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andfan

Membro Attivo
Proprietario Casa
Salve a tutti, questa è la situazione prospettata:

3 comproprietari di un casale suddiviso in due unità catastali distinte, per tutti seconde case, con accesso dalla pubblica via con strada privata.

Le due unità catastali hanno entrate indipendenti da resede a comune ma condividono il locale autoclave, gli impianti con un unico contatore luce e un unico contatore acqua; il riscaldamento e l'acs vengono forniti tramite due distinte caldaie alimentate a GPL.
Con queste caratteristiche rientrano nell'Ecobonus 110 per la sostituzione dell'impianto a GPL con due caldaie a pompa di calore trainandosi dietro tutti gli interventi (infissi e pannelli solari in primis) per guadagnare 2 classi energetiche?

Grazie!
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Con queste caratteristiche rientrano nell'Ecobonus 110 per la sostituzione dell'impianto a GPL con due caldaie a pompa di calore trainandosi dietro tutti gli interventi (infissi e pannelli solari in primis) per guadagnare 2 classi energetiche?
In linea teorica si ...con qualche necessario chiarimento sulla proprietà degli immobili e categoria catastale.
 

andfan

Membro Attivo
Proprietario Casa
Quindi ognuno in realtà ha 2 seconde case.

In tal caso temp la risposta diventi NO...ma un "interpello" ufficiale presso l'Agenzia delle Entrate e ti togli i dubbi.
In realtà il fatto di avere due seconde case non dovrebbe essere ostativo.
Si legge infatti nel testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale al comma 10 dell’articolo 119:

“I soggetti di cui al comma 9, lettera b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.”
 

BJMAKER

Membro Junior
Professionista
In realtà il fatto di avere due seconde case non dovrebbe essere ostativo.
Si legge infatti nel testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale al comma 10 dell’articolo 119:
chiedi all'agenzia delle entrate, in ogni caso ti serve il sopralluogo di un tecnico prima di sognare
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In realtà il fatto di avere due seconde case non dovrebbe essere ostativo.
Convengo...ma se la matematica non è diventata opinione avere 2 seconde case significa possedere 3 immobili...quindi quantomeno ci si "fuma" la possibilità di ripetere il bonus sulla propria residenza.

Un "interpello" ti funge da polizza.
 

Biz Consulting

Membro Attivo
Professionista
Salve a tutti, questa è la situazione prospettata:

3 comproprietari di un casale suddiviso in due unità catastali distinte, per tutti seconde case, con accesso dalla pubblica via con strada privata.

Le due unità catastali hanno entrate indipendenti da resede a comune ma condividono il locale autoclave, gli impianti con un unico contatore luce e un unico contatore acqua; il riscaldamento e l'acs vengono forniti tramite due distinte caldaie alimentate a GPL.
Con queste caratteristiche rientrano nell'Ecobonus 110 per la sostituzione dell'impianto a GPL con due caldaie a pompa di calore trainandosi dietro tutti gli interventi (infissi e pannelli solari in primis) per guadagnare 2 classi energetiche?

Grazie!
In realtà il tuo è uno di quei casi (molto comuni in Italia) che, "grazie" alla discutibile e contorta interpretazione che l'Agenzia delle Entrate ha tirato fuori incrociando requisiti soggettivi/oggettivi dei beneficiari, resta escluso (per ora, e dopo capirete perché) dalla fruizione del Superbonus.

Infatti per il Fisco l'agevolazione può essere concessa per interventi effettuati su 3 categorie di immobili:
  1. unifamiliari
  2. unità "situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno"
  3. condomìni
In particolare è sulla terza categoria che l'Agenzia delle Entrate ha provocato il putiferio.
Infatti, nella circolare 24 del 8 agosto, ha negato la possibilità che aveva invece concesso sugli altri Bonus Casa in diverse comunicazioni ufficiali passate, ovvero di estendere gli incentivi anche gli interventi effettuati sulle parti comuni di edifici posseduti da un unico soggetto o da più soggetti in comproprietà indivisa.

Questo perché, non realizzandosi la condizione di "proprietà divisa", non sussiste la prerogativa per la costituzione di fatto del condomìnio prevista dal Codice Civile.

Applicando questi assunti al tuo caso, il casale che su cui vorresti intervenire non rientra i nessuna di queste tre categorie.

1- Non è un edificio unifamiliare.
La definizione di “edificio unifamiliare” contenuta del DL Rilancio è la stessa riportata dal regolamento edilizio comunale “tipo” approvato dalla Conferenza unificata con Intesa 20/10/2016, n. 125/CU: è un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

2- Non è un edificio composto da unità "funzionalmente indipendenti", visto che hanno "un unico contatore luce e un unico contatore acqua" condivisi.

3- Non è un condominio (neppure minimo) perché le unità che compongono l'edificio sono in comproprietà indivisa.

In ogni caso, pare che finalmente in Parlamento si siano resi conto di questa interpretazione un po' troppo estremista dell'Agenzia delle Entrate ed è stata presentata un'interrogazione parlamentare a riguardo rivolta al Ministro dell'economia e delle finanze e al Ministro dello sviluppo economico.
Speriamo, quindi, che presto arrivi una correzione dei due Ministri che ricomprenda anche le abitazioni plurifamiliari a proprietà indivisa nel novero degli edifici beneficiari.
 

Biz Consulting

Membro Attivo
Professionista
Mica ci si mette poi molto a duplicare i contratti/contatori.
Sulla carta no, in pratica è un po' più complicato, visto che bisognerebbe fisicamente sparare gli impianti e renderli in tutto e per tutto autonomi (con relative modifiche/messe a norma).
A parte questo, bisognerebbe verificare anche la reale situazione catastale perchè potrebbero continuare ad esistere "parti comuni" (androni, tetto, locale autoclave, ecc.) che, di fatto, non permetterebbero di determinare l'"autonoma funzionalità" delle due unità.

Di fatto il decreto attuativo del MISE (che presto dovrebbe essere pubblicato in Gazzetta Ufficiale), all'art. 1, comma 3, lett. i), riporta che "Una unità immobiliare può ritenersi ''funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo)".

Ed è proprio sui termini "installazioni o manufatti" che c'è un'altra bella disputa fra i tecnici.
Infatti per "manufatti" s'intendono tecnicamente anche le componenti edili, quali ad esempio i muri (sempre che non siano semplici divisori/confini tra unità).
Per cui tetti, o interi locali ad uso comune, non determinerebbero l'autonoma funzionalità delle unità componenti l'edificio.
Non è una mia opinione, ma è un altro buco normativo/interpretativo che andrebbe risolto per poter eseguire gli interventi in totale sicurezza di poter ottenere il superbonus.

Per cui, al momento, per certi immobili si corre il rischio di azzardare modifiche preventive che potrebbero comunque non servire a nulla.
 

BJMAKER

Membro Junior
Professionista
Ci sono così tanti controlli, sopralluoghi, verifiche, prima di poter pensare di accedere agli incentivi statali. Poi basta un abuso e non si fa niente
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Concordo pienamente con ciò che dice @Biz Consulting; funziona proprio così e confermo ciò che sostiene @BJMAKER perchè se esiste anche un minimo abuso (una finestra spostata o come mi è capitato un “cambio di destinazione d’uso non ammesso”) sono problemi non piccoli e soprattutto costosi (vedi cambio di destinazione d’uso non ammesso anche senza alcuna variazione volumetrica).

Un caso che mi è capitato è la trasformazione di un box auto (all’interno di una vecchia casa in centro storico) in una stanza aggiuntiva senza fare la benché minima richiesta. Può sembrare banale ma diventa veramente costoso ripristinare la situazione precedente!

Tutto questo deve essere fatto sempre e comunque PRIMA di accedere a qualunque Ecobonus! Il fabbricato deve essere non solo assentito ma pienamente corrispondente con quanto concesso altrimenti non se ne fa nulla.

Basta una destinazione d’uso cambiata in seguito (anche senza opere edili) e senza PdC che vi salta tutto il discorso bonus, a meno che PRIMA non la mettiate a posto.

Idem per difformità prospettiche con quanto assentito ecc; gli Ecobonus avranno il pregio fondamentale di rendere più evidenti TUTTI gli abusi edilizi (anche interni) commessi nel tempo e di cui spesso i proprietari non ne sono coscienti perché magari fatti dal nonno o dallo zio da cui hanno ereditato l’immobile!
 
Ultima modifica:

Biz Consulting

Membro Attivo
Professionista
se esiste anche un minimo abuso
Proprio a questo riguardo qualche giorno fa l'Agenzia delle Entrate si è dimostrata "di larghe vedute" affermando nella consulenza 910-1/2020 (allego documento) che le irregolarità con un margine di tolleranza del 2% in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, rispettando le destinazioni e gli allineamenti (art.49 Dpr 380/2001) non precludono l'accesso al superbonus se rilevate e comunicate secondo quanto previsto dalla normativa in materia.
 

Allegati

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Si avevo già letto dal collegio grazie @Biz Consulting ! Ovviamente il 2% su un altezza di 270 cm minima interna per i locali vuol dire che puoi sbagliare fino a 5,4 cm (per carità tanto sul nuovo) ma su esistente mica tanto. Su una distanza di 10 mt dai confini , il 2% significa sballarla di 20 cm (una spanna)! In sostanza non ti perdonano praticamente nulla.
Ma tutte le modifiche prospettiche (non Le fai con la CILA) anche minime ed i cambi di destinazione d’uso anche senza aggiunta di volumi reali (il passaggio da box a stanza da letto comporta comunque un aumento cubatura ed oneri anche senza materialmente costruire nessuna stanza) te le sogni!
Nulla che possa realmente aiutare nelle ristrutturazioni in compenso so che il Decreto Semplificazioni sulla “Demo Ricostrizione” nei centri storici viene resa ancora più impossibile!
 

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