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  1. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    in un condominio degli anni 70 a terrazzamenti, realizzato con travi e pilastri in cls.,
    un condomino, con pavimenti appoggiati direttamente sul piano campagna denuncia un abbassamento, per un grave difetto dovuto al costruttore e rottura degli stessi; conseguenti crepe nei muri divisori di tamponamento interni, con parziale rottura dei rivestimenti del bagno e reclama al condominio il ripristino dei danni.
    Confermate anche voi la responsabiltà del condominio?
    Cosa ne dite?
    Grazie.
     
  2. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Sembrerebbe di no...

    Negli edifici in condominio, a differenze del solaio divisorio tra due piani dell'edificio, in proprietà comune ai due rispettivi proprietari, il solaio del piano terreno sottostante al relativo pavimento, costruito a livello della superficie di campagna, in quanto parte integrante del solo piano terreno, appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano, così come il pavimento. Ne consegue che in caso di vizio costruttivo dello stesso, rivelatosi inidoneo a svolgere autonomamente la funzione di sostenere l'unità immobiliare, la responsabilità per i danni che ne siano derivati alle singole proprietà individuali deve ascriversi al proprietario del piano, con esclusione di ogni responsabilità del condominio.

    * Cass. civ., sez. II, 26 marzo 1993, n. 3642
     
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  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    dico che se l'edificio ha una struttura in C.A. il solaio di calpestio si appoggia sulle travi anche per il piano terra: ci saranno le fondazioni!!!! Se il progetto prevedeva delle fondazioni con plinti con le travi a partire dal primo piano, il piano terra avrebbe dovuto prevedere un vespaio, un gettata di magrone di cls con sopra il massetto di posa e poi il pavimento.Se il pavimento del piano terra sprofonda può significare che sotto si stanno creando degli scavernamenti: io andrei a controllare i plinti.
     
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  4. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie,
    purtroppo, vista la determinazione del condomino, temo che come condominio dovremo rispondere in giudizio e la mia esperienza mi dice che il giudice non ci deresponsabilizzerà del tutto anche se, dalla perizia dell'ingegnere i plinti non si sono mossi.
    Saluti.
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusa @Valty perché dici ciò?
     
  6. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Qualche anno fa nel blocco adiacente, si è già verificato un caso analogo con il condomino dell'appartamento del piano terreno ed il Giudice addebitò al condominio, oltre alle spese di ripristino, di tutto e di più, anche il mancato introito per affitti non goduti.
    Tra avvocati, perizie e spese, l'esborso totale fu di oltre 60.000 Euro.
    Non mi stupirebbe che anche in questo caso il condomino, riesca ad addebitare, dopo 40 anni, la completa ristrutturazione dell'appartamento al condominio.
    Anche nel precedente caso non ci sono stati abbassamenti nei plinti, ma solo nel massetto del pavimento.
    Puoi capire, Luigi, che, vista la precedente esperienza, non è facile prendere una decisione al riguardo.
    Io ho proposto al condominio, di farci rappresentare dall'avvocato che ci ha tartassato la volta scorsa, prima che lo faccia la parte che si ritiene danneggiata.
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @Valty mi hai incuriosito; vorrei sapere con quali argomenti il giudice ha addebitato al condominio le spese di rifacimento del pavimento del condomino del piano terra se questo non fa parte della struttura del fabbricato. In modo particolare cosa era successo nel condominio di fianco? Non era stato fatto bene il vespaio con la gettata di magrone? Negli anni '70 non so se si usava già la rete elettrosaldata annegata nel magrone.
     
  8. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il condominio di 10 appartamenti è composto dal Blocco A e il Blocco B entrambi a gradoni , collegati tra loro da un ampio lastrico solare comune.
    Il giudice ha considerato il precedente abbassamento (Blocco B) del mazzetto posto su magrone il cls gettato, senza rete elettrosaldata, su vespaio di ghiaia, non singolarmente, ma in concomitanza con l'assestamento della scala condominiale in pietra che funge in parte da zoccolo dell'appartamento stesso. Parliamo di un assestamento (il recente monitoraggio non ha rilevato ulteriori abbassamenti), come quello che ora è oggetto di nuova richiesta danni (Blocco A).
    Assestamento che comunque nei 40 anni ha provocato crepe e danni non da poco. Il giudice, visto l'assestamento della scala non disgiunto da quello dell'appartamento aveva deliberato la responsabilità del condominio e ci ha condannati, a suo tempo, a farci carico delle spese. Ora l'appartamento, è adiacente al giardino privato dello stesso condomino, sostenuto da muraglione in pietra che non mostra cedimenti (perizia Ingegnere), ma vista la precedente esperienza vedo improbabile che un nuovo giudice non tenga conto della sentenza precedente del suo collega anche se con qualche dovuta differenza del caso.
    Boh, staremo a vedere, ma ci sarà comunque, da dar mano al portafoglio.
    Grazie.
     
  9. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Capisco le particolari difficoltà, non stiamo parlando di un piano campagna in pianura, ma di opere realizzate su un pendio e quindi le variabili e gli imprevisti in gioco non semplificano il Giudizio.
    Grazie ancora e saluti
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    scusa se sono stato un pò invadente ma io 20 anni fa ho lavorato per circa 2 anni con una azienda di Podenzano conosco un pò il piacentino anche perché mia madre era di un paese collinare dell'oltrepò.
     
  11. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Figurati, mi fà piacere aggiungere qualche informazione.
    Il fatto è che, nonostante la sentenza Cass. civ., sez. II, 26 marzo 1993, n. 3642, sia ora, che nel caso precedente, dimostrato che i solai si sono rilevati inidonei a svolgere autonomamente la la funzione di sostenere l'unità immobiliare e non facciano parte della struttura del condominio, questi sia addirittura responsabile dei danni conseguenti (es. mancata locazione).
    Rinnovo comunque a tutti apprezzamento e gratitudine.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Solo ora posso intervenire. Letti gli interventi precedenti, posso avanzare l'ipotesi che la struttura in cemento armato sia adeguatamente dimensionate e regolarmente realizzata. Il vespaio sottostante il pavimento è stato realizzato con materiali non adatti o mal costipati, probabilmente con terra di riporto sovrastata da inerti e vespaio con portanza insufficiente che con l'assestamento ha evidenziato un cedimento che proseguirà anche se si interverrà con interventi momentaneamente risolutori. Per affrontare il problema è necessario eliminare il vespaio ed il terreno di riporto, raggiungere il terreno vergine e da quella quota costituire un vespaio con inerti adeguati. Il massetto di spessore maggiore con la posa di due reti elettrosaldate, poste sopra e sotto detto massetto con adeguato copriferro, vi può garantire la stabilità del pavimento.
     
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  13. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Gianco,
    oltre ai lavori di demolizione e ripristino della soletta, stiamo parlando
    di un appartamento di 100 mq da demolire e ricostruire completamente, pavimenti, rivestimenti, muri interni, impianti, tutto tranne i muri perimetrali.
    l' oggetto della discussione, al di là delle soluzioni tecniche, è sulle responsabilità del condominio.
    Il proprietaro dell'appartamento ha chiesto il rimborso di tutte le spese, che si possono stimare in non non meno di 100.000 euro, incluso perizie tecniche e se andiamo per vie legali, visto il precedente, il giudice potrebbe far pagare al condominio pure quelle.
    La Legge "sembrerebbe" chiara, sul fatto che la soletta non fa parte della struttura, ma purtroppo non abbiamo ancora trovato un avvocato così "sicuro" al riguardo che ci dica: sì avete ragione e vi assisto gratuitamente. In nessun caso presenterò al condominio la mia parcella, che potrà essere a carico della controparte, solo su eventuale disposizione del Giudice.
    Saluti.
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questo non lo troverai mai. Il vostro avvocato va sempre pagato per il lavoro che ha fatto sia in caso di vittoria che in caso di sconfitta. Io credo che possiate proporre al vostro avvocato di procrastinare il pagamento della parcella a fine sentenza: se il giudice dispone per l'addebito delle spese a carico del condomino soccombente i soldi li prende da quest'ultimo; se il giudicedispone per la compensazione delle spese oppure vi da torto lo pagherete voi condominio.
    Tuttavia gli incarichi professionali secondo la normativa in vigore da un paio di anni sono dei veri e propri contratti da sottoscrivere da entrambe le parti ed in genere il professionista chiede un anticipo di fondo spese ed il conguaglio finale alla presentazione degli elaborati: nel vostro caso la memoria difensiva o l'atto di citazione. Mi sa che dovrete anticipare voi.
     
    Ultima modifica: 8 Luglio 2014
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @Gianco il problema è che il cedimento non è solo nell'appartamento. Come ha scritto @Valty in un precedente intervento, c'é anche il pavimento della scala condominiale che si è assestato, questa osservazione è stata decisiva nel spostare l'ago della bilancia a favore del condomino la volta precedente per far asserire che è il terreno su cui si appoggia il fabbricato non è sufficientemente portante.
     
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  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Mi sfugge il motivo per il quale deve intervenire il condominio se il pavimento ed i muri di tamponamento interni non sono condominiali. Il proprietario dell'immobile interessato dal cedimento del pavimento aveva 10 anni per contestare la cattiva realizzazione dei lavori. L'affermazione "...con pavimenti appoggiati direttamente sul piano campagna....." ritengo sia errata, perché se così fosse l'impresa ed il direttore dei lavori sarebbero responsabili ancora oggi per la carenza costruttiva, truffaldina. Il terreno ha la portanza sufficiente per sostenere l'edificio. Il problema è sul vespaio sotto il pavimento.
     
  17. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Gianco,
    in seguito, ho rettificato l'eccesso di semplicazione iniziale che giustamente come fai notare come errata.
    Resta il fatto che ora, dopo oltre 40 anni, il proprietario dell'appartamento si lamenta di questi danni e chiede il rinnovo dell'appartamento, voglio essere ancora più esplicito, a spese del condominio!
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per risolvere il problema senza andare a scassare mezzo condominio per rifare le solette visto che le strutture sono in parte compromesse, ci sono gli interventi di ditte specializzate vedi Geosec, Uretek , Peter Cox che possono intervenire rinforzando con resine strutturali questo genere di problemi.
    Meglio per i proprietari intraprendere queste soluzioni che tra l'altro scontano il beneficio del 50% di sgravio che andare a demolire ed a rifare dei solai (che pur scontando il 50%) avrebbero dei costi veramente improponibili.

    Meglio comunque affidare la faccenda ad uno strutturista con un pò d'esperienza che sarà in grado di travi d'impaccio da questo problema utilizzando anche questi sistemi alternativi che ho elencato.

    Una soletta è e rimane una struttura portante orizzontale del condominio e in barba a quello che può dire qualche giudice mal consigliato da qualche CTU, se la soletta è inadeguata, tutto quello che ci sta sopra (massetti, pavimenti e murature portanti e tramezze) avrà dei cedimenti.

    L'unica è provare a procedere in questo modo.
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ma il problema si è verificato sul pavimento del piano terra che poggia direttamente a terra o stiamo parlando del cedimento di un solaio?
     
  20. Valty

    Valty Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Come già detto, siamo parlando della soletta del piano terreno, realizzata sul piano campagna.
    La soletta è stata realizzata dopo lo sbancamento del piano campagna, mediante posa di un vespaio in ghiaia, una gettata di magrone in cls, la formazione di un mazzetto di cemento e sabbia con la posa di piastrelle su spolvero di cemento.
    Daniele, ho già detto che la perizia ha escluso che il cedimento sia tutt'ora in atto.
    Il cedimento riguarda questa soletta del piano terreno o per meglio dire il pavimento, il suo sottofondo, il magrone in cls., il vespaio e/o il piano campagna.
    Non riguarda la struttura e quindi i plinti di fondazione.
    Daniele, le iniezioni di resina strutturale, anche se li cedimento si è fermato, comunque, potrebbero avere un significato, si potrebe evitare la demolizione e la rimozione della vecchia soletta, si potrebbero mantenere le pareti divisorie interne, ma come costi non credo che si risparmierebbe molto, tutto il resto dell'appartamento è da rifare.
     

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