattaria sul prezzo affinche sarà l'acquirente a rinnovare la parte impiantistica ......oppure sarai tu a ristrutturare e a rinnovare gli impianti ottenendone le dichiarazioni prima di vendere ........alla fine il risultato si equivale.
 

turonline

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
cosi dicendo hai già risposta alle tue domande.
si parla di un immobile molto datato, oggetto di modifiche fine anni 80 con condono perfezzionato.
anche se dovessi vendere oggi, il potenziale acquirente come minimo ti chiede la dichiarazione di conformità degli impianti (che ovviamente non hai) impianti tra le altre cose mai ammodernati ........ne consegue che o trattaria sul prezzo affinche sarà l'acquirente a rinnovare la parte impiantistica ......oppure sarai tu a ristrutturare e a rinnovare gli impianti ottenendone le dichiarazioni prima di vendere ........alla fine il risultato si equivale.
Ringrazio tutti per le gentili risposte. Mi sono convinto a disinteressarmi, per il momento, di eventuali pratiche di agibilità... Quando sarà ora di vendere tratterò sul prezzo (dato che a quel punto l'immobile sarà certamente da restaurare e gli impianti da rifare).
Comunque per quanto riguarda le dichiarazioni di conformità mi pare di ricordare che furono introdotte solo successivamente, e che nel caso specifico potrei fare solo un'autocertificazione.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
nel caso specifico potrei fare solo un'autocertificazione
Non esiste l’auto certificazione: al massimo potrai richiedere una dichiarazione di rispondenza. Ma io acquirente metterei in bilancio il rifacimento o la revisione degli impianti con decenni di anzianità
 

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