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basty

Membro Storico
#41
Ma siamo proprio sicurissimi............Cosa ne pensi?
Ecco: hai toccato un punto , anzi due sui quali non mi ero dilungato.

Cosa ne penso? Io ritengo che se il contratto fin dall'origine sancisce un termine perentorio (il termine del 12-esimo anno) non sia contro alcun articolo della legge 392: lo equiparerei ad una disdetta anticipata di ben 12 anni. (ho premesso ... che è solo il mio parere). Lo dimostrerebbe il fatto di poter anche stipulare locazioni commerciali transitorie.

Nutro invece molti più dubbi sul fatto che si possa preventivamente escludere il pagamento delle mensilità di avviamento:
1) se non avessi aggiunto la postilla "Che altrimenti il contratto non sarebbe stato stipulato", darei per scontato che l'avviamento sarebbe obbligatorio; la legge esclude che il contratto possa stabilire di negare ciò che la legge prescrive.
2) ma se già a priori, prima del contratto , poni liberamente le tue condizioni, forse le cose cambiano: mica hai preso per il collo il potenziale inquilino.
Se poi penso che per il giudice la parte debole è sempre quella del conduttore, mi sa che anche nel secondo caso l'avviamento sarà dovuto.
 
Piaciuto: uva

basty

Membro Storico
#43
E' chiaro che i dubbi restano!
Appunto!
Ed io li riscontrerei proprio negli ultimi paragrafi dell'articolo citato.

Solo una volta che tali diritti siano sorti e siano dunque nella disponibilità del conduttore possono essere oggetto di rinuncia, gratuita od onerosa.

La rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, prevista in una clausola del contratto di locazione, è da ritenersi nulla ex art. 79 Legge 392 del 1978
.

Sarà un sofisma da inesperto, ma proprio perchè afferma che "solo una volta che tali diritti siano sorti" mi riconferma nell'idea che fin che non sono sorti, cioè fino a che non esiste il contratto, sia lecito da parte del locatore porre tale clausola, specificando che altrimenti non avrebbe stipulato il contratto.....

Mi sa però che la cosa non funzioni. Sembra che per i giudici la proprietà transitiva non sia applicabile
 

Nemesis

Membro Storico
#44
solo una volta che tali diritti siano sorti" mi riconferma nell'idea che fin che non sono sorti
Ma tali diritti non sorgono con la stipula del contratto! Il diritto all'indennità di avviamento sorge quando il rapporto contrattuale è esaurito. Le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullità, dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale.
 

basty

Membro Storico
#45
Ma tali diritti non sorgono con la stipula del contratto! Il diritto all'indennità di avviamento sorge quando il rapporto contrattuale è esaurito. Le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullità, dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale.
Vedi che .... confermi la mia temuta supposizione, su come giudicano i giudici?

La tua precisazione non fa una grinza: quel "ex ante" taglia la testa al toro: ma appunto non contempla la proprietà ... pseudo-transitiva.... :giocherellone: ;)

Se A=> non loca senza quella esclusione/limitazione, e B=>non trova sconveniente questa limitazione, e C= viene di comune accordo comunque sottoscritto il contratto, logica vorrebbe che
B= non abbia alcun diritto da rivendicare .... ex-post.

Ehm.... :cauto: :non_voglio_vedere:
 

Franzi

Nuovo Iscritto
#46
Speriamo che questa legge venga modificata in parlamento, perchè così com'è premia i furbi che finora non hanno mai pagato le tasse, e punisce gli onesti come me che finora ho sempre pagato fino all'ultimo centesimo.
 

Franzi

Nuovo Iscritto
#48
La logica non sempre è valida. Se, in qualità di locatore vuoi rientrare in possesso del "tuo" immobile commerciale alla scadenza devi comunque mandare la disdetta al locatario al quale inoltre dovrai "anche " riconoscere l'indennità di avviamento pari a 36 mensilità. (escluso il caso di locatario libero professionista).
Io invece so che questo è dovuto solo se si disdice il contratto per proprie esigenze prima della scadenza naturale, dopo non si deve niente, e si deve rinegoziare un nuovo contratto contratto
 

uva

Membro Senior
#49
so che questo è dovuto solo se si disdice il contratto per proprie esigenze prima della scadenza naturale, dopo non si deve niente,
Secondo me interpreti male l'art. 34 della l. 392/1978, che esclude il pagamento dell'indennità perdita di avviamento solo nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento o recesso o disdetta del conduttore.
Se invece la disdetta è inviata dal locatore, egli deve pagare l'indennità al conduttore se l'attività svolta nei locali locati comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35).
 

Franzi

Nuovo Iscritto
#50
Secondo me interpreti male l'art. 34 della l. 392/1978, che esclude il pagamento dell'indennità perdita di avviamento solo nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento o recesso o disdetta del conduttore.
Se invece la disdetta è inviata dal locatore, egli deve pagare l'indennità al conduttore se l'attività svolta nei locali locati comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35).
Probabilmente è come dici tu, ma ti faccio osservare che generalmente se fai un'operazione del genere sei già d'accordo con un altro inquilino che probabilmente si farebbe carico di pagare le 18 mensilità.
 

basty

Membro Storico
#51
Probabilmente è come dici tu, ma ti faccio osservare che generalmente se fai un'operazione del genere sei già d'accordo con un altro inquilino che probabilmente si farebbe carico di pagare le 18 mensilità.
C'è anche chi pensa di poter chiedere ciò che gli pare illudendosi che l'affittuario non voglia-possa lasciare la posizione....
 

basty

Membro Storico
#53
Questo dipende esclusivamente dalla posizione del locale. Se èin centro in una zona pedonale il proprietario ha il coltello dalla parte del manico.
Mica detto: può essere mutato il contesto commerciale (guarda quanti negozietti centrali hanno chiuso....), può dipendere dall'età del negoziante, dai suoi progetti futuri; non c'è una regola, e se incappi in un commerciante magari con più punti vendita, ormai intenzionato a concentrarsi solo su alcuni di essi, il locatore speranzoso potrebbe trovarsi con un pugno di mosce e dover sborsare le 12 o 18 mensilità (non ricordo bene)
 

Franzi

Nuovo Iscritto
#55
Mica detto: può essere mutato il contesto commerciale (guarda quanti negozietti centrali hanno chiuso....), può dipendere dall'età del negoziante, dai suoi progetti futuri; non c'è una regola, e se incappi in un commerciante magari con più punti vendita, ormai intenzionato a concentrarsi solo su alcuni di essi, il locatore speranzoso potrebbe trovarsi con un pugno di mosce e dover sborsare le 12 o 18 mensilità (non ricordo bene)
Forse non mi sono spiegato bene: io parlo delle zone dove non ha chiuso nessuno e che sono sempre super richieste e dove il contesto commerciale è lo stesso da 200 anni, per capirci meglio, tipo Via Montenapoleone a Milano, Via Frattina o Via Margutta a Roma, ecc.
 

basty

Membro Storico
#56
Forse non mi sono spiegato bene: io parlo delle zone dove non ha chiuso nessuno e che sono sempre super richieste e dove il contesto commerciale è lo stesso da 200 anni, per capirci meglio, tipo Via Montenapoleone a Milano, Via Frattina o Via Margutta a Roma, ecc.
Ci siamo capiti benissimo, e non vorrei trascinare questo commento a latere oltre misura, ma capisci bene che di vie di quel genere ce n'è una-due per città: io ho risposto per la stragrande generalità delle situazioni.
La legge è uguale dappertutto: la galleria di Milano è una sola
 

Franzi

Nuovo Iscritto
#57
Ci siamo capiti benissimo, e non vorrei trascinare questo commento a latere oltre misura, ma capisci bene che di vie di quel genere ce n'è una-due per città: io ho risposto per la stragrande generalità delle situazioni.
La legge è uguale dappertutto: la galleria di Milano è una sola
Anche più di due, te lo posso assicurare, e io mi riferivo a quelle, a quelle dove non c'è nemmeno un negozio chiuso, dove per prendere in affitto un negozio devi pagare diverse decine di migliaia di euro solo di buonuscita o buonentrata. E ce ne sono anche adesso, crisi o non crisi.
 

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Salve,dal 20 settembre 2017 sono venuto ad abitare con una famiglia a cui ho prestato la mia opera di badante per un loro cugino gravemente ammalato, che è deceduto dopo un mese,la famiglia di sua spontanea volontà mi fece la proposta di rimanere a vivere con loro fin quando non avrei trovato un'altra lavoro ma non mi avrebbero pagato per dare una mano in casa,mi dovevo accontentare di vitto e alloggio
moralista ha scritto sul profilo di luciano155.
ma non c'è neanche il profilo di luciano155
tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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