Aumento istat

[alenga]

Buongiorno ho in affitto un monolocale a Milano. Contratto di locazione 4+4 decorrenza 1.02.2022, con clausola aumento istat annuale al 100% (non precisato se automatico o con avviso di comunicazione pec o raccomandata). Il 16.02.2023 comunico la disdetta anticipata del contratto a partire dall 1.05.2023. Il 7 marzo il proprietario mi comunica l aumento istat per i mesi di febbraio marzo e aprile aggiornati con i dati istat del mese di gennaio 2023. Domanda pur se previsto dal contratto, può comunicarmi a marzo l aumento considerando anche febbraio? Avrebbe dovuto comunicarlo prima?

 

[Maivertu]

Buongiorno ho in affitto un monolocale a Milano. Contratto di locazione 4+4 decorrenza 1.02.2022, con clausola aumento istat annuale al 100% (non precisato se automatico o con avviso di comunicazione pec o raccomandata). Il 16.02.2023 comunico la disdetta anticipata del contratto a partire dall 1.05.2023. Il 7 marzo il proprietario mi comunica l aumento istat per i mesi di febbraio marzo e aprile aggiornati con i dati istat del mese di gennaio 2023. Domanda pur se previsto dal contratto, può comunicarmi a marzo l aumento considerando anche febbraio? Avrebbe dovuto comunicarlo prima?

L'aumento non può essere antecedente alla ricezione della raccomandata .

 

[alenga]

@Maivertu
ma il proprietario doveva inviarmi raccomandata? Ti allego quanto riportato nel contratto in merito all'aumento istat. E soprattutto quando doveva comunicarmi l aumento? L anno terminava il 31 gennaio. Grazie

 

[uva]

istat del mese di gennaio 2023

è stato pubblicato verso metà febbraio. Per cui se avevi già pagato il canone all'inizio di febbraio senza l'aumento è logico che il locatore ti chieda il conguaglio.

nel contratto in merito all'aumento istat

Secondo me l'aggiornamento può essere applicato anche senza comunicazione preventiva da parte del locatore, dato che non è espressamente prevista.

 

[Clematide]

Nel quadriennale in discorso le parti hanno stabilito che allo scadere del primo anno di esecuzione, ed anche per tutti gli anni successivi (salvo cedolare secca), il canone sia aggiornato nella misura piena della variazione ISTAT.

Sull’abitativo non opera più l’art.24 della 392 che prevedeva il 75% ISTAT e la richiesta del locatore: tale articolo è stato abrogato dall’art.14, co.4 della 431 del ’98.

Tale legge non ha però previsto la sostituzione dell’art.24 con un’altra norma, né ci è di soccorso il codice civile che tace al riguardo. Il nono comma del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, che prevede la misura dell’aggiornamento limitata all'anacronistico 75%, si applica alle locazioni abitative agevolate, transitorie e per studenti universitari definite in sede locale dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, non ai quadriennali a canone libero.

Quindi? Quindi, non trattandosi di un triennale, né di un contratto normato dalla 392 e dall’art.79 (che prevedeva la nullità di clausole volte ad attribuire al locatore un vantaggio economico in contrasto con la legge), oggi inoperante sull’abitativo, ma di un quadriennale soggetto alla 431, e, posto che l’art.13 della 431 non sanziona di nullità l’indicizzazione del canone nella misura massima del 100%, poiché prevede la sola nullità delle eventuali clausole stabilite dalle parti al di fuori di quanto da esse sottoscritto nel contratto, si deve concludere per la validità della clausola contrattuale sottoscritta dalle parti.

 

[Nemesis]

si deve concludere per la validità della clausola contrattuale sottoscritta dalle parti.

La cosa era pacifica. La questione riguarda invece la liceità della pretesa dell'aggiornamento senza formale richiesta, considerando che il contratto non ne prevede l'automaticità.

 

[alenga]

La cosa era pacifica. La questione riguarda invece la liceità della pretesa dell'aggiornamento senza formale richiesta, considerando che il contratto non ne prevede l'automaticità.

Ecco. Il mio problema è capire se quanto scritto nel contratto prevede un aumento automatico o se doveva essere espressamente specificata?

 

[mapeit]

Diciamo che il locatore potrebbe aver "sottinteso" l'automaticità dell'aggiornamento ISTAT senza indicarlo esplicitamente nel contratto, visto ciò che ha scritto (ovvero "le parti convengono che ..."). Inoltre non è indicato il mese di riferimento per l'adeguamento. Pertanto, anche secondo me, il canone andrebbe adeguato regolarmente ogni anno senza bisogno di ulteriore richiesta quando si viene a conoscenza dell'indice di riferimento relativo al mese di inizio del contratto, recuperando anche gli arretrati per uno o due mensilità precedenti.
Se poi ci sono sentenze contrarie in merito, questo non lo so.

 

[alenga]

Grazie

Diciamo che il locatore potrebbe aver "sottinteso" l'automaticità dell'aggiornamento ISTAT senza indicarlo esplicitamente nel contratto, visto ciò che ha scritto (ovvero "le parti convengono che ..."). Inoltre non è indicato il mese di riferimento per l'adeguamento. Pertanto, anche secondo me, il canone andrebbe adeguato regolarmente ogni anno senza bisogno di ulteriore richiesta quando si viene a conoscenza dell'indice di riferimento relativo al mese di inizio del contratto, recuperando anche gli arretrati per uno o due mensilità precedenti.
Se poi ci sono sentenze contrarie in merito, questo non lo so.