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andfan

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ho un contratto di affitto 6+6 di un ufficio del dicembre 2014 per il quale non ho mai richiesto l'adeguamento ISTAT a partire dal secondo anno, ovvero dal 2015.

L'articolo relativo del contratto riporta:

"L’entità del canone di locazione verrà annualmente aggiornata in solo aumento sul canone base pattuito e ciò in misura esattamente equivalente all’aumento del costo della vita secondo gli indici ISTAT assumendo quale base di calcolo il dato rilevato dall’ISTAT per il mese di novembre 2014 quanto al calcolo da effettuarsi nel 2015.
Per gli anni successivi la percentuale di aumento si applicherà sui valori derivanti dall’aggiornamento relativo all’anno precedente.
Tuttavia, stante il disposto dell’art. 32 l. 392/78, la variazione in aumento si applicherà nella misura del 75% fino a quando detta norma o altre norme imperative lo imporranno.
I conduttori esonerano i locatori da ogni obbligo di domanda annuale di aggiornamento che pertanto è comunque dovuto indipendentemente da ogni richiesta;
"



DOMANDE:

1)
Mi pare di aver letto che il credito è retroattivo fino a 5 anni e quindi, partendo l'aumento dal dicembre 2015, dovrei essere pienamente in tempo; leggo però che l'esonero dall'obbligo della domanda da parte del locatore potrebbe essere illegittima e quindi la richiesta dei crediti viene respinta perché non vi è stata richiesta, è corretto?

2) Nell'articolo si parla di prendere il dato ISTAT per il mese di novembre 2014, è corretto o ci si doveva riferire al mese di novembre 2015?

3) Come si calcola l'aumento istat per il 2015 (1 dicembre 2015 - 30 novembre 2016)?

4) Per il 2016 (1 dicembre 2016 - 30 novembre 2017), e gli anni successivi, si rifà il calcolo prendendo come spunto il canone mensile rivalutato dell'anno precedente?

Io non ci capisco molto e per questo chiedo un po' d'aiuto...

Grazie!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sul pretendere di esigere gli incrementi degli anni trascorsi ci sono opinioni contrastanti. Al di là dell’aspetto legale io direi che risulterebbe piuttosto inopportuno, se non altro per i rapporti reciproci. Del resto la attività commerciale ha ormai archiviato i bilanci relativi, e sarebbe una iattura dover subire una richiesta così tardiva.

Diverso invece ricalcolare il nuovo canone, tenendo conto della variazione assoluta intervenuta dal 2014 al 2019: si tratta di usare la opportuna tavola istat che permette la rivalutazione del valore iniziale a quello attuale (cioè a novembre 2019 che sarà noto attorno al 20 dicembre 2019): si adotterà il 75% di tale incremento
 

andfan

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie Basty della tua pronta risposta
Sul pretendere di esigere gli incrementi degli anni trascorsi ci sono opinioni contrastanti.
In realtà m'interesserebbe proprio capire la liceità della richiesta

Al di là dell’aspetto legale io direi che risulterebbe piuttosto inopportuno, se non altro per i rapporti reciproci. Del resto la attività commerciale ha ormai archiviato i bilanci relativi, e sarebbe una iattura dover subire una richiesta così tardiva.
E' uno studio di architetti, ognuno ha la propria stanza e uno di loro s'incarica di raccogliere mensilmente le quote degli altri e pagare l'affitto

Diverso invece ricalcolare il nuovo canone, tenendo conto della variazione assoluta intervenuta dal 2014 al 2019: si tratta di usare la opportuna tavola istat che permette la rivalutazione del valore iniziale a quello attuale (cioè a novembre 2019 che sarà noto attorno al 20 dicembre 2019): si adotterà il 75% di tale incremento
Non capisco... Non dovessi richiedere l'aumento per il passato, quando a dicembre 2019 andrei a calcolare quello per il prossimo anno potrei tener conto del dato a decorrere da novembre 2014 al novembre 2019 oppure solo quello del novembre 2019?

Grazie ancora!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
So che non tutti la pensano come me, ma ti faccio un esempio: supponiamo che ogni hanno ci sia una variazione del 10%, e che il canone iniziale fosse 100.
2014–100
2015–110
2016–121
2017–132,1
2018–145,31
2019–159,841
(Salvo miei errori...):

Posso capire che si debba rinunciare agli incrementi (cioè ai canoni maggiorati) degli anni trascorsi , ma è un dato di fatto che i 100 iniziali oggi dovrebbero essere rivalutati del 59,84%: ne consideri quindi il 75% del 59,84 ed avrai l’attuale entità del canone applicabile.
Non vedrei contrasto col contratto firmato: in sostanza ciò non significa ricuperare i soldi non richiesti nel 2015 (10*12). Nel 2016 (12,1*12) ecc

Ho discusso in passato di questo con @Nemesis: cosa ne pensa anche @uva?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
l'esonero dall'obbligo della domanda da parte del locatore potrebbe essere illegittima e quindi la richiesta dei crediti viene respinta perché non vi è stata richiesta, è corretto?
Io ritengo (per averlo letto in rete e mi era stato confermato da un avvocato) che la clausola:
I conduttori esonerano i locatori da ogni obbligo di domanda annuale di aggiornamento che pertanto è comunque dovuto indipendentemente da ogni richiesta;"
nei contratti commerciali sia nulla, per i seguenti motivi.

L'art. 32, legge 392/1978 recita:
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Quindi è necessaria la richiesta del locatore.

Inoltre secondo l'art. 79:
E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Quindi se il locatore non ha richiesto annualmente l'aggiornamento al conduttore non può a distanza di tempo attribuirsi un vantaggio in tal senso.

I suddetti articoli della l. 392/1978 non sono stati abrogati né modificati per quanto riguarda le locazioni commerciali; per cui le parti (locatore e conduttore) vi si devono uniformare.

Sentiamo sull'argomento altre opinioni degli esperti del Forum.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Scusa uva: sulla possibilità di richiesta tardiva degli incrementi ti sei espressa e ne convengo.
Ma sul secondo punto, cioè sulla attualizzazione del canone 2019 rispetto al 2014 cosa ne pensi?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
sulla attualizzazione del canone 2019 rispetto al 2014 cosa ne pensi?
Penso che non si può fare, perché la richiesta del locatore riferita a partire dal 2015 è tardiva.

Io invierei al conduttore la richiesta per l'anno in corso, e applicherei il 75% dell'indice Istat (rispetto allo stesso mese dell'anno precedente) al canone attuale.
Nel caso di cui stiamo parlando il canone attuale è quello di dicembre 2014 perché pare non sia mai stato aggiornato all'inflazione.
L'aumento sarebbe veramente minimo: ad esempio l'indice Istat di agosto 2019 riferito ad agosto 2018 è + 0,3%.

E' una situazione in cui non mi sono mai trovata, per cui non escludo di aver dato una risposta sbagliata.

Se trovi la discussione sull'argomento che avevi fatto in passato con @Nemesis, metti qui il link, grazie.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non so se riesco a trovare la risposta di Nemesis: ricordo però che come te aveva escluso la richiesta di arretrati, e ne convengo, ma non mi aveva più dato il suo parere sul secondo punto.

Adesso cerco di spiegarti perchè ritengo che la tua opinione non mi sembri corretta.
Io invierei al conduttore la richiesta per l'anno in corso, e applicherei il 75% dell'indice Istat (rispetto allo stesso mese dell'anno precedente) al canone attuale.
Non sono bravo come Nemesis a darti i riferimenti, ma ricorderai certamente (mi sembra che entrambi siamo entrati nella 3° età....) la diatriba che si era presentata in merito al calcolo della variazione al 75%.

Una sentenza di cassazione aveva avallato il principio per il quale doveva valere il 75% della VARIAZIONE ASSOLUTA , e non quella relativa:
quello che tu dici che faresti è appunto in sostanza la variazione RELATIVA rispetto all'anno precedente. Questo metodo difettava per il fatto che il canone precedente (tu lo chiami attuale) sarebbe stato il risultato di una riduzione del 75% della variazione. In sostanza così facendo il calcolo portava ad applicare il 75% del 75% del 75% eccetera delle variazioni precedenti, in difformità alla legge.
(Mi rendo conto che c'è però un PERO')

Ecco che quindi era stata confermata la Variazione Assoluta.

Come si calcola la variazione assoluta? Prendendo sempre a riferimento il canone iniziale, e considerando il 75% della variazione Istat tra il mese attuale (2019) ed il mese iniziale (2014).


Dove vedo anch'io il però?
Che non avendo applicato negli anni precedenti l'aggiornamento Istat, è come se si dovesse supporre una variazione ISTAT nulla per tutti gli anni precedenti (?). Ma questo non lo trovo scritto da nessuna parte.
 
Ultima modifica:

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
supponiamo che ogni hanno ci sia una variazione del 10%, e che il canone iniziale fosse 100.
esempio fuorviante. Per i calcoli usa:
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non
esempio fuorviante
Poi mi spieghi perché l’esempio è fuorviante....

Quanto al “calcolatore proposto”, perché non fai riferimento diretto alle tabelle ISTAT pubbliche e trasparenti?

Io preferisco sempre andare alle fonti, se possibile, e non ai surrogati.
Specie quando il sig Mirko di living riporta come esempio, questo sì fuorviante, solo i dati istat di aggiornamento canone relativo all’anno precedente o al biennio precedente (che derivano dalle tabelle da non utilizzare)
Meglio conoscere e verificare i dati utilizzati, non credi?

Al di là dello strumento/percorso di calcolo, cosa ne pensi della rivalutazione del canone applicabile? Su anno precedente (per questo caso), o rispetto al l’iniziale?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sempre sul merito della mia domanda, aggiornare su tutto il differenziale o solo su anno precedente, i miei dubbi non nascono tanto dalla liceità, quanto dalla opportunità

Negli anni passati le variazioni sono state minime ed a volte pure negative: ed anch’io ho preferito soprassedere.
Dopo un quadriennio oggi mi si presenta il medesimo dilemma: e se aggiornassi i canoni considerando N/N-4 o anche più, dovrei applicare una variazione che scontenterebbe qualche inquilino: aggiungiamo poi che i livelli di mercato si sono abbassati e non hanno mantenuto lo stesso valore.
Bisogna quindi valutare non solo i tecnicismi, ma anche la realtà economica del momento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per la cronaca , nel caso si voglia attualizzare l'importo di un canone iniziale alla data attuale, occorre selezionare sul sito Istat le tavole di rivalutazione monetarie, e scaricare la "variazioni percentuali dei mesi indicati rispetto al mese/anno selezionato " contrassegnata come Tav4_ mese impostato"

Oggi l'ultimo disponibile è il mese di Agosto 2019: il coefficiente di rivalutazione rispetto al 2014 è pari a 2,8%


FOI(nt) 3.4 - Indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
Generale al netto dei tabacchi (a partire dal Febbraio 1992)
Variazioni Percentuali tra i periodi sottoindicati e il mese di Agosto 2019
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il canone precedente (tu lo chiami attuale)
Può essere che tu abbia ragione, comunque faccio un esempio pratico molto semplice.

- Canone mensile iniziale del 2014 = euro 500.
- Canone di agosto 2019 (quello che ho definito canone attuale) = euro 500, perché il locatore non ha mai richiesto né effettuato alcun aggiornamento.
- Indice Istat agosto 2019 riferito ad agosto 2018 = +0,3%

Conclusione: per calcolare il canone mensile con decorrenza settembre 2019 aumento quello attuale (pari a 500 euro) del 75% dell'indice Istat 0,3%.
Praticamente un'inezia; io lascerei perdere.

Alcuni anni fa le poche volte che ho aumentato il canone di un contratto commerciale ho fatto così, facendo precedere l'aumento da una richiesta scritta in modo che il conduttore ne fosse preventivamente informato.
Siccome negli ultimi anni l'inflazione è sempre stata molto contenuta e le attività commerciali spesso hanno subìto gli effetti della crisi economica, non ho più calcolato l'aggiornamento Istat.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Alcuni anni fa le poche volte che ho aumentato il canone di un contratto commerciale ho fatto così, facendo precedere l'aumento da una richiesta scritta in modo che il conduttore ne fosse preventivamente informato.
Buona idea
Siccome negli ultimi anni l'inflazione è sempre stata molto contenuta e le attività commerciali spesso hanno subìto gli effetti della crisi economica, non ho più calcolato l'aggiornamento Istat.
E questa prassi l'ho seguita anch'io. Ma adesso si presenta il dubbio di cui stiamo discutendo: è chiaro che se anche oggi applichi l'Indice Istat agosto 2019 riferito ad agosto 2018 = +0,3% , continuiamo a parlare di inezie, e così proseguendo non lo applicheremo mai.

Allora c'è da chiedersi se sia corretto.
- Indice Istat agosto 2019 riferito ad agosto 2014 = +2,8%
Conclusione: per calcolare il canone mensile con decorrenza settembre 2019 aumento quello attuale (pari a 500 euro) del 75% dell'indice Istat 2,8%. Quindi
2,8x0,75x500%=10,5 mensili che sono 126€ l'anno. Non esattamente una inezia.

La domanda allora diventa: 510,50 mensili sono oggi ragionevoli e coerenti col mercato locale?
Ovvio che 10€ sono poca cosa, ma la domanda vera è: gli affitti sono rimasti nel tempo al livello dei 500 o per caso si è constatata una riduzione, magari chiesta dagli stessi inquilini? A quel punto non prevale tanto il metodo di calcola, bensì il mercato degli affitti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
tu hai scritto:

e vedendo i tuoi calcoli qualcuno potrebbe farsi la bocca buona. Invece, come ha scritto @uva, i valori sono talmente bassi che è meglio soprassedere.
Se uno non si rende conto che è più facile farsi capire con un esempio di facile calcolo e comprensione, sarà anche più difficile farglielo comprendere con percentuali minime.
Del resto la spiegazione senza esempi aveva lasciato dei dubbi interpretativi.

Il postante del resto sapeva benissimo che gli indici recenti erano di qualche decimale.....
 

moralista

Membro Senior
Professionista
La domanda era? posso chiedere l'aumento ISTAT non richiesto dal 2015?
la risposta è, dipende da cosa avete stabilito nel contratto, per il resto sono solo delle supposizioni di qualche forumisti ;)
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La domanda era? posso chiedere l'aumento ISTAT non richiesto dal 2015?
la risposta è, dipende da cosa avete stabilito nel contratto, per il resto sono solo delle supposizioni di qualche forumisti ;)
Bravo. E dato che ciò che è stato scritto sul contratto è riportato nel primo post, che risposta (utile😉) daresti?
Si o No? E in caso di si , come la calcoleresti?
 
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Reazioni: uva

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Locazioni commerciali: richiesta retroattiva fino a cinque anni ma senza arretrati
La prescrizione quinquennale vale anche nel caso delle locazioni commerciali.
Per questo tipo di contratto, però, le norme parlano chiaro: l'articolo 32 della legge sull'equo canone, nella parte tutt'ora in vigore su diritti e doveri di proprietario e inqulino e locazioni commerciali, stabilisce infatti che "Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati."
fonte: Affitti:guida all'aumento Istat per proprietari e inquilini
 

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angelamura ha scritto sul profilo di elisabetta giachini.
sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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