Appartamento con destinazione A/2 e studio medico

Ciao a tutti,
sono a chiedere aiuto per il seguente problema.

Premetto che è poco che mi occupo dell'amministrazione degli immobili di famiglia, situazione di cui recentemente mi sono dovuto occupare a causa della malattia di mio papà che aveva sempre seguito queste tematiche.

Ho un appartamento in un condominio in Friuli accatastato come A/2 che da numerosi anni è affittato ad una dottoressa pediatra che lo utilizza come studio.
Il contratto è in scadenza e quindi sto procedendo al rinnovo e mi sono sorte queste domande:
- devo fare un contratto 6+6 o 4+4?
- vi è conflitto tra la destinazione d'uso A/2 e l'uso come studio medico? Se sì, devo agire per variare qualcosa? Qual è la procedura ed indicativamente quali azioni e costi comporta?

Un sentito ringraziamento a chi mi può aiutare a dirimere questo nodo

 

contratto 4+4 (ex art. 27 e ss. L. 392/1978) a mio parere, leggi il link

variazione uso catastale all'Agenzia delle Entrate da A/2 ad A/10
pratica all'Asl
con tutte le pratiche richiedere al Comune l'agibilità
costi variano da regione a regione
saluti
jerry48

Diritto Italiano: Modello contratto di locazione d'immobile ex artt. 27 e ss. L. 392/1978

 

Ex art. 27, non può che avere durata non inferiore a sei anni.

 

JERRY 6+6 e non 4+4

 

adimè, eppure son convinto del contrario, posso benissimo sbagliarmi!!
Infatti c'è da considerare se l'appartamento è adibito ad ambulatorio con alta frequenza di pazienti, quindi 6+6,
oppure studio privato con appuntamenti e conseguentemente bassa frequenza, quindi 4+4.
saluti
jerry48

 

ma che differenza c'è fra bassa e alta frequenza di clienti? Non è sempre uno studio privato? Perchè mai si dovrebbe stipulare un contratto di tipo abitativo (4+4) solo perchè l'ufficio ha pochi clienti?
quindi: categoria A2, contratto 4+4 promiscuo abitazione + ufficio
categoria A10, contratto 6+6 uso esclusivo ufficio.
La eventuale variazione da A2 a A10 si fa all'AdT, anche dopo la registrazione del contratto.
E' vero che ci sono molti A2, A3, A4 utilizzati esclusivamente come uffici, ma questo accade dove il Comune non fa controlli e non richiede la variazione.

 

Per svolgere l'attività di studio medico, l'immobile dovrebbe essere accatastato come A/10.
Per la denuncia di accatastamento (nuova costruzione) o la variazione dei dati catastali (immobili già esistenti) bisogna avvalersi dell’opera di un tecnico professionista abilitato e iscritto al relativo Albo di appartenenza (geometra, architetto, ingegnere, perito edile) che inoltra a sua volta una richiesta elettronica (DOCFA) che verrà caricata nella banca dati dell’Agenzia del Territorio (SISTER) previa verifica d’ufficio di un funzionario della Agenzia del Territorio stessa.

Per il contratto di locazione ritengo si debba stipulare un contratto di 6 + 6 anni, ad uso diverso da abitazione, regolato dalla Legge 392/78.


Il D.L. 78/2010 ha previsto che all'atto della registrazione di un contratto di locazione debba essere indicata la categoria dell'immobile locato, al fine di consentire il controllo di congruità tra il canone dichiarato e la tipologia di immobile. Tale norma non consente di locare come uffici unità immobiliari accatastate come abitazioni e viceversa.

 

Sempre ricordando che la categoria A10 concerne tutti gli "studi e uffici privati" a prescindere dal fatto che sia studio medico o altro (ad esempio legale).

 

Interpretazione "creativa" della legge n. 392/78, che disciplina, differentemente, i contratti a uso di abitazione e quelli a uso diverso da quello di abitazione.

 

Le leggi non sono state tutte "create" a regola d'arte.
Per non parlare poi delle interpretazioni
Comunque non mi reputo per niente un "creativo" (pazienza non si può avere tutto nella vita) :???:
saluti
jerry48

 

Confondere uno studio medico con un'abitazione, cioè una casa, intesa come costruzione edilizia e bene immobile destinato al particolare uso di ospitare un nucleo familiare implica invece una notevole "creatività". Ancora maggiore creatività implica la tesi di assimilare lo studio medico a un'abitazione in dipendenza della "frequenza" dei pazienti.

 

Si tratta di un'interpretazione. Il modello 69 per la registrazione dei contratti nel caso di locazione non abitativa richiede l'inserimento dei dati catastali, ma non la categoria. Sentendo vari uffici dell'Agenzia delle Entrate, si procede alla registrazione in ogni caso a prescindere dalla categoria dell'immobile.
L'eventuale variazione, quindi, potrebbe anche avvenire successivamente, per la regolarizzazione della posizione fiscale del locatore e qualora la conformità catastale risulti necessaria al conduttore.
Secondo gli indirizzi dell'AdT, in caso di modifica della destinazione d'uso urbanistica deve essere effettuata la variazione catastale.
La situazione è però complicata, e la necessità o meno di variazione dovrebbe essere valutata caso per caso con un esperto in materia di catasto, in quanto per la variazione rilevano altri elementi quali l'ordinaria utilizzazione dell'immobile, la classificazione entro una certa zona censuaria ecc.

 

Certamente la maggior parte degli uffici dell'Agenzia delle Entrate registra tutto.
Il problema nasce sulla verifica della congruità del canone dichiarato, che l'Agenzia delle Entrate compie in automatico, poichè i parametri di calcolo sono diversi per un'abitazione ed un ufficio, ovvero per un contratto ad uso abitativo e uno ad uso non abitativo.
Pertanto potresti ritrovarti un accertamento di rettifica e doverti poi difendere.