Aiuto per prima nomina amministratore

[dodo_dodo]

Buongiorno,
nel palazzo dove abito (siamo in 6), abbiamo deciso di nominare un amministratore, al solo scopo di procedere con la pratica del superbonus. Verbalmente ci siamo già accordati per nominare me. Terminati i lavori, mi dimetterò, perché siamo in pochi e non è davvero necessario.
Ho trovato dei verbali di assemblea fac-simile, ma ho molti dubbi. E' sufficiente che compili questo verbale in cui si dichiara che all'unanimità vengo eletto, e basta? Mi sembra troppo facile. Quali altri adempimenti devo svolgere? Confermate che l'assicurazione non è obbligatoria quando l'amministratore è uno dei condòmini?

Un'altra domanda: se non ci siamo mai riuniti in assemblea, in quale "occasione" verrebbe firmato questo verbale di nomina?

 

[Nemesis]

Non avendo l'obbligo di nominare un amministratore, il condominio non è tenuto a richiedere il codice fiscale. Ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che effettua i connessi adempimenti.

 

[vittorievic]

Ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che effettua i connessi adempimenti.

sì...però io, proprio per non saper né leggere e né scrivere, terrei le cose separata. Per te la cosa può essere differente.

nel palazzo dove abito (siamo in 6), abbiamo deciso di nominare un amministratore, al solo scopo di procedere con la pratica del superbonus.

l'idea è buona trovate un professionista che vi segua vi costerà 0,80/.90 €/mm all'anno, oppure, se non avete la tabella millesimale di proprietà, potete dividere la spesa dell'onorario secondo il volume degli appartamenti, oppure ancora diviso 6. Questo è il costo della gestione ordinaria poi, ma questa è una discrezionalità del professionista, può chiedere anche una percentuale (tra il 2 ed il 3%) per seguire i lavori di straordinaria manutenzione (come lo sono quelli per ottenere il superbonus). e questo tipo di lavori è abbastanza impegnativo.

Per fare i lavori vi servirà:
- un Tecnico termotecnico che dopo i rilievi necessari ( compresa la redazione dell' APE dello stato attuale e dell' APE simulata cioè con eseguiti tutti i lavori che si intendono fare) certifichi il miglioramento di 2 classi energetiche dell'edificio dopo i lavori e quindi il diritto ad accedere al superbonus.
- un Progettista dei Lavori da eseguire richiesti dal Termotecnico
- un Direttore dei Lavori che controlli per conto del Condominio che i lavori siano eseguiti come da capitolato accettato dall'impresa
- un Coordinatore della Sicurezza di cantiere sia in fase di Progettazione che in fase di Esecuzione dei lavori.

Tu ti senti in grado di coordinare ed interloquire con queste persone? Si bene altrimenti scegliete una persona che lo fa per lavoro.

 

[Dimaraz]

Non avendo l'obbligo di nominare un amministratore, il condominio non è tenuto a richiedere il codice fiscale

L'abbiamo già affrontato in passato.
Non è la nomina di un Amministratore che rende obbligatorio richiedere il Codice Fiscale del Condominio ma "letteralmente" la costituzione (nascita) dello stesso...tanto più se s'intende ricever fatture intestate allo stesso (per lavori sulle parti comuni).

Che poi l' Agenzia delle Entrate abbia precisato in una sua "circolare" che la mancanza di Codice Fiscale per alcune realtà condominiali non impedisce di accedere ai vai bonus edilizi è un'altro paio di maniche.

E' sufficiente che compili questo verbale in cui si dichiara che all'unanimità vengo eletto, e basta? Mi sembra troppo facile. Quali altri adempimenti devo svolgere? Confermate che l'assicurazione non è obbligatoria quando l'amministratore è uno dei condòmini?

Un'altra domanda: se non ci siamo mai riuniti in assemblea, in quale "occasione" verrebbe firmato questo verbale di nomina?

Per prima cosa : sei sicuro di aver compreso a quali rischi ti esponi nel farti nominare ufficialmente "amministratore" del tuo Condominio?

Se ne sei conscio e decidi di procedere...allora è il caso di fare le cose per bene: quel "facsimile" che hai trovato lo compili e passi a farlo firmare a tutti gli altri partecipanti al Condominio (basta la firma di un 1 proprietario per unità).
Non ti serve alcuna polizza...ma io al posto tuo mi farei firmare un documento che ti esonera dalle responsabilità di un Amministratore.
Ricordati che non sempre chi sembra "amico" lo rimane in caso di imprevisti.

 

[chiacchia]

Dodo non prenderla per offesa ma se non sai e non ti è facile comprendere come e cosa significa essere amministratore ti conviene non prenderti questo incarico vedi che ci sono delle associazioni che prestano questi servizi e sono costose purtroppo le leggi e la burocrazia è complicata vedi le sentenze dei tribunali che la prima dice una cosa la seconda un'altra e cosi via e i giudici certamente sono dei professionisti è capaci di espletare il loro compito come potresti tu senza esperienza seguire tutto ciò?

 

[User_57897]

Ho letto il quesito e le risposte. Ciascuno ha fornito la propria opinione ed ognuno ha fornito dei consigli. Nessuno ha dato consigli sballati, e questo è un ottimo punto di partenza. Vero che non sussiste l'obbligo di avere un amministratore in un condominio di soli sei proprietari. Per procedere al "bonus" per lavori straordinari (immagino facendo ricorso al 110%) serve inevitabilmente in primo luogo un Professionista che assuma l'incrico e la responsabilità. Domandina: chi lo nomina? Può essere un incarico "collettivo": ciascuno pro quota potrebbe essere una soluzione. In tale caso manca la possibilità di avere il cosidetto "sostituto d'imposta": chi presta l'opera e si assume il ruolo di esecutore materiale si pone davanti al committente al fine di effetuare non solo i lavori ma presentare la contabilità sia alla Banca che all'Agenzia delle Entrate con la pratica che sarà inoltrata all'E.N.E.A. (= Agenzia delle Entrate, sede a Pescara) dal Professionista che assumerà l'incarico ... Sarà lui il responsabile di tutto l'iter. A questo punto mi fermo qui. Domanda a Dodo-Dodo: ora, dopo aver letto fin qui, quanto ritieni di essere in grado di portare avanti serenamente quanto necessario? Se la risposta è affermativa e pensi di essere in grado di portare a termine l'impegno con il consenso autografo di tutti, recati all'Agenzia delle Entrate e chiedi il codice fiscale del condominio con tutti i dati necessari (Nome del condominio, amministratore pro tempore, indirizzo, ecc. ), se il pensierino successivo è di segno opposto .... riunitevi e ragionate un attimo fra voi. Penso sia opportuno formulare un consiglio: cercate un buon esperto. Un vero professionista che si assuma la responsabilità dell'operazione. In tal caso la problematica della nomina di un Amministratore potrà essere superata.

 

[Dimaraz]

Per procedere al "bonus" per lavori straordinari (immagino facendo ricorso al 110%) serve inevitabilmente in primo luogo un Professionista che assuma l'incrico e la responsabilità. Domandina: chi lo nomina?

Risposta che conoscono anche i "sassi": decide l'assemblea (e vista la realtà ridotta hanno la possibilità di confrontarsi anche "porta a porta".

È vista la necessità di nominare un "tecnico " per la certificazione della situazione esistenza, la formulazione degli interventi e la postcertificazione può (a maggior ragione) svolgere il compito di "direzione" occupandosi anche di tutta la parte amministrativa (molti sono già organizzati in tal senso) con unica esclusione della parte finanziaria....i pagamenti li farà uno dei proprietari utilizzando la metodica suggerita dall'Agenzia delle Entrate.

 

[Nemesis]

presentare la contabilità sia alla Banca

Nessuna "contabilità" va presentata alla banca.

E.N.E.A. (= Agenzia delle Entrate, sede a Pescara)

L'ENEA ha sede a Roma. La sede di Pescara dell'Agenzia delle Entrate non c'entra nulla.

 

[User_57897]

ATTENZIONE: se si tratta di semplice RISTRUTTURAZIONE ok: la parte economica dei pagamenti spetta ai proprietari; se si passa al BONUS 110% subentra il credito d'imposta, ovvero: Con il Superbonus è possibile ottenere detrazioni fiscali fino al 110% delle spese sostenute per determinati interventi edilizi, cosiddetti trainanti e trainati (>> leggi: Superbonus 110%, i 3 macro-interventi agevolati).
Le modalità attraverso cui sfruttare la maxi agevolazioni sono le seguenti: la detrazione fiscale (che permette quindi di detrarre nella dichiarazione dei redditi un importo pari alla somma dei lavori realizzati, più il 10% nei 5 anni successivi a quello in cui è stata realizzata la spesa), lo sconto in fattura, che va richiesto direttamente all’impresa incaricata dei lavorati (nella misura pari al massimo dell’ammontare delle spese, a fronte della cessione dei crediti fiscali), e la cessione del credito direttamente alla banca in cambio della liquidità necessaria per pagare i lavori. Ma oltre questo l’ultima opzione è la grande novità, anche perché il decreto rilancio ha aperto alla possibilità di eseguire la cessione credito (o lo sconto in fattura) anche al bonus facciate al 90 per cento, e tutte le altre detrazioni “ordinarie”, come il bonus ristrutturazione e l’ecobonus.

 

[User_57897]

ok. lapsus x vecchie pratiche ...